Компании заказывают строительство «под себя» – в Минске зарождается формат built-to-suit

В ближайшем будущем в Минске может получить развитие схема built-to-suit — строительство объектов недвижимости под потребности конкретного покупателя или арендатора. В идеале при таком формате заказчик получает здание с нужными характеристиками по цене ниже рыночной, а девелопер — минимизирует риски и экономит на маркетинговых расходах. Руководитель управляющей компании «Твоя столица. Управление проектами» Владимир Давидович оценил перспективы развития нового направления.

— В Европе формат built-to-suit получил широкое развитие. Нередко он занимает доминирующие позиции. Например, на него приходится почти 80% рынка складской недвижимости во многих странах Западной Европы. Довольно крепкие позиции он имеет и в сфере торговой недвижимости. Мировой практикой стало строительство отелей под конкретного гостиничного оператора — этот рынок полностью перешел на формат built-to-suit. В сегменте административных объектов этот процент меньше — 15−30%, в зависимости от страны и конъюнктуры рынка.

Подобные тенденции сейчас наблюдаются и в России, хотя это и менее заметно. Там по системе built-to-suit строят каждый четвертый логистический объект.

Почему классический формат built-to-suit в Беларуси долгое время «буксовал»

Вот несколько причин, из-за которых классический (при котором будущий «потребитель» объекта не берет на себя функции застройщика/девелопера) формат built-to-suit не развивался.

Прежде всего надо отметить неразвитость законодательства в данной области, отсутствие прав собственности на участок. Это затрудняет корректный «развод» будущего собственника или арендатора, выступающих в роли заказчика, и девелопера. В случае, если намерения одной из сторон в будущем поменяются.

Риски компании-заказчика

1. Дефицит опытных и надежных девелоперов в сегменте коммерческой недвижимости с пакетом предложений, из которых можно выбирать локацию, а не только формат объекта.

2. Страх заказчика «войти в долгострой», заморозив дорогостоящие активы (финансы) и завязнув в «разборках» с девелопером.

3. Сложности среднесрочного планирования развития компаний. Чтобы реализовать схему built-to-suit, заказчик должен иметь четкие планы развития на 3−4 года — именно столько нужно на проектирование и строительство объекта. В условиях высокой волатильности рынков это становится невозможным.

Риски девелопера

1. Риск потерять арендатора еще до достижения окупаемости объекта. В случае если помещение построено под конкретного заказчика, то его выход из проекта до того, как вложения окупятся, грозит серьезными финансовыми проблемами девелоперу.

2. Боязнь девелопера не уложиться в контрактную стоимость. В текущих условиях цены на рынках меняются быстро, и в результате девелопер может не выйти на запланированный уровень себестоимости и маржинальности при строительстве объекта в собственность.

3. Дефицит крупных заказчиков, которым нужны большие площади и которые предъявляют серьезные требования к качественным характеристикам объектов.

В Беларуси и сейчас можно по пальцам пересчитать международные и национальные компании, которые способны за раз «проглотить» 10 тыс. м² офисной площади (в административном сегменте).

Однако есть и исключения. В сфере офисной недвижимости тон задают успешные крупные ИT-компании вроде EPAM и Wargaming. В торговле — крупные ритейлеры, которые, правда, стараются строить объекты самостоятельно.

Особенности сегодняшнего этапа built-to-suit

Built-to-suit в Беларуси таким образом еще не оформился как отдельное направление. Долевое строительство под среднего и мелкого заказчика, которые появляются на различных этапах строительства, может лишь «косметически» повлиять на проект и, главное, предполагает спекулятивные (рыночные) цены.

Схема built-to-suit получила развитие в проектах отдельных компаний: например, при строительстве «А100» дилерских центров Nissan и Volvo.

В иных случаях крупные компании — как правило, банки (Беларусбанк, Белагропромбанк и т.д.) — брали на себя девелоперские функции и тем самым занимались несвойственным им бизнесом. По той же схеме строили свои здания в районе ПВТ IBA и EPAM.

EPAM в этом году также арендовал целиком два бизнес-центра в Минске, наиболее подходящих под его требования.

