Что делать, если арендатор не заплатил и сбежал

Заключив договор аренды, арендаторы не всегда соблюдают его условия. Более того, иногда они специально не хотят цивилизованно разрешать проблемы: исчезают, не завплатив. Меняя при этом контактные данные и бросив имущество. Что делать в таких ситуациях и как их предупредить. Рассказывают юрист Андрей Рыбалкин и редактор портала «Система Юрист» Александр Стрельчик

— Если арендатор сбежал, арендодатель, кроме того что не получает плату за имущество, еще и несет расходы по его содержанию. Расскажем, как предотвратить такую ситуацию.

Расторжение договора в судебном порядке

В соответствие с п. 3 ст. 590 Гражданского кодекса, договор аренды может быть досрочно расторгнут судом по требованию арендодателя. Основания: если арендатор более двух раз подряд не платит по договору.
Если вы намерены подать в суд, сначала надо направить арендатору письменное предупреждение о том, что необходимо исполнить обязательства в разумный срок.

Если в предупреждении рассматривается только вопрос о внесении арендной платы ( предложение о досрочном расторжении договора отсутствует), такой досудебный порядок урегулирования спора не признается соблюденным. В этом случае исковое заявление о досрочном расторжении договора аренды будет оставлено без рассмотрения.

В уведомлении мы рекомендуем проинформировать арендатора, что если обязательства по оплате не будет исполнено, это станет требованием для расторжении договора аренды через суд.

Отказ от исполнения договора в одностороннем порядке

Рекомендуем закрепить право арендодателя на односторонний отказ от исполнения договора. Это позволит избежать обращения в суд для расторжения договора.

Кроме того, при одностороннем отказе не нужно направлять арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнить договор в разумный срок. 

В этом случае, при нарушениях условий договора, арендодателю достаточно будет направить уведомление об одностороннем отказе от договора. И договор будет считаться расторгнутым с момента его получения арендатором.

Вывод. В зависимости от условий договора, требования о его расторжении могут заявлены как в судебном порядке, так и во внесудебном (через отправку уведомления об одностороннем отказе).

Основания для расторжения договора:

• Акт сверки
• Переписка между сторонами
• Бухгалтерская справка или иной документ, содержащий расчет задолженности

Принудительное выселение арендатора

Нередки ситуации, когда арендатор не возвращает имущество, скрываеся от арендодателя. Судебная практика, как правило, рассматривает эту проблему в такой категории исков, как выселение.

Если доводы истца будут признаны законными и обоснованными, будет вынесено судебное постановление. После его вступления в законную силу, через службу судебных исполнителей можно будет обеспечить принудительное исполнение решения суда: вскрыть помещение и передать его арендодателю.

Как правило, судебный исполнитель производит опись оставленного арендатором имущества. По сложившейся практике (прямой обязанности законодательством это не предусмотрено), оно передается арендодателю на хранение.

В будущем на это имущество может быть обращено взыскание, в счет оплаты задолженности по арендной плате, для возмещения расходов за его хранение.

Смотрите также: что мешает сотрудникам работать в офисе с удовольствием

Внимание! У вас отключен JavaScript, ваш браузер не поддерживает HTML5, или установлена старая версия проигрывателя Adobe Flash Player.

Односторонняя приемка имущества

При заключении договора аренды стороны вправе определить действия арендодателя по односторонней приемке недвижимого имущества (если договор будет расторгнут досрочно или истечет срок его действия). В такой ситуации арендодатель избегает необходимости обращаться в суд с иском о выселении арендатора.

Рекомендация:

• В договоре аренды необходимо предусмотреть порядок односторонней приемки помещения в случае досрочного прекращения действия договора.
• При одностороннем принятии помещения важно зафиксировать не только его состояние, но и количество имущества, принадлежащего бывшему арендатору.  Целесообразно создать комиссию из сотрудников арендодателя (3 -5 человек), уполномоченную на принятие имущества.
  К участию в приемке могут быть привлечены третьи лица (например, арендаторы соседних помещений, коммунальные служб)
• Перечень и состояние обнаруженного имущества фиксируются в соответствующем документе (протокол осмотра, акт описи). К документу могут быть приложены фото- или видеоматериалы
• Имущество может быть оставлено арендодателем на хранение у себя либо передано на хранение сторонней организации, с последующим взысканием понесенных расходов с арендатора

Признание имущества бесхозяйным

Арендодателям следует помнить, что вещь может быть признана бесхозяйной, если ее стоимость составляет менее 5 базовых величин.

В договоре аренды сторонам целесообразно прописать порядок и условия, при которых оставленное арендатором имущество будет считаться брошенным.

При стоимости имущества не более 5 базовых величин оно переходило бы в собственность арендодателя. При стоимости выше, такое условие облегчило бы доказывание суду, что арендатор отказывается от права собственности.

Стороны могут предусмотреть в договоре право арендодателя утилизировать не представляющее ценности имущество, с возмещением этих расходов за счет арендатора.

Резюме: чек-лист действий арендодателя

1. Направить арендатору письменное уведомление о погашении задолженности по арендной плате, предложение о досрочном расторжении договора аренды.

2. Если не предусматривается право одностороннего отказа арендодателя от исполнения договора — обращаться в суд с иском о расторжении договора, взыскании задолженности по аренде.

3. Если договор аренды предусматривает право одностороннего отказа арендодателя — обращаться в суд с заявлением о взыскании задолженности по аренде, в порядке приказного производства.

4. Если договор не предусматривает порядок односторонней приемки имущества арендодателем — обратиться в суд с иском о выселении.

5. Если договор предусматривает порядок односторонней приемки имущества арендодателем, надо:

• Создать комиссию по приемке имущества
• Составить акт описи имущества, приложить к нему фото- и видеоматериалы
• Принять имущество на хранение либо передать на хранение сторонней организации
• Направить арендатору требование о возмещении затрат на хранение. В случае отказа арендатора — взыскать расходы по хранению в судебном порядке