Фотофакт: Недостроенный отель Hyatt в центре Минска продается за долги – за $49+ млн

Один из крупных строительных объектов: недостроенный комплекс зданий на столичной ул. Старовиленской, который задумывался как пятизвездочный отель Hyatt Regency, выставлен на аукцион. Начальная стоимость в эквиваленте $ 49 млн. Сегодня отель — проблемный актив. После продажи средства пойдут на погашение долгов застройщика перед кредиторами.

Вот подробности и комментарий эксперта о том, почему проблемные активы сегодня — беда и для кредиторов, и для экономики в целом.

Участок для возведения отеля в районе улицы Старовиленской (место между Комсомольским озером и трамвайными путями) был зарезервирован еще в 2008.

Общая площадь здания — 46 тыс. м². Средний уровень готовности объекта, по словам Михаила Андреева, учредителя и руководителя ЗАО «Белреализация» (продажа и обслуживание проблемных активов, организатор аукциона) — около 66%.

Высота – 7 этажей. Со стороны улицы Старовиленская (трамвайные пути) есть внешняя отделка:

Отель расположен на берегу Комсомольского озера:

Внутри запланирована гостиница, рестораны, СПА-зоны и конференц-залы. Административные и торговые помещения. Вход располагается в центре группы зданий:

Здесь запроектирован ресепшн:

В некоторых номерах уже проведены коммуникации (электрическая разводка, сантехнические трубы и пр.):

В отеле планировались панорамные окна:

Сейчас компания-застройщик (ИООО «Сырьевые Ресурсы») в стадии банкротства. Открыто ликвидационное производство.

Начальная стоимость комплекса на аукционе: 98,25 миллионов белорусский рублей без НДС. Шаг торгов: 4,92 млн.

Вырученные от продажи средства отойдут кредиторам, которые выделили деньги на возведение зданий. Среди кредиторов — несколько крупнейших белорусских банков.

Продажа отеля — показательный факт:

• Это еще одно подтверждение, что у застройщиков и девелоперов дела идут плохо
• Проблемных активов становится все больше. Кредиторы не всегда знают, как ими управлять

Что конкретно происходит сегодня в сфере управления проблемными активами – вот несколько ответов.

— В чем опасность проблемных активов? На 1 сентября этого года доля проблемных активов белорусских банков (от общего объема задолженности перед ними) достигла 14,8%. На 1 августа этот показатель был на уровне 14,3%.

По моим оценкам, в этом году доля проблемных активов по всей банковской системе может достичь 20%-25%. Каждое «токсичное» предприятие, которое уже вошло в банкротство и стало проблемой для кредиторов/рискует стать проблемным, тянет за собой «здоровых» контрагентов, поставщиков, подрядчиков. Всех, кто с ним работает и работал. Компании-партнеры сталкиваются с проблемами неплатежей.

Почему трудно разобраться с проблемными активами?

Расскажем про это на примере банков. Они — одни из основных держателей проблемных активов в нашей стране.

1. Проблемные активы, как правило, «достаются» банкам из сфер непрофильного для них бизнеса. А обладание и управление активом из непрофильного бизнеса — проблема для любой компании. Представьте, вам звонят и говорят: вам за долги достался экскаватор. Приезжайте и забирайте.

И сразу возникает несколько вопросов:

• Нужно поставить экскаватор в место, где есть круглосуточная охрана
• Возникает вопрос с консервацией. Владение подразумевает расходы на обслуживание
• Владение подразумевает налоги

А у банков таких активов сотни тысяч разнопрофильных единиц: оборудование, недвижимость, транспорт. Сегодня, как известно, острые проблемы в строительной отрасли, сельском хозяйстве, легпроме, в транспортной сфере…

2. Специалистов, которые занимаются проблемными активами, мало. У многих нет нужных навыков и знания рынка.

Нельзя, чтобы один специалист по проблемным активам занимался продажей и металлообрабатывающего оборудования, и линии по производству минеральной воды, и сельского магазина, и торгового центра в Минске.

Это абсолютно разные сферы. Чтобы понимать каждый из рынков, надо потратить много времени.

3. Трудности с выкупом проблемных активов. Расскажу о типичной ситуации. На корпоративных сайтах банков есть разделы «реализуемое имущество». Там размещена информация про активы, которые банки хотели бы продать.

Но, позвонив в банк, часто выясняется: активы к продаже не готовы. Потому что банки по факту не перешли в статус владельцев. Например, потенциальные покупатели могут услышать:

• Если вы готовы приобрести актив, мы в этот же день примем его на свой баланс. Но вы в тот же день заплатите за него и заберете
• Оказывается, что предприятие, чей актив размещен на сайте банка, в банкротстве. И покупателю надо поучаствовать в аукционе по выкупу проблемного актива
• Может оказаться, что актив под арестом и его продает не банк, а судебный исполнитель

На все это уходит много времени, дополнительные средства. Покупателям это невыгодно.

По факту, часть проблемных активов — это банковские залоги. Но залогодержатель — это не собственник. Он не имеет права его продать. Чтобы стать собственником, банк должен принять имущество «в отступное», переоформить его на себя. При необходимости: очистить от различных обременений, арестов. А потом уже продавать.

Но как только ты становишься владельцем, как я уже писал выше, ты должен отвечать за актив: обеспечивать его сохранность, содержать. Платить налоги, если, например, это недвижимость.

То есть, желание продать проблемный актив часто не совпадает с возможностями. Все хотят избавиться от проблемного актива, но — для этого надо сначала стать не залогодержателем, а собственником.

4. Проблема в оценке стоимости залогов. Часто она не совпадает с реальной. Например, звонит мне один из банков и говорит: залоговая стоимость парка из десяти единиц строительной техники — 20 тысяч деноминированных рублей за единицу.

Мы хотим продать этот актив по такой же цене. Но реальная рыночная цена этой техники сегодня может быть в 3 раза меньше.

Снижать же залоговую стоимость банк часто не хочет. Это значит, что он расписывается в некомпетентности своих сотрудников, специалистов по залогам.

Да, при оценке залоговой стоимости применяется понижающий коэффициент. Но это не помогает.

Что делать в такой ситуации?

Сейчас многие банки заявляют, что увеличивают штат сотрудников, которые занимаются проблемными активами. Создают отдельные юрлица по управлению активами. Понимая, что продавать недвижимость по низкой цене не хочется, банки пытаются ее сдать в аренду.

Если же говорить об общей ситуации в экономике — надо не допустить рост проблемных активов. Как это сделать? Я думаю, нужно исходить из того, что денег в экономике сегодня нет. И поэтому надо на время забыть все красивые планы о модернизации, о выходе на новые рынки для проблемных сфер. Все эти вещи не могут происходить без денег. На азиатском, американском рынках нет пустых ниш. Проникновение же на новый рынок стоит кучу денег, а уникального продукта, на который будет спрос и без продвижения, у проблемных предприятий нет.

Раз денег нет, надо проводить разукрупнение, дробление предприятий. Даже на большом, проблемном предприятии есть 2 цеха, которые можно реорганизовать в отдельные направления. И сегодня надо сделать все, чтобы спасти и развить именно их.