Иосиф Фридман: Сейчас очень важно оставаться хладнокровным

В новой Встрече Про бизнес. 5 мая приняли участие генеральный директор Svitland Development в Беларуси и Литве Иосиф Фридман и директор компании «Волис», сооснователь «Инволюкс» Андрей Торсунов. Послушать спикеров и задать им свои вопросы пришли более 100 человек – владельцы бизнеса, руководители компаний, специалисты.

Ситуация в экономике, вызовы перед девелоперами, вопросы финансирования проектов, качества, которые требуются сейчас первым лицам бизнеса – на эти и другие темы говорили участники нашего события.

Генеральным партнером Встреч Про бизнес. выступает МТБанк.

Партнером Встречи стала компания Office Solutions.

Публикуем ключевые мысли Иосифа Фридмана.

О преодолении кризисов

Svitland Development является частью большой корпорации, которой более 45 лет. Я неоднократно слышал от главы корпорации: «Я столько кризисов пережил, этот кризис не пугает, а наоборот».

В 2008 году я сам возглавлял филиал американской крупной компании в Латвии. Эта компания была практически на стадии банкротства, и американское правительство спасло ее с нереальной помощью в 143 млрд долларов.

Да, этот кризис в Беларуси сложный – сложнее, чем другие, с которыми я сталкивался в своей карьере. Но от этого работа интереснее.

Барьеры и проблемы есть везде. Мы работаем в России, в Украине. У нас, например, есть гостиничное здание в Луганске, в которое мы не можем попасть последние 2 года, и понятия не имеем, что там происходит.Мы из Израиля, мы кризисов и барьеров не боимся, мы учимся их преодолевать.

О проекте «D3»

Что происходит сейчас. Первое здание жилого комплекса «D3» в Лебяжьем мы закончим даже раньше, чем планировали. За нами стоит широкая финансовая спина, благодаря которой мы продолжаем строить в прежнем темпе.

Спрос на квартиры в «D3» есть, хотя он меньше, чем мы предполагали. При этом мы – единственная компания на рынке, которая ни на одну копейку не снизила свои цены (минимальная цена квадратного метра в «D3» – 1 870 у.е.). На определенные квартиры мы даже увеличиваем цены.

Этот проект сам по себе не позволяет продавать дешевле, чем мы декларируем. Потому что его себестоимость очень высокая.

Многие потенциальные покупатели приходят к нам, потому что о нас уже слышали, работали с нами. Также приходят клиенты, которые покупали у нас недвижимость в России. И те, кто арендует у нас недвижимость. Сотрудники этих компаний.

О глубине падения цен на жилье

Я очень надеюсь, что стоимость социального жилья не будет по 500 долларов. Потому что я не понимаю, что можно построить за эти деньги. Учитывая всю себестоимость и минимальную маржу застройщика.

Жилье по 500 возможно только за счет резкого снижения качества, безопасности и других вещей.

Финансирование проектов

Мы не начинаем проект, если не понимаем, как мы его закончим.

Есть проекты, до 90% которых мы финансируем за счет банковских средств.

Используем публичные деньги. В основном, это израильские биржи.

Деньги израильских фондов.

Часто используем свои средства.

Например, офисную недвижимость в «Клевер Парке» мы строили с ЕБРР, а жилье там – полностью сами. «D3» строим частично с привлечением публичных средств, частично сами.

О большой проблеме девелоперов

Она в ментальности белорусского чиновника. Если у него есть возможность не принять решение, он не будет его принимать. Чиновники считают, что инициатива наказуема. И это очень мешает развитию бизнеса с позиций рынка недвижимости.Основная масса чиновников не понимает, что для нас один день без принятия решения стоит денег. И это вопросы себестоимости квадратного метра. А законодательство так выстроено, что надо часто обращаться к чиновникам. Строительство не может происходить без общения со службами исполкома района, где мы возводим объект.

О небоскребах в Беларуси

В ближайшее время они не появятся по двум причинам:

1. В Беларуси еще очень много земли, дешевой земли. Зачем строить вверх, если есть куда расширяться?

2. Стоимость небоскреба очень высокая. Пока экономика до этого не доросла. И до населения еще не дошло, что небоскреб может быть качественной недвижимостью. Я говорю не только о жилой недвижимости. Не все понимают преимущества, плюсы. В голове сидит мысль, что это муравейник, хотя по всему миру самая дорогая недвижимость – в небоскребах.

Это вопрос подходов и понимания, что сегодня есть технологии, которые позволяют качественно строить небоскребы. Но в таком сценарии не может быть метр за 500 долларов. Никак.

В Гонконге я был свидетелем покупки земли площадью 1200 м² за 1 млрд 100 тысяч долларов. Конечно, на таком кусочке будут строить и 120 этажей – да сколько разрешат! А здесь, в Беларуси, нет таких цен и такой потребности.

Но все это будет. Туда движется мир: посмотрите на любой центр столицы Западной Европы, везде есть небоскребы. И Тель-Авив – тоже хороший пример.

Почему в Минске дефицит комфортных малоэтажных комплексов

Мы обсуждали наши идеи, но пока не нашли единомышленников со стороны власти. Например, скандинавский квартал с периметральной застройкой: на первом этаже кафе, помещения для общего пользования, а наверху невысотное жилье…

Но пока для государства главное – построить много и быстро.

