Партнерский материал
11 января 2021Купить за кредитные рубли, а через пару лет снять сливки? Что делать инвесторам, когда коммерческая недвижимость на дне
2020 год для рынка аренды коммерческой недвижимости в Беларуси стал непростым. Сначала «удаленка», а потом и релокейт компаний из-за политических событий… Но наметился интересный тренд - бизнес начал проявлять интерес к покупке коммерческой недвижимости как объекту инвестиций.
Управляющий партнер Colliers International в Беларуси Денис Четвериков поделился мнением - какие сейчас есть варианты по выгодной покупке коммерческой недвижимости и стоит ли в нее инвестировать в 2021 году.
- Аренда коммерческой недвижимости в Беларуси - это традиционно динамичный рынок. Но в 2020 году все изменилось.
Как 2020 поменял рынок коммерческой недвижимости?
Начну с того, что компании не спешат возвращаться в офисы. И не принимают стратегических решений - ни по расширению, ни по закрытию офисов. Участники рынка замерли в неопределенности и ждут весны или лета 2021 года.
В ритейле не так глухо, как в офисах. Отдельные категории растут и развиваются (например, фастфуд и недорогие бренды массового потребления). Люди продолжают ходить в торговые центры - товарооборот и выручка есть. Но крупных сделок по аренде нет - ритейлеры следят за макроэкономической ситуацией и курсом рубля, которые сильно влияют и на ставки аренды, и на выручку.
В сегменте логистики сделок тоже практически нет. С началом коронавируса вырос спрос на склады, рынок быстро заполнился, и теперь потенциальные арендаторы присутствуют, а сдавать им нечего - в Минске дефицит складских помещений.
Но что важное мы заметили в 2020 году: в Беларуси вырос интерес к сделкам инвестиционного толка. В первую очередь это касается покупки «фамильного серебра» - недвижимости либо в хорошей локации (исторический центр, места с высокой проходимостью), либо со сроками окупаемости выше среднерыночной. Эта тема долго оставалась за скобками - мы не уделяли много внимания в своих публикациях купле-продаже объектов коммерческой недвижимости. А сейчас на рынке становится все больше потенциальных инвесторов, которые ищут наиболее ликвидные объекты.
Кто все эти люди/компании? Например, у кого-то на конец года были не выбраны кредитные линии. Или, может, это группа спекулятивных инвесторов, которые хотят на дне что-то купить по низким ценам, чтобы потом выгодно продать. Присутствуют покупатели из России - смотрят, что здесь можно купить, прицениваются к объектам.
Но пока спрос больше в формате интереса - сделок по-прежнему мало. Кроме того, не все покупатели еще определились: останутся ли они вообще в Беларуси и стоит ли вкладывать деньги в эту страну. С другой стороны, есть люди, которые прошли 90-е и уверены, что будут жить здесь и дальше. Что бы ни случилось, они готовы вкладывать в недвижимость. Когда цена стремится вниз, это хорошее время найти что-то интересное, выгодно купить, а через 2−3 года снять сливки.
А есть ли что покупать?
Выбор есть. Да, часть владельцев убрала объекты с продажи, решив подождать. В то же время есть люди, которые выходят из бизнеса или кому срочно нужны деньги - они выставили объекты. Крупных площадей стало больше, мелких - примерно столько же и осталось.
Для примера могу упомянуть несколько объектов недвижимости, которые могут стать хорошей инвестицией в начале 2021 года:
г. Минск, ул. Комсомольская, 11. Красный дворик
|
|
г. Минск, ул Немига, 5−31. ТЦ «Метрополь»
|
Спрос на покупку или аренду объектов в «Метрополе» традиционно велик. Высокая ликвидность делает предложение особенно актуальным.
|
г. Брест, ул. К. Маркса, 82
|
Сочетание невысокой цены и хорошей доходности с аренды приводит к окупаемости менее чем за 9 лет (отличный показатель!). Удобно, что сейчас объект сдается надежному арендатору в лице банка, что позволяет начать зарабатывать буквально с первого дня после покупки. |
Стоит ли покупать сейчас? Вдруг в 2021 будет еще хуже…
Экономический эффект от покупки объекта недвижимости растянут во времени. Не важно, куплен объект для собственных нужд или как инвестиция - срок его окупаемости в среднем составляет порядка 10 лет.
