Почему новые бизнес-центры — «под ударом» и что ждет рынок коммерческой недвижимости в Беларуси

«Не успел рынок коммерческой недвижимости приспособиться к работе в условиях пандемии COVID-19, как оказался в ситуации политической и экономической турбулентности, по сравнению с которой коронакризис показался начальным уровнем школы выживания…»

О том, что происходит на рынке коммерческой недвижимости в Беларуси, рассказал эксперт Colliers International, старший аналитик Сергей Сенкевич.

---

Рынок офисной недвижимости

- Рынок офисов оказался одним из первых, кто ощутил на себе весь негатив и коронакризиса, и последующей тяжелой политической атмосферы. Уже с первых чисел марта многие компании перешли на «удаленку», офисы опустели или работали с ограниченным штатом присутствующих. Но это еще не стало причиной кризиса в сегменте. Скорее, поставило рынок на паузу, ощутимую для всех игроков.

Самое главное, что арендаторы, несмотря на пустующие офисы, не отказывались от занимаемых площадей. И в то же время те, кто планировал расширяться, отказались от поисков помещений. Ставки при этом не сильно изменились, чаще предоставлялись краткосрочные скидки с условием возврата к статус-кво в короткий период: все ждали, что ситуация полностью нормализуется за 2−3 месяца.

И, в принципе, предпосылки к этому были. Уже с середины мая на рынке начала наблюдаться определенная стабилизация, компании не только вернулись к просмотру вариантов офисов, но и стали заключать реальные договоры аренды. Так что даже «каникулярные» скидки не превышали 15−17%, реже 20% от докризисных. Да и вакантность в среднем по рынку на конец полугодия выросла на каких-то 0,2−0,3%, что совершенно не говорило о кризисе.

Ситуация коренным образом изменилась с началом политической «пандемии», которая снова вернула рынок в состояние паузы. Августовские события ввергли все население, и бизнес-сегмент в том числе, в состояние ступора, последствия которого до настоящего времени неясны. Какой будет реакция рынка далее - сложно спрогнозировать, можно только выдвигать версии и планировать свои действия сообразно различным сценариям.

Главная опасность для функционирования рынка офисной недвижимости - релокейт за пределы Беларуси компаний ИТ-сектора. Этот сегмент арендаторов крайне важен для рынка, на них приходится порядка 40% от всех суммарно арендованных площадей минских бизнес-центров. А если говорить об офисных новостройках, вводимых за последние три года, то на «айтишников» приходится свыше 70% арендованных площадей.

Несложно представить, что рынок аренды уже ощутил негативное влияние событий весны-лета 2020. Даже если по причине релокейта или сокращения офисных пространств в связи с «удаленкой» ИТ-компании освободят около 10% занятых ими помещений - будет сложно и неприятно, скажем так. Но если одномоментно (а в контексте инертного рынка недвижимости - это в течение полугода) освободится около 20% офисных площадей - рынку будет очень «больно». Если ИТ-компании покинут порядка 30% принадлежащих им помещений, то уже можно будет говорить о полноценном кризисе на рынке аренды.В текущей ситуации заменить этих арендаторов будет некем. Из-за гражданской активности айтишников, которые задают информационный повод в последние месяцы, прекратили обращать внимание на компании других секторов. А на самом деле и «удаленка», и, в меньшей степени, проблемы релокейта характеры и для других отраслей, начиная от производственников, транспортников и до дистрибьюторов импорта.

Поэтому тут тоже речь идет, скорее, об отказах от запланированных ранее расширений и сокращении площади занятых офисов, а не об активном поиске и аренде новых площадей. Единственное, что обнадеживает: спустя 50 дней от начала времени «Ч» эмоции улеглись и на их место приходит рацио, где с «холодной головой» компании выверяют каждый свой шаг.

По состоянию на конец сентября релокейт не стал массовым явлением, за исключением нескольких случаев, и пока носит, скорее, декларативный характер, на уровне заявлений о намерениях. И, что тоже хорошо, компании - резиденты ПВТ не отказываются от резидентства. Хотя «охотники за головами» наших айтишников активизировались, причем как с территорий сопредельных государств, так даже и с Казахстана. Поэтому некоторые компании изучают варианты частичной релокации.

Для рынка не стал характерным пересмотр старых договоров аренды в плане снижения ставок. Но вот по новым заключаемым договорам уже просматривается тенденция к снижению ставок.