Год назад в Израиль прилетала крупная делегация во главе с замминистра архитектуры и строительства. Меня попросили выделить время, и я день возил делегацию по Тель-Авиву и городу-спутнику, показывал, как строятся новые районы. Всем было интересно, но я пока не вижу изменений в Минске.

При этом мы будем первыми, кто присоединится к реализации таких проектов, если со стороны властей появится желание.

О продвижении

Наш маркетинговый бюджет практически не изменился. Если мы отказываемся от чего-то, то только из-за неэффективности. Сегодня много каналов, которые практически ничего не дают:

• Печатная реклама
• Отказались от рекламы в аэропорту
• Даже в Интернете не все площадки эффективны

Мы много тратим на проактивные действия:

1. Пиар

2. Визуализация. Например, забор на стройке – в идеальном состоянии. Большая часть клиентов просто видит его, проезжая мимо, и останавливается.

3. Наш отдел продаж находится прямо в жилом комплексе.

Об аутсорсинге в девелопменте

В Беларуси у нас есть своя эксплуатационная организация, которая частично пользуется услугами других предприятий. Основную работу по обслуживанию зданий мы делаем сами, чтобы обеспечить то качество, которое мы хотели привнести в проект.

Если говорить о проектах в других странах – чем западнее мы идем, тем меньше делаем своими руками. В Израиле у нас примерно 3,5 млн м² собственной арендной недвижимости, и эксплуатацией занимается команда из 15 человек. Основная масса – на аутсорсе.Все очень зависит от рынка. Чем больше в Беларуси будет развиваться рынок, тем больше мы увидим компаний, которые готовы предоставлять качественные аутсорсинговые услуги.

Об инвестициях

Наша компания в 2008-2009 годах в Германии выкупила около 950 тыс. м² доходной недвижимости. Это был кризис, нереальная нехватка кэша у всех, но компания находилась в хорошем состоянии и могла себе это позволить.

Сегодня процентов 20-30 моего рабочего графика уходит на поиск таких возможностей.

Я не скажу, что мы сейчас активно набираем в Беларуси проекты. Мы продолжаем их рассматривать. Я бы не стал вкладывать в, допустим, гостиничный проект в Минске. Они сегодня в переизбытке.

Офисные проекты на долгосрочную перспективу я бы тоже не рассматривал.

Нишевые жилые проекты – да. Но мы не покупаем в Беларуси существующее готовое жилье. Если бы мне предложили купить задешево 50 квартир, мы бы это не рассматривали. Нам нечего с ними делать.

Какие сферы в Беларуси перспективны для инвестиций:

1. Энергетика.

2. Сельское хозяйство. Из-за санкций, которые были введены против России, и из-за ответных санкций сегодня этой отрасли уделяется много внимания. Но чтобы проекты в этой сфере были прибыльным, они должны быть крупными – мы говорим об инвестициях в 50-60 млн евро. Мало инвесторов готовы в Беларусь вкладывать такие деньги.

Но, кстати, скоро я лечу в Ригу обсуждать такой белорусский проект с потенциальными инвесторами.

О качестве, необходимом в кризис

Наверное, самое важное для белорусских топ-менеджеров и владельцев бизнеса сейчас – это хладнокровие. Очень часто приходится встречать владельцев бизнеса, топ-менеджеров, которые находятся а панике и принимают нехорошие решения.Очень важно оставаться хладнокровным, правильно оценивать ситуацию и пытаться рассчитывать на несколько шагов вперед.

О делегировании

Только сильный человек может понять, что не может знать все и делать все. Необходимо собрать вокруг себя людей, которые знают что-то лучше вас, и дать им полномочия.

Если я знаю больше, чем мой главный инженер – значит, я взял плохого инженера. Если я по образованию финансист, но в своей компании мало времени уделяю финансам, моя задача – взять сильного финансиста, который будет все время уделять этой теме.

Однако, есть такая болезнь – «чем выше я становлюсь, тем я умнее тех, кто у меня в подчинении».Это неправильно.

О собственных сильных и слабых сторонах

Думаю, что моя сильная сторона в том, что у меня хватает терпения, и я стараюсь не принимать импульсивных решений. Иногда хочется, знаете… Кому-то – не буду выражаться грубо – дать пинок под одно место. У меня хватает, как правило, вот этой внутренней силы, чтобы себя остановить, чтобы понять, что решение надо принимать хладнокровно.

Но эта же чрезвычайная терпеливость, возможно, является и в каких-то случаях моей слабой стороной.
 

Читайте отчеты с предыдущих Встреч Про бизнес.

Генеральный партнер Встреч Про бизнес. – МТБанк.

Партнер Встречи Про бизнес. – Office Solutions. Эксперт в области организации рабочей среды.

Оказывает полный спектр услуг по созданию оптимальной рабочей среды: от концепции и дизайна до отделки помещения, оснащения офиса мебелью от лучших европейских производителей, организации переезда и последующего сервисного обслуживания.

С помощью Office Solutions клиенты создают офисы, которые помогают привлечь и удержать в компании талантливых сотрудников, продвигают бренд компаний, содействуют эффективной коммуникации.

На рынке Беларуси компания работает уже более 10 лет. 10 000 м² успешно реализованных проектов для более 200 белорусских клиентов. Среди проектов Office Solutions – офис ИТ-компании «Системные Технологии» в бизнес-центре «Клевер Парк».