«На отдельные «островки» ставки поднялись выше 700 рублей за «квадрат». Обзор состояния рынка торговой недвижимости и прогнозы его развития

«К концу I полугодия 2023 года большинство объектов в сегменте торговой недвижимости справились с (пусть и не слишком крупной) вакантностью в результате немногочисленных уходов некоторых международных брендов. За эти месяцы нашлась альтернатива. Начиная с апреля, рынок в целом почувствовал некоторый оптимизм: розничный товарооборот, сокращавшийся длительный период, начал расти. С высокой вероятностью это повлияет и на оптимизм рынка девелопмента, поскольку вырастет активность арендаторов, а вслед за этим и собственников объектов и инвесторов в торговую недвижимость», — констатирует партнер, исполнительный директор NAI Belarus Андрей Алешкин. Эксперт рассказал «Про бизнес» подробности того, что происходило на рынке торговой недвижимости Минска.

Краткий общий обзор рынка торговой недвижимости:

• Восстановление положительной динамики розничного товарооборота. Если еще в I квартале РТО в Минске показал снижение на 5% (в целом по Беларуси минус 3,5%), то уже по результатам 5 месяцев сменила вектор: в Минске вырос на 4%, а по стране в целом — на 2,9%.
• Финиш наиболее громкой прошлогодней сделки M&A в отрасли. Уже по состоянию на начало июня в торговом реестре исчезли из перечня магазины сети «Виталюр». О переходе данной сети в управление группы «Санта Ритейл» было заявлено еще в конце 2022 года.
• Окончательное решение по МФК «Магнит Минска». В торговом стилобате, наличие которого было предусмотрено первоначальным проектом, сохранится торговый центр. Но уже со специализацией на торговле белорусскими товарами, а вот два корпуса-крыла будут переоборудованы под арендное жилье. Здание потеряет первоначальное сплошное витражное остекление.
• Предварительное решение по ТРЦ Mega Park. В 2022 году иностранный инвестор вышел из проекта, и объект, по сути, превратился в долгострой. Мингорисполком в рамках сокращения числа недостроенных объектов в городе принял решение о самостоятельном завершении строительно-монтажных работ. В текущий момент ведутся судебные и административные мероприятия, чтобы соблюсти процедуру передачи объекта. Процесс продлится до конца года, а работы по завершению строительства начнутся ориентировочно в начале 2024 года.
• Перспектива продажи ТРЦ. Появилась информация о продаже ТРЦ «Арена Сити». Заявленная стоимость за объект целиком составляет около $ 74 млн.
• Импортозамещение. Открылся первый торговый объект сети «Да Дому» в ТРЦ Dana Mall. Еще в 2022 году ее появление в «Беллегпроме» анонсировали как альтернативу таким проектам, как Zara Home и Jysk. В ТЦ «Столица» начались подготовительные работы по открытию второго магазина сети.
• Ставка рефинансирования. На протяжении полугодия ставка рефинансирования снижалась 6 раз. Так, если на 1 января она была 12%, то по итогам последнего снижения 28 июня — 9,5%. В контексте ретейла — это важный момент для удешевления и доступности потребительских кредитов, что активизирует розницу.

Предложение: объем пока прежний, но высока перспектива новых открытий

— В течение I полугодия 2023 года не происходило открытий новых объектов торговой недвижимости. Сохранялась вероятность, что до конца рассматриваемого периода состоится официальное открытие ТЦ «Сеница» или, по крайней мере, его приурочат к дате 3 июля. Во всяком случае, рекламно-информационная активность по объекту к этому подводила. Однако более вероятно, что реально объект откроют или к концу лета, или в преддверии Дня города, в начале сентября.

Тем не менее, поскольку на весну-лето приходится «большой строительный сезон», активизировался процесс строительства будущих объектов общегородского уровня. За несколько месяцев даже снаружи заметны произошедшие изменения в таких объектах, как МФК «Магнит Минска», ТРЦ на месте Червенского рынка, МФК «Призма», ТРЦ «Авиа Молл».

В последнем на конец июня фактически завершены монолитные работы, ведется монтаж панелей фасада, оборудования и инженерных коммуникаций, отделка паркинга. Есть предположение, что паркинг начнет оказывать услуги еще до начала функционирования торгового центра. Аналогичная ситуация была и в ТРЦ «Палаццо»: паркинг ввели на несколько лет раньше, чем здание ТРЦ, и он оказывал услуги по хранению автотранспорта.

Заметно продвинулись СМР по ТРЦ на месте Червенского рынка. Если еще буквально два месяца назад велись работы по возведению стен, то к концу полугодия уже проводится их теплоизоляция. По периметру стройплощадки убрали ограждение и проводят работы по благоустройству территории.

В настоящее время проводится формальная процедура передачи ТРЦ Mega Park в управление городу. Процент готовности у ТРЦ очень высокий (включая инженерные коммуникации), поэтому, если там за период бесхозного состояния вандалами, «охотниками за металлами» и прочими не нарушены основные элементы жизнеобеспечения, запуск объекта после смены собственника может состояться довольно быстро. Однако возникнет вопрос с наполнением. Первоначально объект ориентировался на размещение международных брендов. Мингорисполком теоретически может развивать объект концептуально похожим на ТЦ «Столица». С другой стороны, в локации брендовую торговлю неплохо закрывает «Грин Сити», а наличие крупного центра белорусской продукции для Каменной Горки может быть и не худшим вариантом. Однако не стоит исключать, что у объекта еще может быть и новый частный инвестор со своим видением развития ТРЦ и наполнения его площадей.

