«Евроопт» премиум-формата в Galleria Minsk – с чем встречает столичный рынок торговой недвижимости 2017 год

В конце 2016 года на рынке торговой недвижимости – активность. В ноябре и декабре открылось сразу несколько крупных торговых центров, включая Galleria Minsk. В Беларусь пришла торговая сеть JYSK. Что это принесло рынку торговой недвижимости, каковы результаты его работы за год и как будут формироваться арендные ставки в 2017? Мы обратились за комментариями к Денису Четверикову, директору Департамента исследований и консалтинга, партнера Colliers International в Беларуси.

— Galleria Minsk официально заработает 17 декабря, но за неделю до этого уже было техническое открытие. Не все оказалось понято частью потенциальных покупателей.

У большинства решение открыть в центре гипермаркет сети «Евроопт» вызвало недоумение. Но это будет премиальный формат — Euroopt Super, с новым подходом к ассортименту, оформлению витрин, дизайну торгового зала, выкладке товаров.

В нем будет работать фудкорт (большая зона самообслуживания с блюдами собственного производства). При этом должна сохраниться традиционная для этой торговой сети ценовая доступность. Планируется, что покупательские тележки оборудуют зарядным устройством для смартфона и подставкой для бесплатного кофе, пакеты будут бесплатными и появятся кассы, обслуживающие на белорусском и английском языках.

Когда в Гродно в торговом центре OldCity (который там по масштабу и значимости сопоставим с Galleria Minsk) объявили об открытии «Евроопта», было много скептических комментариев. Но посетители увидели гипермаркет в новом формате, с качественным оборудованием, другим уровнем сервиса и отношения к покупателям, с навигацией и обслуживанием на кассах на трех языках (белорусский, русский и английский), и негативных высказываний стало меньше.

Большинство из магазинов в Galleria Minsk знакомы потребителям, но есть и новые для местного рынка открытия, к примеру, Koton, Reserved. Galleria Minsk, планировавшая изначально более дорогой формат брендов, столкнувшись с белорусскими реалиями, перешла на более экономичный формат, разместив пришедшие в Минск бюджетные бренды.

В Минске за год открылось не много значимых для рынка торговой недвижимости объектов

Рынок торговой недвижимости в текущем году не был бы примечательным, если бы не открытие крупных торгово-развлекательных центров Dana Mall и Galleria Minsk.

Хотя заработал также многофункциональный комплекс Grand Fashion Mall, расположенный в центре города и открытие которого ожидалось еще с 2012 года, практическое значение для рынка торговой недвижимости из-за небольших арендных площадей у него несущественное.

Поэтому получается, что до ноября фактически отметить было нечего, за исключением ввода в эксплуатацию торгово-логистического центра «Глобус парк» в пригороде Минска (поселок Щомыслица).

Сколько в столице торговых площадей

За период с начала года до ноября размер всех площадей, которые сдаются в аренду (GLA), составил 43 тыс. м², из них 26 тыс. м² — это площади «Глобус Парка». Но он пока не заработал в полном объеме. Сначала открылась только одна секция, где посетителей принимали гипермаркеты «Корона» и «Корона Техно», затем открылась другая, где разместился мебельный супермаркет «Пинскдрев». Но еще 2 секции «Глобус парка» пока не функционируют.

Какие площади учитываются при подсчете GLA

GLA — это английская аббревиатура Gross Leasable Area, широко используемая в девелопменте, которую на русский язык можно дословно перевести, как «Валовая Арендная Площадь». Т.е. это сумма всех площадей, которые сдаются в аренду. Например, под магазин сдается не только торговый зал, но и подсобные помещения, и кабинеты администрации, складские помещения и площади, где будут оборудованы холодильные камеры и т.д.

К GLA, как правило, не относятся места общего пользования, технические и вспомогательные помещения, обслуживающие более одного арендатора, т.е. все то, что нельзя сдать в аренду.

Ситуация оживилась в конца октября, но, скорее, на рынке стало «морально теплее», чем он реально изменился. Так, в ТРЦ Dana Mall со 2 ноября начал принимать покупателей гипермаркет сети Green, который пока работает в таком усеченном варианте. Можно отметить и ввод в декабре в столичном микрорайоне «Каменная Горка» 2-этажного ТЦ «Евроопт». Но это более скромный объект по сравнению с гигантами, отмеченными выше, его общая площадь — чуть более 17 тыс. м².

К концу года рынок все же прирос на GLA 145 тыс. м2. Это средний показатель по рынку за последние 5 лет, что неплохо после 10 месяцев слабой динамики.

