Сергей Мисяченко: Денежный поток – река, которой не надо мешать течь. Ни в какой точке. Иначе наступит перитонит

9 апреля в Минске состоялась конференция «Коммерческая недвижимость: откровенный диалог». Ее участники говорили об острых проблемах рынка. Генеральный директор «Вест Ост Юнион» (дистрибьютор продуктов детского питания из Европы и стран СНГ, сеть супермаркетов для детей «Буслiк») Сергей Мисяченко рассказал, как, на его взгляд, должны действовать участники рынка торговой недвижимости, чтобы не перекрывать денежный поток. Публикуем его ключевые мысли.

Кто платит за аренду?

– Так у нас в стране выглядит денежный поток между арендатором и арендодателем:

Мы все стоим в очереди в магазин и несем белорусские рубли (!) в кассы ритейлера.

Ритейлер формирует свою некую маржу. Он поддерживает денежный поток – но почему-то должен отдать девелоперу доллары или евро в качестве арендной платы.

Какой вывод можно сделать? Девелопер и банк должны понимать, что у ритейлера должно быть место в марже – для его денежного потока. Если этого места нет, то денежный поток остановится.

Кто платит аренду в этом процессе? Очередь из потребителей. Денежный поток сильно зависит от карманов тех, кто стоит в очередях. И если мы этого не поймем, то ничего не добьемся. А население очень много теряет. Ему уже из-под плинтуса нечего доставать…

Денежный поток – река, которой не надо мешать течь. Нигде. Ни в какой точке. Если мы не будем думать об источнике этого денежного потока,  то все будет очень плохо.

Как помогать денежному потоку

Все говорят: сейчас время ритейлеров. Такое сладкое время у ритейлеров! Они все у всех «отжимают». Но я готов познакомить вас со своим балансом и рассказать, сколько «наотжимал» за последние два года.

Думаю, сейчас время юристов. Если мы – банки, девелоперы, ритейлеры, будем воевать, то мы будем кормить юристов. Давайте не будем воевать. Давайте разговаривать.

1. Делитесь экономическими моделями. Я считаю, что сейчас надо всем смотреть, где денежные потоки сохраняются, где население готово потреблять и тратить деньги. И находить в марже место всем – девелоперам, банкам…

Давайте в этой игре показывать друг другу свои экономические модели.

Многие экономические модели перестают работать. При этом во всем мире девелоперы не пустят ритейлеров в торговый центр, не изучив их экономическую модель.

Если она не приносит ни аренду, ни покупательский трафик – наверное, она не нужна. Если она приносит что-то одно – наверное, надо что-то менять.

Господа, вы же готовы – как мне сказали одни уважаемые люди – платить €10 млн Inditex (ZARA и т.д.), чтобы он зашел в ваш торговый центр?! А предоставлять арендаторам возможность платить вместо фиксированной ставки 5% от оборота – не готовы…

2. Разговаривайте с банками. Очень часто на переговорах мне говорят – мы не можем пойти на ваши условия, потому что есть банк, и этот банк такой вот злой, ничего не дает сделать.Но если поток остановится в банке, то девелопер со своим торговым центром будет болеть перитонитом.

Поверьте, банки разговаривают. Они не хотят остаться без клиента, потому что мы их кормим. Они хотят всегда оставаться исключительно рантье, они не хотят быть операторами. Им не нужны проблемные активы, они не хотят торговать… Хороший инструмент, чтобы с ними разговаривать – делать реструктуризацию долгов, слушать потребителя.

Первый мой арендодатель, который перешел на аренду в белорусских рублях – это банк.

Как выйти из ситуации ритейлерам и девелоперам

Многие небольшие торговые центры в регионах готовы стать франчайзерами. Поэтому, если у вас хорошая экономическая модель – можно думать о франшизе. По крайней мере, белорусской.

Ищите новые форматы

• В России начал развиваться «консьерж-сервис». Но не в смысле «отправить цветы». Девелоперы, которые не могут сдать в аренду офисы, начинают их обустраивать и сдавать как комплексную услугу – офис-гостиница. Ими пользуются компании, которые имеют интересы в стране, у кого есть фрилансеры, или группы бизнесменов, которые не хотят иметь свой офис, тратиться на собственного секретаря, юридический адрес…

Так создаются целые торговые центры, бизнес-клубы, где можно арендовать офис, секретаря и многое другое. Из простого владения недвижимостью иногда приходится становиться оператором услуги.

• В Европе есть магазины Decathlon – я называю их «гипермаркет для хобби». До них, лет 10 назад были маленькие магазины – кто торговал удочками, кто спорт-товарами…А в Decathlon можно купить все!

Не то чтобы стоит открывать в Беларуси свой «декатлон». Но у нас в принципе нет торгового центра, где можно, увлекаясь футболом, хоккеем, теннисом – купить все для души.