Причем тот же уровень скидок (на 15−17% ниже существующих) предоставляется на сроки не в режиме «каникул», а уже на длительный период. И, скорее всего, это еще не предел. Существует высокий риск того, что для новых объектов, если у них нет предварительных договоров с хорошей ставкой, повторится ситуация 2015 года, когда даже высококлассные офисы класса В1 большими площадями сдавались по ставке в € 6−8 за 1 м².

Компании, которые не отказывались от лишних помещений, чтобы посмотреть за развитием ситуации и с COVID-19, и в стране в целом, все же начнут постепенно сокращать излишки площадей. Вакантные помещения вынужденно будут выставлять по более низким ценам, что простимулирует процесс ротации компаний из офисов, где собственники не идут на уступки по ставкам.

Образовавшиеся вакансии в процессе ротации собственникам вынуждено придется переставлять в предложение по более низким ставкам. В целом аналогичная ситуация была характерна для рынка в периоды недавних кризисов, например, в конце 2008 и 2014 годов. Парадокс такой ситуации заключается в том, что при кажущейся динамике на рынке чистого поглощения площадей как такового - нет

Ротация арендаторов не ведет к сокращению вакантности, а ставит под удар успешность новых бизнес-центров, старт которых выпадает на вторую половину 2020 года. И в особенности тех, которым не удалось сформировать пул арендаторов на стадии ввода. А в последнее время уже ввели в эксплуатацию ряд крупных качественных объектов, как, например, БЦ в составе МФК «Имперский», БЦ BK Capital Palace, БЦ «Аякс».

Отмечается определенный интерес к покупке офисных помещений. Здесь потенциальные покупатели хотят воспользоваться ситуацией, надеются приобрести помещения дешево. Пока это маловероятно, поскольку продавцы держат цены на прежнем уровне. Совершенные сделки того же августа с относительно качественными офисами показали, что цены были почти такими же, как и в предыдущие месяцы.

В будущем все же стоит ждать снижения цен, поскольку неизбежно падение покупательской способности в корпоративном сегменте. Также продавать объекты (проекты) станут девелоперы и инвесторы, поскольку арендный бизнес многим окажется неинтересным или не таким выгодным, как ранее. Отсюда возникает риск замедления реализации новых проектов в сегменте.

Безусловно, консервировать объекты, которые почти достроены, смысла нет, но вот начинать работы по «бумажным» или находящимся на стадии котлована - тоже рискованно. Что примечательно, как раз сейчас активность наблюдается по проекту «Газпром-центра».

Площади для ритейла

Ситуация для рынка торговли в текущем году оказалась неоднозначной. Тут сработал принцип «кому война, кому мать родна»:

• Во-первых, когда началась пандемия и многие жители страны приняли решение о самоизоляции, начался процесс массовых закупок продуктами, товарами санитарно-гигиенического характера, бытовой химией, ну и, что лукавить, алкоголем.
• Во-вторых, в марте случилась первая девальвация, народ массово бросился скупать бытовую технику, автомобили, ювелирные изделия и другие дорогостоящие товары, особенно импортные, цены на которые сильно зависят от курса валют. В итоге за первый квартал рост РТО (розничного товарооборота) в Минске составил +8,8%, что является очень высоким показателем.

В то же время с марта началось резкое падение посещаемости объектов общепита, многие заведения закрылись и переключились на волонтерскую деятельность по обеспечению питанием врачей «ковидных» больниц и отделений. Следом или полностью закрывались, или переходили в режим ограниченной работы заведения индустрии досуга и развлечений, а также торговли из фэшн-сегмента.

В такой ситуации большинство собственников недвижимости пошло на краткосрочное снижение ставок, чаще всего на 2 месяца с последующим пересмотром размеров в зависимости от развития ситуации. Ставки были снижены существенно, до 20−50% от действовавших в период до пандемии. Возросло число сделок, где вместо фиксированной ставки размер аренды был привязан к проценту от оборота торгового объекта.

Ближе к концу мая наметился процесс возврата населения и в объекты общепита, и в развлекательные центры, и в фэшн-магазины. Но траты покупателей (размеры чеков) стали несоизмеримо ниже, что привело к замедлению динамики РТО. Так, за 8 месяцев рост составил уже только 1,6%, что заметно ниже в сравнении с темпами I квартала.

Вырос спрос на услуги дистанционной торговли через службы доставок. В результате на рынке появились новые и довольно мощные игроки. Например, к доминировавшим ранее службам доставки, принадлежащим компании «Евроторг», добавилась крупная служба от «ЗападХимТорг».