Схему строительства «самому под себя» стимулировало, в частности, отсутствие земельного рынка. Как правило, участок получал сам заказчик, и у него появлялось искушение построить объект самостоятельно.

Однако, взявшись за новую для себя работу, компания сталкивалась с трудностями, например, во взаимодействии с подрядчиками. И вместо ожидаемой выгоды получала существенные временные и часто финансовые потери.

Почему built-to-suit будет развиваться в Беларуси

Рынок коммерческой недвижимости переживает кризис. Новое строительство практически заморожено, новый формат поможет его оживить. Поэтому built-to-suit будет развиваться в Беларуси.

Вот какие факторы стимулируют его проникновение на рынок:

Выгоды для девелоперов.

1. Когда рынок рос и спрос доминировал над предложением, больший интерес представляли именно спекулятивные сделки (сделки по рыночной цене на момент продажи или сдачи в аренду). Риски считались минимальными, девелоперу невыгодно было заключать контракты на начальной стадии и строить объекты под клиента, уменьшая маржинальность. Сейчас же ситуация коренным образом изменилась.

2. Проблемы с финансированием. Сейчас, когда многие компании не обладают большим запасом финансовой прочности, формат built-to-suit может стать для них тем направлением, которое позволит развиваться в непростое время. Ведь банки гораздо охотнее и под меньший процент кредитуют девелоперские проекты, уже имеющие конечного потребителя.

3. Снижение себестоимости строительства. Девелопер, конечно, получит меньший доход, поскольку будет действовать «прозрачная» договорная, а не спекулятивная цена. Но он при этом избегает лишних и ненужных затрат, поскольку строит объект по четко заданным, а не «общим» параметрам.

Выгоды для заказчиков

1. Возможность значительного снижения издержек на аренду либо приобретение объекта в будущем, так как в среднесрочной перспективе рынок будет находиться на минимуме. Кроме того, формат built-to-suit предполагает еще и экономию в 15−20% от рыночной стоимости недвижимости.

2. Усиление у крупных и средних компаний во всех сегментах требований к качеству объектов. И если они не могут найти здание, которое бы устраивало их по всем характеристикам, то, вероятнее всего, будут его строить «с нуля». В таком случае формат built-to-suit освобождает их от непривычных функций девелопера.

Несколько вариантов финансирования проектов:

1. Строительство финансирует заказчик. Крупная компания обеспечивает приток инвестиций в проект и становится полноправным и единственным владельцем объекта.

2. Строительство финансирует девелопер. Он возводит объект за счет собственных средств, но при этом имеет на него покупателя или стратегического арендатора, который займет все помещения.

3. Строительство финансируют заказчик и девелопер на паритетной основе. Компании разделяют между собой риски и обязательства, при этом застройщик материально заинтересован реализовать проект качественно и точно в срок.

4. Строительство финансирует банк. Девелопер привлекает кредитные ресурсы, усиливая свою переговорную позицию с банком наличием арендатора (покупателя).

Что происходит на рынке сейчас

Сейчас происходят первые активные попытки предложения проектов в формате built-to-suit со стороны местных девелоперов:

• В сегменте возведения зданий для компаний из сферы логистики
• В сфере возведения офисных (административных) зданий — там, где ранее господствовал лишь спекулятивный подход к сделкам

В качестве примеров — проекты компаний «Монолит Групп» и «Белтяжмаш» в районе улиц Бирюзова и Клары Цеткин.

На рынке существуют потенциальные заказчики built-to-suit гораздо меньшего «калибра», для которых этот формат в связи со специфическими требованиями к качеству объекта крайне необходим.

Но они не могут надеяться на создание отдельного объекта под себя. Познав не всегда удачный опыт долевого строительства коммерческой недвижимости, они ведут себя осторожно.

Единственный выход — привлечение девелопером сильной маркетинговой команды, которая знает конъюнктуру рынка и способна помочь создать «коллективного» заказчика из более мелких компаний. Либо суметь «угадать» рыночные тренды на 3−4 года вперед.

Так что мировой опыт built-to-suit получит развитие на рынке недвижимости Минска. Сейчас для этого подходящее время. Наша компания, например, также будет развивать это направление в своей работе.