Прогнозы нерадостные: по ВВП и ряду других показателей 2021 год обещает быть даже более жестким, чем 2020. Но даже если так, это не значит, что все десятилетие будет таким же. Для объекта недвижимости один год - это не очень значимый период с учетом срока окупаемости.
Кроме того, доходность по объектам недвижимости в последние годы не сильно снижалась - это по-прежнему остаются относительно устойчивые с точки зрения нормы доходности инвестиции. А поскольку мы все-таки полагаем, что страна через 2−3 года будет возвращаться к нормальной жизни, объекты недвижимости пойдут в рост, и 2021 год будет с лихвой перекрыт последующими периодами.
В периоды экономической и политической турбулентности становится особенно актуальной покупка недвижимости в кредит в белорусских рублях. Это именно тот случай, когда можно убить сразу двух зайцев: приобрести недвижимость (рыночная цена которой, вероятно, будет расти) и использовать для финансирования сделки кредит в BYN (белорусский рубль имеет тенденцию падать к мировым валютам).
Сейчас уже самое дно? Может, еще подождать обвала цен?
Любая новость может изменить рынок всего за один день. Например, весной цены могут взлететь - и ты вообще ничего не купишь. А могут и упасть. Но, как правило, это не равноценные истории: в рост цены идут легко и быстро, а на снижение - процесс сложный и долгий.
В общем, прогнозировать «уровень дна» сложно. Но если у инвестора есть понимание, что сегодняшние ставки аренды позволяют в 9−10-летней перспективе окупить объект, то это хороший критерий для принятия решения о покупке. Стратегия «сидеть и ждать снижения цен» может оказаться рискованной из-за вымывания ликвидных активов с рынка. Рынок недвижимости пускай и снизил темпы и оборот, но не замерз совсем и уж тем более не пикирует.
Что может подтолкнуть рынок к активным сделкам?
Основной фактор - доступность кредитных ресурсов, дешевые или сравнительно дешевые деньги. Если раньше можно было пойти в банк и взять кредит на покупку и в рублях, и в валюте, то сегодня банки очень неохотно инвестируют в коммерческую недвижимость. И, конечно, совсем не хотят выдавать ресурсы в рублях. Брать солидные валютные кредиты без валютной выручки могут себе позволить только очень уверенные в себе бизнесы.
В целом брать свои «кровные» и вкладывать в рынок сейчас - это не очень логично, риски могут быть неоправданными. А если взять деньги у банка, да еще в рублях - таким образом риски перекрываются и даже появляется потенциальный способ заработать, воспользовавшись ослаблением курса белорусского рубля.
Если бы сейчас банки начали массово кредитовать сделки по коммерческой недвижимости, то это стало бы искрой, которая подожгла бы рынок - в хорошем смысле.
К сожалению, таких кредитных программ практически нет. Но есть отдельные банки, которые дают рублевые кредиты под покупку объектов недвижимости, причем под льготную ставку - от 11,74%. Мне кажется, что сегодня стоит проанализировать такие варианты и попытаться купить недвижимость на дне, еще и с кредитом в белорусских рублях.
Эти и многие другие предложения по продаже коммерческой недвижимости вы можете найти на сайте Colliers International. Команда поможет вам с выбором объектов и поиском финансирования для их покупки. Для покупателей эти услуги абсолютно бесплатны.
Если у вас появились вопросы или нужна консультация - позвоните +375 29 183−93−12, +375 (29) 184−89−27 либо переходите на сайт с подробным описанием каждого объекта.