Партнерский материал
5 апреля 2022Каким должен быть современный МФЦ — разбираем мировые тренды и реалии белорусского рынка
Торговые и многофункциональные центры меняются вместе с предпочтениями потребителей. Комплексы, построенные в 2000-2010 годах, перестают быть актуальными и больше не вписываются в современные представления о комфортном и востребованном объекте. При этом в Минске продолжается наращивание количества строящейся коммерческой недвижимости. Решили выяснить, какие центры нужны белорусскому рынку сегодня и какие мировые тренды сейчас на пике. Разберемся в этом на примере нового МФК Centropol в совместном проекте «Про бизнес» и компании «АЛЮТЕХ».
А нужны ли вообще МФЦ?
Спрос на многофункциональные центры в мире уже достаточно высокий, и он будет и дальше только расти, уверен Андрей Алешкин, партнер и исполнительный директор белорусского представительства сети консалтинговых агентств NAI Global.
Партнер и исполнительный директор белорусского представительства сети консалтинговых агентств NAI Global
— Один из мощнейших вызовов, с которым сталкиваются сейчас цепочки поставок — это запрос со стороны потребителей на все большую скорость выполнения заказов. Такая тенденция автоматически определяет архитектуру бизнес-процессов, делая их более гибкими и смещая центр тяжести принятия решений к потребителю. Эта же тенденция затрагивает и коммерческую недвижимость. Желание покупателей или клиентов получить все, что им нужно, в одном месте будет определять путь развития всех форматов недвижимости, объединяя их в один, — мультифункциональные комплексы, или mixed use.
Эксперт отмечает, что пока концепт мультифункциональных центров, который объединяет в себе не только торговлю и развлечения, но также офисы, креативные пространства, а иногда даже и склады, все еще новый для очень традиционного и консервативного мирового рынка коммерческой недвижимости.
В Беларуси предложение многофункциональных центров все еще ограничивается единичными объектами. Предложение МФЦ в регионах — еще более ограничено.
— Ввиду того, что МФЦ совмещают несколько функций коммерческой недвижимости, основной вызов для них — реализация лучших практик в каждой своей компоненте. Если перед нами офисное пространство с совмещенной торговой галереей, то и офисы, и торговая составляющая должны быть привлекательны для потребителя. То есть здесь рецепт точно такой же, как и с классическими моноцелевыми объектами. Успешный и востребованный МФЦ — это новый уровень сложности для девелопера.
Эксперт отмечает, что многофункциональные пространства генерируют и дополнительные критерии востребованности — это запрос на положительные эмоции потребителей, способность быстрой перемены концепции в зависимости от конъюнктуры рынка. Когда многофункциональные пространства объединены единой стратегией, то выгоды от совместной работы такого кластера будут гораздо более значительные, чем сумма выгод каждого из объектов в отдельности.
— Иными словами, востребованность МФЦ определяется возможностью конкретного объекта оказывать положительное влияние на качество жизни горожан. Это становится возможным благодаря расширению количества активностей и сервисов, предоставляемых в рамках концепции 7R: правильный продукт, надлежащего качества, на понятных условиях, в нужном месте, в нужное время, нужному потребителю и по приемлемой цене.
Тренды в развитии ТРЦ и МФК
Андрей Алешкин выделил ключевые тренды в развитии ТРЦ и МФК:
1. Главный тренд — экономика шеринга. Все больше людей будут объединяться в комьюнити и образовывать группы по интересам, по совместной профессиональной деятельности или месту жительства. Такая модель снижает издержки владения активами и стимулирует потребление у тех групп, для которых определенные услуги раньше были недоступны. Именно этот тренд определяет популярность мультифункциональных пространств и задает вектор их дальнейшего развития: коворкинги в офисном сегменте, second hand аутлеты в торговом, коливинги в секторе жилой недвижимости — вот лишь немногие примеры экономики шеринга в действии.
