5 трендов на рынке офисной недвижимости Минска

Что ожидает девелоперов и арендаторов минских бизнес-центров, рассказывает Юрий Попов, руководитель направления «Твоя столица. Недвижимость для бизнеса» группы компаний «Твоя Столица».

– Рынок офисной недвижимости качественно меняется в лучшую сторону. Вот какие тренды можно выделить на нем сегодня.

1. Рекордный прирост офисных площадей

По итогам этого года Минск получит 200 тыс. новых «квадратов» офисной недвижимости. Предложение среди объектов классов «B» и «C» на рынке долевого строительства и на рынке аренды уже превышает спрос. 

Сейчас в столице около 690 тыс. м² офисных площадей, а к концу года емкость рынка превысит 710 тыс. м². Вот как росли объемы рынка по разным сегментам в течение последних лет:

Динамика объемов рынка офисной недвижимости (в м²)

2. Рост числа качественных объектов

Уровень девелоперского бизнеса значительно вырос. Стало больше бизнес-центров, которые выполнены на качественно более высоком уровне, чем предшественники. Это касается как грамотно разработанной и реализованной концепции объекта, так и подхода к его управлению:

• становится нормой наличие у бизнес-центра единой управляющей компании;
• все больше объектов выводится на рынок с отделкой «под ключ». Их объем уже равнозначен объему предложения офисов с черновой отделкой («Shell & Core»).

Это связано и с тем, что ужесточились требования со стороны арендатора/покупателя. Раньше определяющим фактором выступала цена. Сейчас огромное значение имеет качественная составляющая. В первую очередь это касается архитектурно-планировочных решений, технических характеристик объекта, уровня отделки, а также местоположения бизнес-центра.

Чтобы привлечь сегодня покупателей и арендаторов в БЦ, нужно позаботится об удобной стоянке, системе климат-контроля, качественных лифтах, просторном холле и т.п. Ужесточение конкуренции приведет к еще большим качественным преобразованиям на рынке. При таких темпах в течение двух-трех лет мы должны выйти на европейский уровень объектов.

3. Все больше бизнес-центров с единым собственником

На рынке стало больше объектов, возводимых единым собственником с целью последующей сдачи в аренду. Такой схемы реализации придерживается треть бизнес-центров. Это в первую очередь касается объектов А- и В-классов, расположенных в пределах первого и второго транспортных колец города. Среди них, например,  БЦ «Титул» и «Красавiк».

Постепенно меняется схема работы девелоперов на рынке офисной недвижимости. Раньше его интерес заключался в скорейшем привлечении средств дольщиков. Сейчас – в возведении качественного объекта, способного приносить стабильный доход в течение 7-10 лет.

Такие компании готовы мириться с более длительным сроком окупаемости объектов, понимая, что «на выходе» заработают гораздо больше. Они пришли на рынок всерьез и надолго.

4. Снижение арендных ставок

Офисные помещения стали доступнее для арендаторов. Собственники новых бизнес-центров, чтобы как можно быстрее заполнить объект, предлагают нанимателям помещения на очень выгодных условиях.

Владельцы действующих объектов, заинтересованные удержать арендаторов, вынуждены идти на уступки: снижать ставки, предоставлять арендные каникулы, удобный график платежей и т.д. Ситуацию для владельцев бизнес-центров усугубляет пассивность потенциальных арендаторов, ожидающих открытия новых объектов. Несложно догадаться, что давление на ставки арендной платы будет лишь усиливаться с вводом в строй новых площадей. В октябре снижение арендных ставок охватило все сегменты.

Динамика средних ставок арендной платы в бизнес-центрах, январь-октябрь 2014, € за м² 

Многие владельцы и девелоперы бизнес-центров оперативно реагируют на изменения рыночной конъюнктуры и придерживаются гибкой ценовой политики. Вот ее составляющие:

• Средний дисконт на рынке сегодня составляет около 10%. По мере снижения цен предложения он будет уменьшаться: собственники готовы снижать цены, но до определенного уровня;
• Многое стало зависеть от финансовой устойчивости собственника: один изначально видит себя в роли ценового лидера и снижает стоимость «квадрата» до минимума, другой, напротив, предпочитает вести себя осторожно и соглашается пойти на уступки лишь во время переговоров.
• Рынок сейчас на стороне покупателя и арендатора. Для девелоперов наступило время, когда нужно прислушаться к потребностям клиента и тщательно пересмотреть конкурентные преимущества реализуемых проектов.

5. Повышение интереса к просторным офисам

На рынке растет спрос на аренду офисов от 100 «квадратов». Несмотря на различные негативные факторы, столичный бизнес развивается: переезжает из компактных в более просторные помещения.

Многие компании, особенно ИТ-сектора, арендуют пространство «на вырост».

В среднесрочной перспективе рост спроса на помещения площадью от 100 м² должен стать долгоиграющим трендом на рынке.