Личный опыт «Про бизнес» 14 июля 2020

Вложил все деньги в «пирамиду», терпел пьянство рабочих — а теперь зарабатывает на переделке «убитых» коммуналок

Степан Малышкин из Казани сменил несколько профессий, прежде чем решил открыть свое дело. Парень начал выкупать комнаты в бывших общежитиях и коммуналках, ремонтировать их и превращать в симпатичные квартиры-студии.

Бизнесу Степана всего второй год, но он уже успел преодолеть массу трудностей: неудачные вложения в «пирамиду», пьянство рабочих и штиль продаж из-за пандемии. Своим опытом и историей предприниматель поделился в материале.

Поиск себя: «Чинил компьютеры, занимался автотюнингом и ушел работать в банк»

— Я вырос в небольшом городе Димитровграде Ульяновской области. Уже в 15 лет начал работать — занялся ремонтом компьютеров: починкой, установкой программ, подбором комплектующих. Из опыта был только ремонт собственной техники. Но в моей жизни всегда так складывалось, что хобби со временем начинало приносить деньги.

В 21 год занялся автотюнингом — открыл гараж и стал предлагать услуги друзьям и знакомым, а также тем, кто приходил по их рекомендациям. Как минимум 10 авто с форсированными двигателями вышли на российские дороги с моей подачи, некоторые даже принимали участие в профессиональных соревнованиях.

Когда исполнилось 22, я переехал в Самару. Появился интерес к финансовой сфере. Начал с самых низов — работал менеджером в отделении банка, постепенно освоился и стал расти.

В 25 перебрался в Казань и продолжил работать в банковской сфере — стал менеджером по работе с корпоративными клиентами. На своей позиции был довольно успешен — у меня были чеки по сделкам более 50 млн рублей (более $ 70 тыс.). Я чувствовал себя вполне неплохо, но понимал, что еще не раскрыл свой потенциал полностью.

Настал момент, когда я увидел, что нужно двигаться дальше, причем в совсем другом направлении. Ушел из банка с твердым намерением заниматься чем-то своим — хотелось быть более свободным, стать самому себе хозяином, вести собственный бизнес.

Рождение бизнес-проекта: «Вложился в "пирамиду" и потерял часть денег»

Появилась мысль открыть проект в сфере недвижимости — назвал его «Квартиры для всех». В собственном жилье нуждаются многие люди, но зачастую просто не могут его себе позволить. План был простой: покупать «убитые» комнаты в бывших общежитиях и коммуналках и переделывать их в симпатичные квартиры-студии со свежим ремонтом. В свое время, когда переехал в Казань, я сам подумывал о таком варианте жилья, но так и не решился купить.

Начал изучать конкурентов и их предложения. Благодаря этому сумел определить, какие типы квартир-студий пользуются наибольшим спросом, какие цены на рынке в среднем и т.д.

Я разместил пробное объявление о продаже квартиры-студии, чтобы понять, пойдут ли клиенты. Звонки и интерес были, поэтому решил начинать.В Самаре у меня уже была собственная квартира, которую я отремонтировал, и поэтому знал, как сделать все бюджетно. Некоторое время я эту квартиру сдавал, а затем продал. Эти деньги и стали моим начальным капиталом. Вернее, должны были им стать…

До этого решения я успел вложить деньги, чтобы нарастить капитал. Сделал это неудачно: вложился в пирамиду и потерял большую часть средств. Нужно было срочно что-то придумывать и запускать свой проект.

У меня осталось 500 тыс. рублей (около $ 7 тыс.), которыми я мог распорядиться. Обратился в банк, в котором работал, и взял кредит еще на 1 млн (около $ 14 тыс.). Т.к. я был сотрудником банка, все мои доходы и расходы были очевидны, мне не потребовалось собирать дополнительные справки.

Итак, на руках было 1,5 млн рублей (около $ 21 тыс.). Расчет был такой: купить комнату за 900 тыс. (около $ 12 700) и сделать ремонт за 200 тыс. (около $ 2800).Я планировал все с запасом, понимая, что смета может измениться и расходы вырастут, поэтому 20% от стоимости объекта держал наготове на случай непредвиденных трат. К тому же этот запас помогал мне спокойно погашать кредит, пока не пройдет весь цикл сделки — примерно от 1 до 6 месяцев, по моим подсчетам.

