Такое впечатление, что бизнес в отпуск не уходил: на какие офисы в Минске сегодня спрос

На рынке офисной недвижимости в Минске не произошло снижения спроса, который обычно наблюдается в летний сезон. Одновременно ставки аренды сохраняются на одном и том же уровне с начала весны. Что происходит на рынке офисной недвижимости прямо сейчас, рассказывает Сергей Войтов, начальник отдела продаж «Твоя столица ∙ Недвижимость для бизнеса».

Сколько стоят офисы летом

— Вопреки сложившимся стереотипам, этим летом сезонного снижения спроса на офисную недвижимость не произошло.

Только за июль прирост обращений от арендаторов составил 5% по сравнению с первыми месяцами года. Анализируя число заявок потенциальных арендаторов, поступивших в течение двух месяцев лета, складывается впечатление, что в отпуск никто не уходил.

Не последним фактором, повлиявшим на спрос, стала стабилизация цен на рынке. Если с начала года мы наблюдали постепенное снижение ставок: на 27%, 16%, 14% на объекты классов качества «А», «В» и «С» соответственно, то уже в мае этот процесс практически остановился. И с конца весны по текущий момент ставки аренды на офисную недвижимость находятся примерно на одном уровне.

Динамика средних арендных ставок, евро/м², с НДС

Вместе со снизившимися ставками аренды, скорректировались и ценовые ожидания арендаторов — бизнес уже не ждет, что арендные ставки упадут еще больше.

Бизнес переезжает в более качественные офисы

Интерес к более качественным объектам вполне оправдан: правильно организованное рабочее пространство положительно влияет на мотивацию сотрудников. Особенно это ощутимо в хорошо оплачиваемых сферах, например, в ИТ. Кроме того, чувствуется влияние отложенного спроса: компании и раньше хотели переехать в лучший офис, и сейчас начинают его искать.

Каждый из арендаторов немного поднимает свой уровень, и это может происходить несколькими путями:

1. Арендаторы могут оставаться в одном классе. Например, в здании класса «В» фирма работала в подвальном помещении — сейчас переехала в кабинет на 2-й этаж. Кабинет освободился, потому что предыдущий арендатор переместился в соседний офис с кондиционером. Помещение с кондиционером стало вакантным, потому что прошлый арендатор перебрался в бизнес-центр с готовой отделкой: там освободился офис организации, которая стала работать в БЦ возле метро.

2. Кто-то сейчас арендует офис в бизнес-центре класса «С», где кабинетная система, и лишь в одном из кабинетов есть кондиционер. А сейчас у него есть возможность переехать в офис, располагающийся в бизнес-центре класса «В,» имеющий планировку open space и централизованную систему кондиционирования и вентиляции и т.п.

Структура бизнес-центра по классам (собственная классификация компании)

Как все это влияет на рынок офисов

Таким образом, основной объем спроса на офисы сегодня связан со стремлением улучшить условия работы персонала, либо с поиском нового, качественного офиса в связи с ростом штата. Вот особенности рынка сегодня:

1. Качественные, современные объекты, особенно площадью от 300 м² и более, сегодня подобрать не просто.

2. Временные затраты. Подбор офиса, осмотры объектов, переговоры и сам переезд может занять от месяца (возможно при аренде объекта небольшой площади) до полугода и более. Кроме того, для компании переезд — всегда затраты и материальные, и моральные. Как правило, это притормаживает внутренние бизнес-процессы.

В итоге компании, которые задумались о переезде еще весной и начали искать новое место для работы, оказались в выигрышной ситуации. Среди всего числа предложений они могли выбрать наиболее качественные и при этом не переплатить.

Кроме того, сезон отпусков – лучшее время для подготовки нового рабочего помещения: это позволяет запустить все бизнес-процессы сразу после выхода сотрудников из отпусков, без ненужных приостановок. 

3. Сейчас на рынок поступает все больше помещений, которые освободились после того, как компании переехали в более удобные и комфортные для работы объекты. Одновременно, с ростом спроса на такие более качественные офисы, предложение по ним будет сокращаться

Советы компаниям, которые решили переехать

Не стоит думать, что широкий объем предложения на сегодняшнем рынке упрощает поиск нужного помещения. Скорее наоборот — он усложняет его. Богатое предложение побуждает искать идеальный вариант. А в итоге компания может упустить оптимальное решение, и переехать в офис, аналогичный ранее арендуемому. Вот несколько советов:

• Четко сформулировать свои требования к объекту. Не просто «более современный и комфортабельный», а, например, расположенный в определенном районе города, вблизи метро, имеющий планировку open space, оснащенный централизованной системой кондиционирования, имеющий контроль доступа и систему видеонаблюдения, в котором предоставляются на каждые N-м² бесплатные машино-места и т.п.
• Расставить приоритеты, в т.ч. определить критичные для компании. Это позволит сузить список предложения
• В процессе осмотра объекта акцентируйте внимание собственника/арендодателя на возможности качественного улучшения. Например, есть ли возможность установить перегородки, выделить кухню, серверную с отдельным кондиционированием, предоставить арендные каникулы на время переезда и т.п.
• Не рассматривайте вариант, если собственник либо его представитель не могут однозначно ответить на поставленные вопросы в течение двух-трех дней
• Рассматривайте одновременно не более 3-4 вариантов. Это позволит вам оценить предложение более детально и принять верное решение
• Повторимся: идеальных предложений на рынке не бывает. В то же время по многим позициям с арендодателем можно договориться. Лучше принимать решения быстро, потому как спрос на качественные объекты сегодня достаточно высок.