Таким образом, объем предложения современной торговой недвижимости на конец рассматриваемого периода остался прежним, но перспектива новых открытий многообещающая.

Источник: NAI Belarus

Спрос: пользовались популярностью площади в тех ТЦ, где сохранялось более высокое предложение

Спрос на торговые площади в текущей период был умеренным. В объектах, где уже сложился традиционно низкий уровень вакантности, происходили только ротационные открытия (например, «пионерского» магазина «Да Дому» в ТРЦ «Дана Молл»).

Был спрос на площади в тех ТЦ, где сохранялось более высокое предложение помещений в аренду. Так, новые открытия магазинов (салонов) в течение I полугодия состоялось в ТРЦ DIAMOND CITY и PALAZZO. В последнем, в том числе, состоялось открытие магазина бытовой техники и электроники «Электросила». В апреле состоялось «второе пришествие» магазина Mark Formelle в ТЦ «Момо». Он стал самым крупным объектом сети в столице и открылся в обновленном формате концепт-стора. Почему «второе пришествие» — именно в ТЦ «Момо» состоялось открытие юбилейного 100-го магазина Mark Formelle в апреле далекого 2016 года.

Некоторые изменения в структуре и качестве наполнения площадей в этот период были характерны и для ТЦ «Столица». Мы помним время, когда вакантность в объекте достигала критического уровня: существенно снижали ставки и помещения заполнялись по принципу «чтобы не пустовало». Теперь, когда ТЦ значительно ожил, похоже ведется «ревизия» наполнения и происходит ротация арендаторов.

Существовал спрос на площади и в «нестоковых» объектах. Так, в небольшом ТЦ «Счастье», который до открытия ТРЦ «Дана Молл» имел определенную популярность на востоке Минска, открылся супермаркет сети «Санта». А на площадях универсама «Европейский», некогда популярного у всех жителей Минска, открылся флагманский магазин-дискаунтер «Грошык МЕГА».

Вакантность: уровень оставался прежним, поскольку не было ввода новых объектов

Вакантность в торговых объектах на конец I полугодия сохранилась на сопоставимом уровне по сравнению с концом 2022 года или с первыми месяцями 2023. Как отмечалось, спрос на аренду площадей был: в ряде объектов состоялись новые открытия, что стимулировало поглощение площадей. Однако в отдельных ТЦ были и закрытия торговых точек. Например, произошел довольно быстрый «круговорот» площадей в ТЦ «Гиппо» на Горецкого, где только в октябре прошлого года на площадях ушедшего JYSK открылся магазин «Ами Мебель», а в мае текущего года он уже закрылся.

Новые арендные площади за счет крупных объектов на рынок не вводились, что снизило потенциальный риск роста среднерыночного уровня вакантности. Объекты-новостройки, не сформировавшие устойчивого покупательского потока, сейчас находятся в зоне риска по вакантности. Так, введенные в прошлом году ТЦ Green Time и Minsk City Mall все еще имеют очень высокую долю незаполненных площадей.

Ставки аренды торговых помещений

В I полугодии, после нескольких месяцев «притирок», рынок аренды в полной мере адаптировался к условиям работы с рублевыми ставками аренды. Участники рынка аренды торговых площадей с самого начала действия этих требований довольно спокойно воспринимали переход на договоры в рублях, поскольку в сегменте сложилась весомая доля договоров, привязанных к проценту от оборота. А выручка и в период доминирования на рынке «еврономинала» была рублевой.

Ставки по договорам с фиксированным размером были подвержены изменениям несколько больше, поскольку в I полугодии 2023 года такой курсовой стабильности рубля, как в 2022 году, не наблюдалось. Однако поскольку очевидных предпосылок для роста ставок у новых арендаторов не случилось, а условия по действующим договорам аренды пересматривались не так часто, размеры ставок за полгода не сильно изменились даже в рублях. Как исключение, можно отметить отдельные случаи ставок для «островков», перевалившие за 700 рублей и более за «квадрат». В принципе, ставками в 170−180 евро за 1 кв. м. для «островков» сложно было кого-то удивить и раньше, в эпоху еврономинала, но тут и эти границы пройдены.

Тенденции и прогнозы:

• Спрос в наступающем полугодии останется умеренным, однако факты закрытия имеющихся вакансий на рынке продолжатся.
• Растущая доступность потребительских кредитов будет стимулировать рост выручки, особенно по сегментам дорогостоящих товаров. Это, в свою очередь, будет стимулировать открытие стационарных магазинов игроков данного сегмента рынка.
• В I полугодии Национальный банк 6 раз снижал ставку рефинансирования. Есть вероятность дальнейшего снижения ставки и, как следствие, снижение стоимости потребительских кредитов и увеличения активности населения по их привлечению.
• Вакантность будет сокращаться из-за преобладания спроса над потенциальными закрытиями объектов.
• Ввод новых площадей в ближайшие месяцы будет умеренным, ожидается официальное открытие ТЦ «Сеница».
• Среднерыночные ставки в рублях вырастут, ожидается коррекция в 7−8%, по успешным объектам — до 10%.