Морально был готов к тому, что, если не получится за полгода продать объект, съеду со своей съемной квартиры и буду жить в той студии, которую сам же отремонтировал. В конце концов, когда-нибудь продам ее — в этом я был уверен.

Но все получилось! Первый свой проект я реализовал достаточно быстро. Нашел одну комнату в бывшем общежитии, выкупил ее и отремонтировал. Разместил объявление на Avito — начали звонить риелторы и предлагать свои услуги. Я от них отбивался и хотел найти прямого покупателя. Но однажды позвонил представитель крупной федеральной риелторской компании и сообщил, что у них есть готовый клиент под мой объект.

Квартиру посмотрели, она понравилась покупателю, поэтому я решил пойти на сотрудничество с риелтором. Оно оказалось весьма полезным, потому что компания помогла решить некоторые вопросы с законным оформлением перепланировок. Комиссия риелтора меня устроила, хоть она и повысила стоимость объекта. Зато сделка состоялась быстро: на все про все ушло чуть меньше 3 месяцев. Первый опыт оказался положительным, меня полностью устроил полученный результат.

Бизнес-модель:«Ищу "убитые" комнаты по цене ниже рыночной»

Основная часть моей работы — поиск комнат, которые продаются по цене ниже рыночной. Зачастую это недвижимость в очень плачевном состоянии, которая требует вложений в ремонт.

Люди не готовы за это браться или просто не понимают, как можно привести такие помещения в нормальное состояние.Подобные объекты иногда не продаются годами, поэтому продавцы готовы уступать в цене.

Когда квартира готова, выставляю ее на продажу. Целевая аудитория — молодые люди до 30 лет, студенты и приезжие, которым нужно жилье, но нет средств для покупки квартиры. Для понимания, в Казани стоимость квартиры с более-менее нормальным ремонтом стартует от 3 млн рублей (около $ 43 тыс.). Дешевле, конечно, можно купить старенький бабушатник, но придется потратиться на ремонт, а это далеко не всем интересно.

Цена же моих квартир-студий стартует от 1,5 млн рублей (чуть более $ 21 тыс.). Обычно они площадью по 17–20 квадратных метров. В них все готово к проживанию — ремонт сделан под ключ, есть вся мебель и техника. Появляется альтернатива многолетней аренде квартир — такая сумма может быть вполне подъемной для людей со средним достатком. К тому же недвижимость — это возможность вложить деньги: со временем можно купить квартиру побольше, продав уже приобретенную.

Фиксированные расходы в моем деле — затраты на покупку недвижимости и ремонт, а также вознаграждение за услуги риелтора (около 50 тыс. рублей — $ 700). Если еще около года назад можно было купить комнату за 800–900 тыс. рублей (около $ 12 тыс.), то сейчас речь идет чаще о суммах в 1 млн и выше (от $ 14 тыс.). Чаще всего я выбираю комнаты площадью 17–18 квадратных метров. Есть варианты и поменьше, но я пока их не рассматриваю — считаю, что жилье все же должно быть комфортным.

Как таковых рекламных кампаний своего бизнеса я не веду. Просто размещаю объявления о продаже квартир на Avito или ЦИАН, а также в своем аккаунте в Instagram. Могу потратить деньги на продвижение объявлений на самих ресурсах. Размещение объявления стоит 449 рублей. Обычно до момента продажи объекта я вкладываю в продвижение объявлений на площадках от 1,5 до 3 тыс. рублей (около $ 21–42). Больше вкладывать нет смысла, т.к. 80% покупателей все равно приходят от риелторов.

На третьем реализованном объекте я убедился в целесообразности расширения бизнеса. Продал машину, вложил средства в развитие. Начал работать с инвесторами. Если раньше купленные квартиры я оформлял в собственность на себя, то теперь оформляю на инвесторов — это защищает их деньги. Прибыль от продажи квартиры делится пополам.

Вызовы: «Бригада запила на майские праздники, пришлось делать самому»

В выкупленных квартирах я провожу, если требуется, капитальный и косметический ремонт. Делать все стараюсь на совесть, чтобы у покупателей не возникало сомнений и вопросов.

В первый месяц я потратил много времени на поиск наиболее выгодных условий со стороны рабочих бригад для проведения ремонта и бюджетных строительных материалов. Я понимал, что нужно покупать все как можно дешевле, но перебарщивать в ущерб качеству тоже было нецелесообразно. Поэтому я ездил по магазинам и искал подходящие материалы. Ориентировался на расчет дизайнера, которая подготовила для меня оптимальный проект.

