Недвижимость Никита Авраменко, фото: Павел Садовский, «Про бизнес» 25 февраля 2022

«Сейчас смутный период на рынке». Что будет с ценами на жилье в Беларуси после начала военного конфликта в Украине

2021 год стал рекордным для рынка жилой недвижимости Беларуси за последние 10 лет: по данным Национального кадастрового агентства, в стране было заключено более 48 тысяч сделок купли-продажи, что на 8 тысяч больше предыдущего года и на 600 — чем в рекордном 2014-м. С чем связан рост активности покупателей и продавцов? Как увеличение спроса отразилось на стоимости квартир? Чего ждать в 2022 году с учетом военных действий в соседней Украине? «Про бизнес» поговорил об этом с заместителем начальника отдела консалтинга и аналитики группы компаний «Твоя столица» Андреем Чернышевым и учредителем агентства недвижимости «Мариэлт» Марией Широчиной.

Мария Широчина Учредитель агентства недвижимости «Мариэлт»	Андрей Чернышев Заместитель начальника отдела консалтинга и аналитики группы компаний «Твоя столица»

Стабильный до последнего времени доллар и появление кредитов — что еще повлияло на рынок?

К росту активности на рынке привели сразу несколько факторов. Самые очевидные из них — стабильный до последнего времени курс доллара и появление кредитов. Но есть и другие причины, повлиявшие на итоговую ситуацию, говорит учредитель агентства недвижимости «Мариэлт» Мария Широчина.

Например, отложенный спрос у покупателей, возникший в 2020 году.

— Это и начало коронавируса, и политический кризис после выборов. События привели к тому, что из жизни выпало 2−3 месяца жизни, во время которых белорусы боялись принимать важные решения и просто наблюдали за тем, как складывается ситуация, — перечисляет Мария Широчина. — Но необходимость в покупке квартиры или улучшении жилищных условий никуда не делась. Поэтому с начала 2021 года количество сделок начало расти за счет тех людей, которые не смогли купить или продать жилье в 2020-м. Это привело к рекордам, в том числе и по Минску, где зафиксировали больше 16,5 тысячи сделок, что примерно на 25% больше, чем в 2020 году.

С этим мнением согласен и заместитель начальника отдела консалтинга и аналитики группы компаний «Твоя столица» Андрей Чернышев:

— Многие прожили 2020 год на паузе и думали, что в 2021-м продолжатся негативные события. Но доллар не рос в цене, а в феврале «Беларусбанк» запустил кредитную программу на покупку жилья «Ипотека Экспресс». Следом похожие кредиты появились и в других банках Беларуси. Это вселило в людей оптимизм и спокойствие, а вместе с ними вернулось желание решать насущные вопросы и проблемы. Покупка квартиры как раз относится к таким.

Появление кредитов на жилье — один из самых мощных факторов роста рынка. Несмотря на увеличение процентной ставки на 5 процентных пунктов всего за полтора года (с 15% годовых в 2019 году до 20−21% в 2021-м), это по-прежнему сильно влияет на количество заключенных сделок.

— Если в 2019 году в нашем агентстве проходило около 30% сделок купли-продажи с привлечением кредитов на вторичном рынке и больше половины — на рынке новостроек, то к концу 2021 года эти цифры снизились до 12−14% и 25% соответственно. Из-за этого, а также из-за изменения условий кредитования изменилось количество белорусов, которые смогли взять займы в банках. Но не изменилось число желающих, — продолжает Андрей Чернышев.

Еще один фактор: в 2021 году сдали в эксплуатацию большое число новых объектов. Только в Минске новоселам отдали ключи от квартир в 80 многоэтажках.

— Поэтому нельзя называть рост объема рынка аномальным. Во втором полугодии 2019-го и на протяжении всего 2020 года застройщики достраивали свои проекты, в том числе на условиях долевого строительства с покупателями. Такие договоры не отражаются в данных Национального кадастрового агентства. А в прошлом году эти объекты наконец-то ввели в эксплуатацию, и на бумаге все выглядит так, как будто бы покупка жилья произошла только в 2021-м, — дополнила Мария Широчина.

Почему не росли цены на квартиры?

Несмотря на повышение спроса, стоимость жилья существенно не изменилась. В основном речь идет о квартальных колебаниях в пределах 1−3% как в сторону снижения, так и увеличения цены. Почему так произошло? Объясняет Андрей Чернышев:

— Рост цен сдерживали инфляция белорусского рубля, увеличенные ставки по кредитам и изменение условий их выдачи. Не каждый белорус готов покупать квартиру с привлечением банковских средств под 21% годовых, и далеко не каждый из желающих смог получить кредит. В противовес этим факторам действовал покупательский спрос: люди рассматривали покупку квартиры не только как способ улучшить жилищные условия, но и как инвестицию или возможность обезопасить свои финансы. Поэтому цена не менялась.

Это — общая ситуация на рынке.

В некоторых сегментах жилья было заметно даже значительное снижение цены квадратного метра — вплоть до 10% от общей стоимости.

Например, в новостройках с изначальной стоимостью выше средней и высокой степенью готовности. Специалист «Твоей столицы» дополняет:

— Мы решили разобраться, почему так происходит, и просмотрели ежемесячную статистику изменения цен в динамике за год. Вывод такой: точечное снижение можно было наблюдать только по домам в высокой стадии готовности, которые уже продавались по максимальным ценам. Еще один момент — снижение цен в сравнении с 2020 годом доходило до 15% за счет появления у застройщиков квартир без черновой отделки. Эти нюансы привели к изменению средней стоимости новых квартир.