2. Цифровая трансформация недвижимости. С помощью технологий можно выстраивать отношения с потребителями: формировать персонализированные предложения, программы лояльности, которые учитывают эксклюзивные желания сотрудника и потребителя на основе Big Data. Также МФЦ используют технологии для повышения удовлетворенности клиентов. Например, это может быть поиск места для парковки с помощью датчиков, чтобы посетитель сразу нашел свободный слот.
3. Дифференциация потребительского предложения с упором на впечатления и удобство. Некоторые МФЦ превращаются в новые центры притяжения за счет размещения в них, например, концертных арен, спа-салонов, выставочных комплексов. Пространства mixed use предлагают потребителям привлекательное интегрированное сообщество, в котором можно жить, работать и делать покупки. Происходит переосмысление наполнения многофункциональных объектов. Якорные арендаторы, привлекающие трафик, по-прежнему важны, но все больше внимания уделяется общей концепции, набору ценностей и функций.
20 функций МФК Centropol — разбираем на примере
В качестве свежего примера многофункционального комплекса в Минске можно привести Centropol, который расположен в центре культурно-деловой жизни города возле стадиона «Динамо». В двух разновысотных блоках комплекса запланированы магазины, бутики, бары и рестораны, летнее кафе, казино, медицинский, детский и развлекательные центры, а также гостиница и административные помещения. Сейчас в МФЦ уже зашла продуктовая сеть «ПерекрестОК».
Вадим Дражин, начальник управления проектных работ ЗАО «Белзарубежстрой» рассказал о том, какие решения были использованы, чтобы вписать современный комплекс в центр белорусской столицы и сделать его посещаемым, удобным для арендаторов и сотрудников.
— Centropol находится на пересечении улиц Свердлова и Ульяновской. После сноса старой военной поликлиники участок должен был получить новую жизнь. По первому проекту там должен был быть построен гостиничный комплекс, но потом компания «Гермес» решила изменить функциональное предназначение объекта, а мы оказались архитекторами.
По новой концепции, многофункциональный комплекс Centropol должен стать местом, где жители и гости Минска будут совершать покупки, отдыхать, пользоваться услугами медицинского и делового центров и т.д. — всего в комплексе запроектировано порядка 20 функций.
— Объект задуман для семейного посещения. Скажем, семья из четырех человек приезжает, оставляет автомобиль на подземном паркинге и дальше разделяется по интересам — дети проводят время в развлекательном центре, а взрослые идут на шопинг. А потом все встречаются на фудкорте с прекрасным видом на старую застройку улицы Свердлова или, если позволяет сезон, выходят на открытую террасу.
Как вписать МФЦ в центр города
За основу в архитектуре МФЦ Centropol были взяты въездные ворота-башни Минска — новый объект созвучен с ними по стилистике, но выполнен в более современном прочтении.
Здание состоит из четырехэтажной стилобатной части с уступами и высокого блока на 11 этажей, который смещен по улице Ульяновской.
— Благодаря Centropol мы получили возможность увидеть Минск с новой точки: с террас открывается перспектива на башни на площади Независимости и привокзальной площади — до этого у города не было такой картинки. Также из здания видна красивая перспектива в направлении «Динамо» и прекрасный вид на улицу Володарского — в профиль, в разрезе. Таким образом, можно сказать, что с возведением Centropol этот участок города завершил свое формирование, — считает Вадим Дражин.
- В архитектуре фасадов использована классическая штукатурная система — архитекторы специально решили не использовать навесной фасад, чтобы по фактуре здание вписывалось в окружающую застройку. При этом, поскольку Centropol просматривается с разных сторон, все фасады у него проработаны одинаково — у здания нет парадного и дворового фасадов.
- Фасад выполнен без утепления. Для этого в стенах использовался керамзитобетонный блок толщиной 500 мм, который решил вопросы по теплотехнике. Благодаря этому в Centropol можно сразу потрогать каменную стену, как в зданиях старой застройки Минска.
- Интересная составляющая фасада — это система остекления, которая представлена алюминиевым профилем «АЛЮТЕХ». В Centropol реализовано структурное остекление с периметральным прижимным приемом-планкой. Таким образом, здание со стороны улицы выглядит более эффектно, так как имеет ровную гладкую стеклянную поверхность без обрамления планками или рамами.