10% площадей в торговых центрах не занято

В 2016 году стабилизировалась вакантность, остановившись на уровне около 10%. Некоторые торговые центры имели более высокий уровень вакантности, но при желании арендаторы могли найти помещения практически в любом из минских торговых центров.

Что такое вакантность и как она считается

Вакантность — это доля не сданных в аренду помещений от общей предлагаемой в аренду GLA. Есть общий фонд торговой недвижимости, доступной арендаторам, — сумма GLA всех торговых центров, которая равна 100%. Соответственно, если вакантность на рынке 10%, значит оценочно столько площадей не занято арендаторами и являются свободными.

У одних этот процент может быть 2−3% от арендной площади, у других 20−25%, но в целом по рынку свободно около 10%. Суммарно GLA в торговых центрах Минска составляет около 1150 тыс. м², значит, около 115 тыс. м² по рынку не занято.

Недавно открывшиеся крупные минские торговые центры пока имеют большую вакантность, но делать выводы, насколько она будет критичной или все же нормализуется до среднерыночных показателей, можно только после нескольких месяцев их работы, ближе ко II кварталу 2017 года.

Хотя сам следующий год тоже может внести корректировку в развитие рынка. Ведь в той или иной стадии строительной готовности находится около GLA 200 тыс. м²: часть проектов заявлялись к вводу на 2016 год и ранее, часть — проекты, заявленные к открытию в 2017 году.

Что повлияет на рост или снижение ставок аренды

В 2016 году многие договоры между арендаторами и арендодателями предусматривали низкие ставки с условием их пересмотра через год. Как правило, оговаривался небольшой рост в пределах 5−7%. Низкий темп ввода в эксплуатацию торговых центров в начале года вряд ли был основной причиной стабилизации ставок, но не учитывать этот фактор нельзя. В любом случае, после длительного периода снижения уже в первом полугодии ставки стабилизировались и за последние месяцы они в целом не изменились.

Отмечались колебания по отдельным конкретным объектам, причем в разных направлениях: где-то отмечался рост на 5−7%, в других, на том же уровне в 5−7%, снижение. В целом площади для размещения якорей оцениваются в € 6−12 за м²; на популярные площади в галереях в 50−100 м² арендные ставки составляют € 15−37.

Отношения между арендодателями и арендаторами и формирование ставок в 2017 году будут развиваться по сценарию последних месяцев 2016 года: средний уровень ставок останется стабильным, колебания возможны в пределах т.н. статистической погрешности, и их учитывать не стоит. А вот в контексте каждого конкретного объекта возможны изменения: где-то ставки вырастут на 5−7% (иногда до 10%), где-то снизятся до 5−7%.

На рост арендных ставок могут влиять новые торговые центры, особенно стартовавшие в конце года. Они открылись с высоким уровнем вакантности и с не самыми высокими базовыми ставками для первых арендаторов. При уровне заполняемости объекта в 70% от GLA и устойчивом увеличении потока посетителей, собственники для новых арендаторов могут поднимать ставки по сравнению с принятыми ранее.

На снижение ставок аренды может повлиять фактор конкуренции. Количество предложений аренды выросло. Процессы ротации арендаторов, миграции из теряющих популярность объектов в объекты, набирающие популярность, активизируются. Соответственно, аутсайдерам для удержания арендаторов или привлечения новых придется «подвинуться» по ставкам.

Большинство экспертов рынка, включая Всемирный банк, прогнозируют продолжение рецессии в экономике Беларуси — доходы и, соответственно, потребительские расходы населения снизятся. Падение выручки с метра арендуемой площади может привести или к снижению ставки, или к расторжению договора аренды, что иногда для собственника еще хуже.

Какие сети открывали и закрывали магазины

Положительные моменты ушедшего периода — приход на рынок Беларуси некоторых новых брендов: JYSK, Reserved, Koton. Хотя для рынка в этом году характерны и ротация арендаторов, и факты закрытия отдельных магазинов, включая сетевые.

Из категории Fashion наиболее громкие закрытия связаны с сетью Kira Plastinina (российский бренд модной одежды). Также прекратила свое существование обувная сеть Axis. Были временные прекращения работы у магазинов Terranova, Calliope.

В 2016 году многие магазины проводили оптимизацию сетей, и продовольственные сети в отдельных случаях закрывали магазины (особенно это касается отдельных магазинов на арендных площадях, в частности, сетями «Алми» и «ГИППО»).