Руководитель агентства «Мариэлт» рассказывает и об обратных ситуациях, когда жилье подорожало на 3%:

— В 2021 году было несколько моментальных ситуаций, когда мы фиксировали колебания. Первая причина — это когда в конкретном сегменте выкупались самые дешевые варианты, и за счет этого происходил визуальный рост средней цены. Вторая причина — подорожание стройматериалов. Этот фактор повлиял только на новостройки без отделки, владельцам которых пришлось делать ремонт уже по новым ценам.

Что чаще всего покупали белорусы

Мария Широчина приводит данные своего агентства, согласно которым около 70% от общего числа сделок пришлось на вторичку, а 30% — на новостройки:

— Подчеркну, что это ситуация только нашего агентства, потому что мы делаем упор на вторичный рынок жилья. Что касается вторички, то до сих пор в ходу «хрущевки» и «сталинки».

В Минске чаще всего рассматривали квартиры в МАПИДовских «столбиках» после 2005 года постройки, а также девятиэтажки неподалеку от метро, детсадов и школ.

Андрей Чернышев рассказывает о наблюдениях «Твоей столицы». Главное изменение рынка — большая конкуренция между вторичкой и новостройками.

— По нашим предположениям, в 2021 году новостроек на стадии строительства продавалось примерно столько же, сколько и квартир вторичного рынка. А может, даже и больше, — поясняет собеседник. — Реальное соотношение объективно оценить сложно, поскольку мы не владеем данными по продажам у самих девелоперов. Эта ситуация — во многом заслуга самих застройщиков, которые в последние годы стали предлагать современные проекты домов. В частности, компактные студии с достойными планировками и хорошим ремонтом, а также небольшие евродвушки и евротрешки с изолированными комнатами. И сейчас все больше людей при поиске квартиры сразу оговаривают, что рассматривают только новостройки. Налицо становление тренда на переезд из вторички в новостройки.

Если же смотреть на рынок жилья Минска в целом, то ситуация, по данным «Твоей столицы», следующая:

— За прошлый год в Минске было зафиксировано около 40% сделок по однокомнатным квартирам, 36% — по двухкомнатным и 19% — по трехкомнатным. Оставшиеся 5% — это сегмент многокомнатного жилья.

Чего ждать от рынка жилой недвижимости в 2022 году

Учредитель «Мариэлт» Мария Широчина объясняет, что рынок недвижимости очень чутко реагирует на экономическую ситуацию в стране.

Если с изменением курса доллара пойдет вверх процентная ставка, то, по мнению эксперта, с большой долей вероятности мы будем наблюдать падение спроса.

После начала военных действий в Украине рост доллара уже произошел. Чего ждать от рынка теперь?

— Неопределенность — вот лучшее слово, которое характеризует рынок недвижимости прямо сейчас. Мы не можем предположить, что произойдет завтра, и уж тем более планировать что-то на полгода вперед, — рассуждает собеседница.

Но при этом нельзя говорить, что геополитическая ситуация приведет к резкому изменению стоимости жилья.

— С одной стороны, да, действительно часть сделок может быть приостановлена, потому что некоторые из них закрывались с привлечением кредитов с еще не рассчитанными условиями, — продолжает она. — Кроме того, изменилась цена белорусского рубля — часть покупателей потеряла деньги в долларовом эквиваленте. Однако ситуацию сбалансируют люди, которые не знают, как обезопасить свои финансы. Они могут начать вкладывать средства в покупку квартир.

Поэтому, скорее всего, цены на новостройки и вторичное жилье в ближайшее время не изменятся. Этот баланс и стагнация рынка — временное явление и реакция на неожиданные события. Сейчас, добавляет Мария Широчина, важно успокоиться и принимать решения взвешенно:

— Сегодня мы проводим семинары со своими сотрудниками и объясняем, что нужно анализировать ситуацию с холодной головой, чтобы не допустить паники.

Еще совсем недавно эксперты оценивали 2022 год как стабильный для рынка недвижимости. Но теперь, когда курс доллара пошел вверх, понятно, что при сохранении тенденции покупательская способность у белорусов снизится:

— Это прямо либо косвенно отразится на количестве сделок, — представитель «Твоей столицы» Андрей Чернышев. — Механизм следующий: из-за роста обменного курса стоимость квартир в белорусских рублях (в которых получают доходы покупатели) автоматически увеличивается. В результате покупатели начинают просить скидки.

Однако для того, чтобы продавцы массово пошли на уступки в цене, должно пройти время, в течение которого они ощутят недостаток спроса.

— Квартиры с завышенными ценами будут просто игнорироваться потенциальными покупателями, — поясняет эксперт. — И это значит, что не стоит ждать интенсивного снижения цен прямо сейчас. Должен пройти какой-то временной отрезок на нынешних условиях. Несколько недель, а то и месяцев — все зависит от дальнейшего поведения обменного курса валют и наличия либо отсутствия иных негативных факторов. И тогда, возможно, мы ощутим изменение стоимости.

Это касается рынка вторичного жилья. Рынок новостроек по-прежнему останется стабильным, потому что он меняется только после того, как адаптируется «вторичка»:

— Сейчас смутный период, — считает Андрей Чернышев. — И мы предполагаем, что первый квартал 2022 года — это время, когда все участники рынка займут выжидающие позиции. А уже начиная со второго квартала можно будет наблюдать изменения.

Поэтому для продавцов в марте еще будет хорошая возможность продать, пусть с минимальным, но все же торгом.

В то же время позиция ожидания со стороны покупателей в складывающейся ситуации не выглядит выгодной, поскольку непонятно, насколько может измениться экономическая ситуация. Возможно, что с течением времени круг возможностей по решению жилищного вопроса будет только сужаться.