Еще одна особенность профиля заключается в его энергоэффективности. Благодаря современным решениям «АЛЮТЕХ» зимой в МФЦ тепло, а летом сохраняется комфортный микроклимат для посетителей. Профиль изготавливается из первичного алюминия, который имеет отличные показатели прочности. Это дает возможность устанавливать габаритные стеклопакеты, что обеспечивает Центр естественным освещением, придает ему легкость. Сам профиль окрашен в трендовый графитово-серый цвет по швейцарскому стандарту Qualicoat — а значит, покрытие будет устойчиво к внешним воздействиям и не потеряет своих эстетических свойств даже спустя десятки лет эксплуатации. Поэтому не придется беспокоиться о ремонте или замене фасада.
- У многофункционального комплекса большие открытые террасы, в том числе с озеленением. Это, по мнению архитекторов, придает объекту столичность, так как с них открываются красивые виды на город.
- Транспортная загрузка здания идет с объездного проезда. Сложный рельеф сыграл на руку проектировщикам: вход с улицы Свердлова ведет на нулевой уровень, а понижение с другой стороны здания дало возможность организовать въезд машин сразу на -1 уровень.
- Цокольная часть фасада со стороны стадиона «Динамо» сформирована из подъемных ворот «АЛЮТЕХ», которые гармонично вписались в общий облик объекта.
- На третьем этаже комплекса высота потолка составляет 6 метров, чтобы можно было разместить фудкорты со вторым светом. Высокие оконные проемы дают красивый вид на старую застройку города, а также обращены на юго-запад — солнце будет попадать на пол фудкорта и создавать хорошее уютное настроение посетителям.
- Архитектурная подсветка уникальна для Минска — у здания подсвечены внутренние периметры проемов.
— Важную роль играет выбор партнеров, с которыми ведется работа над МФК. Нужно быть уверенными в качестве и эстетике предлагаемых решений. Например, остекление в Centropol — целиком заслуга наших давних партнеров «АЛЮТЕХ». Это принципиальный выбор. Ведь «АЛЮТЕХ» — это мощная группа компаний, это надежные партнеры, специалисты. Мы 10 лет работаем на рынке и столько же с ними связаны. Во всех объектах у нас есть их решения. Все проектные решения с нами согласованы и реализованы.
Генеральным подрядчиком строительства Centropol на начальном этапе была компания «Термотехстрой». По словам Александра Горошко, заместителя директора компании руководителя этого проекта, сроки для возведения многофункционального комплекса были очень жесткие.
— В сентябре 2017 года начали подготовительные работы, а в мае 2019 года мы уже должны были сдать объект, так как через месяц в городе начинались II Европейские игры, а наш объект был в непосредственной близости от стадиона «Динамо».
У возведения комплексов в старой застройке есть своя специфика — вокруг расположено множество инженерных коммуникаций, которые ни в коем случае нельзя нарушить, а также других зданий, которые уже функционируют. Поэтому некоторые решения были очень индивидуальными. Например, прокол в земле для ведения ливневой канализации выполняли под тренировочным полем «Динамо», попасть нужно было точно в сточный колодец через 80 метров.
Основные работы по заливке бетонного каркаса здания происходили в зимний период, и у подрядчика была очень ответственная задача — организовать технологический процесс без нарушения нормативных требований.
Как измерить полезность объекта для города
И проектировщики, и генеральный подрядчик получившимся объектом довольны. Но, как отметил Вадим Дражин, построить объект — это полдела. Дальше его задача как девелопера наполнить его теми арендаторами, которые смогут качественно реализовать заложенный в здание функционал.
— Есть прием, который помогает определить, удачное получилось здание или нет — нужно закрыть его рукой. Если без него в городе чего-то не хватает — значит этот объект гармонично вписался и нужен городу. Но главный результат будет, когда Centropol наполнится людьми, и им будет комфортно. А это как раз складывается и из архитектуры объекта (в нем тепло, красиво и удобно), и из его наполнения — какие потребности там можно удовлетворить.
Партнер проекта:
