«Хотите заработать? Покупайте помещения на первых этажах в ЖК». Чем сейчас живет рынок торговой недвижимости

Сегодня сегмент ретейла — один из самых перспективных в сфере коммерческой недвижимости. Лидером, конечно, остается складская логистика, которую постоянно подталкивает рынок e-com, но офлайн-торговля не отстает. Наибольший интерес вызывает сейчас многофункциональная застройка — люди хотят жить, работать, ходить по магазинам и отдыхать в одном месте. Что в этой ситуации делать девелоперам, куда инвестировать свободные деньги и какие бренды вскоре стоит ждать на белорусском рынке, рассказал на конференции «Коммерческая недвижимость — 2023″ партнер, исполнительный директор NAI Belarus Андрей Алешкин.

Партнер конференции — YOUREALT

Партнер конференции — «Северный Берег»

«В России активизировались национальные бренды. Многие хотят выходить в Беларусь или расширяться здесь»

— С начала 2023 года ситуация в торговой недвижимости была стабильная: сократилась вакантность (до 7,5%), вырос розничный товарооборот, благодаря снижению ставки рефинансирования более доступными стали кредиты. Это, конечно, сказалось и на ставках аренды — они не падали (сейчас в среднем 22−35 рублей за «квадрат»), а иногда и прилично росли. Особенно это касается островков с хорошей проходимостью или прикассовой зоны — стоимость аренды одного «квадрата» поднялась в некоторых случаях до 700 рублей.

Так что в ретейле и общепите сейчас все хорошо. Однако стоит посмотреть, что происходит на российском рынке, потому что сейчас тесно связаны с восточным соседом.

Если представить рынок как футбольное поле, то слева будет много непонятных названий, за которыми спрятались переименованные бренды испанской компании Inditex. Это реинкарнация Zara, Massimo Dutti, Pull and Bear, Oysho, Zara Home, Uterqüe, Stradivarius, Lefties и Bershka. Хотя обороты там в итоге упали по отдельным брендам в 8 раз.

У нас эти бренды до сих пор работают, что дает хороший приток российских туристов в Минск.

Переименования были не только в ретейле, но и в общепите. Самое громкое — McDonald’s стал «Вкусно и точка». Очень спорное, на мой взгляд, название, но, тем не менее, люди привыкли и обороты сети растут. У нашего McDonald’s, мне кажется, получилось намного круче: mak.by заслуживает звания лучшего ребрендинга года.

На российский рынок заходят активно и белорусские бренды. Например, Mark Formelle очень агрессивно себя ведет, но ресурсов им все-таки не хватает. В России огромное количество торговых центров, куда они еще могли зайти, однако ставки аренды для Mark Formelle достаточно высокие. Но они молодцы.

Очень интересно наблюдать, как турецкий бренд LC Waikiki развивается и занимает в том числе места бывшего H&M. Идут туда и менее известные Loft, Madam Coco и другие.

Кроме того, отчаянно врываются сейчас на российский рынок в надежде занять свое место неизвестные белорусскому потребителю казахстанские сети.

И, конечно, самый главный тренд — это воодушевление местных, российских брендов. Особенно отличились SLAVA, которая тоже претендовала на площади H&M, FAMILIA и птица-феникс Kira Plastinina. Последний бренд неожиданно решил вернуться на рынок и собирается активно открывать стационарные магазины.

Параллельно с завоеванием своего рынка российские бренды посматривают и на белорусские ТЦ. Причем заметна тенденция, что их интересует не только Минск. Они готовы идти в областные города.

«Сейчас самое время вкладывать деньги в покупку помещений в многофункциональных комплексах, которые строятся»

Приход новых брендов — это отличная новость для рынка. Но что мы сможем им предложить для размещения? Самые перспективные сейчас — МФК и стрит-ретейл на территориях комплексного развития. Такие проекты в Минске есть: часть уже реализована, часть еще строится. Самые интересные — «Северный берег», «Новая Боровая», «Минск Мир», «Зелёная гавань», «Зелёный бор».

Есть и более скромные застройки — Международный финансовый центр в составе «Минск-Мира», ЖК «Депо», бывший «Магнит Минска», МФК на месте Червенского рынка, ЖК Левада, МФК «Шантер Хилл» и «Газпром-центр», который когда-то должен быть достроен.

Главная роль ретейла в этой застройке — обеспечить людям комфорт, избавить их от необходимости «ехать в город» за условным «хлебом и молоком». К сожалению, девелоперы об этом задумываются в последнюю очередь. Сначала строят жилье, а инфраструктура подтягивается в лучшем случае через пару лет. Но застройщики теряют от этого в цене «квадрата», упускают часть клиентов, которым инфраструктуру принципиально важна, затягивают время продажи объектов и возврата инвестиций.

И сейчас на рынке есть три вида ситуаций с инфраструктура в многофункциональной застройке:

• нет вообще ничего, кроме жилья, и будет не скоро;
• инфраструктура есть, но она бестолковая (никто не следит за тем, что на расстоянии в несколько сотен метров располагаются по 2−3 одинаковых объекта: магазинов, аптек и прочего), нет разнообразия;
• есть много жилья, построено несколько ТЦ и весь город едет туда на закупки, а не наоборот (самый яркий пример — «Каменная Горка»: она смогла превратиться из «каменного гетто» в процветающий район).

В общем, есть проблема, но есть и возможности. Сейчас, пока идет строительство инфраструктуры, инвесторы могут получить хороший доход, если вложатся в коммерческие помещения или первые этажи жилых домов, а потом сдадут их по хорошей ставке. Можно также выкупать права аренды на аукционах и потом пересдавать объекты под кофейни, шаурмичные и так далее. Спрос на это сейчас высокий.

Соответственно, совет девелоперам — стройте все комплексно. Это приносит больше денег. Хороший, уже даже классический пример в России — это «Москва-сити». Там есть разные функции: апартаменты, жилье, офисы, торговый центр. Все это грамотно реализовано. Стоимость недвижимости в комплексе постоянно растет, потому что объект привлекает все больше людей — не только тех, кто там живет или работает, но также туристов и просто горожан, которые хотят развлечься или отдохнуть.

Чего ждем в будущем?

Самое интересное на рынке МФК — это судьба «Газпром-Центра». Кроме того, хотелось бы увидеть снижение цен в ЖК «Депо», потому что место хорошее, проект красивый и гармоничный, правильная концепция, но цены очень высокие.

А в остальном все спокойно: ждем входов российских брендов, возможно, некоторых международных турецких, которых нет ещё на рынке.