Было проблемой найти хороших рабочих. Если набирать надежную команду с качественной работой, то ценник будет очень высоким. А с другими могли появляться сюрпризы. Например, с первой квартирой сантехник проделал половину работы, а потом просто перестал выходить на связь. Пришлось искать другого — благо встретился отличный специалист, партнер, с которым мы работаем по сей день.

Во время работы на втором объекте получилось так, что многие работники просто запили на майские праздники.Из-за этого начали сдвигаться сроки. Вдобавок бригада сильно накосячила на объекте: не докрутили плинтусы, отвалилась плитка, под ламинат попал мусор. Пришлось экстренно решать вопрос: нанял мастера и вместе с ним стал переделывать.

Методом проб и ошибок я все же нашел команду ответственных рабочих и какое-то время работал с ними. В целом меня устраивал такой формат. Особенно учитывая, что на старте я совмещал проект с основной работой в банке.

Но все поменял кризис — пришлось перестраиваться. Недвижимость подорожала, доступных объектов стало меньше, инвесторы опасались рисков и не спешили вкладываться, а прибыль снижать было нельзя — иначе был риск перейти к убыткам.

Был период, цикл сделки растянулся на целых полгода — как раз в пик пандемии. Росреестр не работал, возникали проблемы с банками. К тому же многие люди, видя ситуацию, передумали продавать свои объекты, доступными оставались дорогие варианты. При увеличении сроков продажи объектов у меня, разумеется, снижается маржинальность бизнеса.

Была мысль идти в найм и подрабатывать, но не сложилось — и слава Богу!

В ответственный момент сосредоточил все свои усилия на собственном проекте. Я понял: чтобы выжить, нужно максимально урезать расходы.

Знал, какая существует разница между расценками на услуги прорабов и обычных рабочих. Поэтому понял, что как раз на этой разнице и можно заработать дополнительно.

Я взял на себя все функции прораба и даже частично — некоторых рабочих. Таким образом вдвое снизил затраты на ремонт. Кроме того, понял, что могу еще и оказывать услуги ремонта отдельно. Ведь у меня есть все специалисты, а недостающих можно найти. Данное направление не является основным, но в кризисные времена стало неплохим подспорьем.

Планы и результаты: «В этом году собираюсь утроить выручку, несмотря на кризис»

За прошлый год я провел 5 сделок с продажей квартир-студий, с начала этого года уже заключил 4 и еще 2 сейчас в процессе. Да, можно было сделать и больше, но я не торопился и проверял бизнес-модель.

Постоянно нахожусь в поиске инвесторов, готовых присоединиться к моему делу. Также оказываю услуги по ремонту квартир «под ключ» — в качестве дополнительного источника дохода.

Рентабельность проекта составляет в среднем 12–15%. На некоторых объектах удается достичь и 20%, а в сложный кризисный момент рентабельность на одном из объектов была на уровне немного меньше 5%.

Конкуренция в сфере довольно высокая. Особенно она выросла примерно в конце прошлого года — идея, видимо, получила широкое распространение именно в этот период. Но я заметил, что многие предлагают похожие студии с качеством ремонта заметно ниже. Поэтому подход к работе с объектами стал моим преимуществом. Люди выбирают, отталкиваясь не только от цены, но и от качества. Никто не хочет потратить деньги на то, что сделано тяп-ляп. К тому же я всегда стараюсь обставлять и оформлять квартиры так, чтобы все было в едином стиле и сочеталось с точки зрения дизайна.

Показателем успеха для меня является умение выходить из сложных ситуаций. В моей практике был случай, когда я неудачно выбрал объект для инвестиций — не повезло с соседями. Пришлось потратить гораздо больше денег на ремонт, чем мы рассчитывали изначально. Но при этом все же удалось выйти в символический плюс в результате продажи — буквально на 30–40 тыс. рублей ($ 420–565). Для меня это на самом деле стало большим успехом.

Сейчас мой бизнес все еще на начальном этапе, поэтому часто что-то меняю и перестраиваю, чтобы найти оптимальные решения. Пробую различные модели выстраивания бизнес-процессов.

В этом году я однозначно прогнозирую своему проекту рост. Рассчитываю удвоить или даже утроить доходы. Если в прошлом году выручка была порядка 8 млн (около $ 113 тыс.), то этот год я надеюсь завершить с показателем в 20–25 млн рублей ($ 283–353 тыс.).