Но дальше ситуация для сегмента розницы не выглядит благоприятной. Особенно для тех, кто реализует дорогостоящую продукцию, товары длительного пользования. С августа отдельные банки начали заявлять об ограничении потребительского кредитования. В сентябре процесс сворачивания кредитования продолжился, и оно фактически в Беларуси исчезло как явление. Есть отдельные предложения, но там такие ставки, что сам потребитель, скорее всего, откажется от кредита.

Уже в первые месяцы второго полугодия отмечено ухудшение структуры потребления, растет доля затрат на продукты питания. В этой ситуации следует ожидать, что многие ритейлеры, работающие по аренде с фиксированными ставками, будут настаивать на переходе к проценту от оборота.

Но и в этом случае не стоит исключать закрытий, поскольку без потребительских кредитов, например, в некоторых супермаркетах бытовой техники и электроники выручка может упасть до 40−50%, и содержать этот объект не будет смысла. Соответственно, компании начнут оптимизировать численность и локацию объектов сетей.

Знаковые проекты, находящиеся в стадии реализации, в сегменте не остановлены. В частности, к завершению движутся такие крупные проекты, как «Мега Парк» и «Минск Сити Молл». Активизировались строительно-монтажные работы по нескольким крупным проектам, находящимся в начальной стадии реализации: ТРЦ на месте бывшего Червенского рынка, ТРК «Сигма» (бывший «Немига Молл»), а также ТРЦ «Мара Молл» в проекте «Минск Мир».

Складские помещения

Рынок складской логистики может считать себя практически не пострадавшим. У него такая специфика: бурно развивается экономика - инфраструктура логистики в виде складов нужна; работает на склад наша экономика (что для Беларуси очень характерно) - склады тоже нужны.

Касательно текущего периода еще сработало то, что был незначительный ввод новых качественных складов (только 46 тыс. м²), тогда как предложение старых постепенно сокращается. Так, происходит регенерация промзон в черте города, устаревшие складские объекты или перепрофилируются, или идут под снос. А спрос при этом остается высоким. На текущий момент, когда происходит трансформация складской логистики и ее гибридизация с той же торговлей, появляется новый тип потребителей и вариантов использования складов.

Такое явление, как склад-магазин, известно еще со времен СССР, но теперь в него вкладывают новый смысл, внедряют новые технологии организации процессов хранения/реализации продукции. Сейчас по очень многим объектам даже затруднительно сказать, это распределительный склад розничной компании или это и есть непосредственно магазин? Или крупный пункт выдачи интернет-магазина?

Так, среди недавних арендаторов крупных офисных площадей были Wildberries, iMarket, ОМА PRO и др. И такая гибридизация складской логистики и розницы, безусловно, очень полезна для сегмента складской недвижимости, хотя крайне опасна для развития сегмента торговой недвижимости. Зачем ритейлеру соглашаться на арендованные дорогостоящие площади в ТЦ или ТРЦ, когда с таким же успехом можно вести реализацию со склада?

А вот склады розница спасла. Например, в период финансового кризиса 2011 года, когда только за май девальвация рубля составила 56,3%, некоторые склады опустели на 30−50%. Потому что основными арендаторами тогда были логистические операторы и компании - импортеры ТНП, у которых выручка резко снизилась. Сейчас же классическая розница и интернет-розница чувствуют себя увереннее.

В итоге вакантность не выросла, ставки тоже не сказать, что сильно изменились. Скорее, если ставки традиционно рассматривать в еврономинале, на них влияла курсовая разница. В складском сегменте не редкость, когда ставки уже указываются в рублях, без привязки к еврономиналу. И, например, ставки в 12 рублей за один и тот же объект на середину мая при курсе евро - 2,6 рубля и на середину сентября при курсе 3,07 - разные в пересчете на евро.

Но тут стоит иметь в виду, что такой длительный период в предложении могли сохраняться только малопривлекательные объекты. Качественные, как введенные ранее, так и в текущем году, в свободном предложении не находились.

Гостиницы

Гостиничный сектор оказался одним из наиболее пострадавших. И хоть в Беларуси карантин официально не вводился, закрытие транспортного сообщения с другими странами закономерно отразилось на загрузке белорусских отелей. Например, в 2019 году иностранцы составили 53,6% от всех постояльцев в республике и 77% в Минске.

По итогам первого полугодия 2020 года загрузка гостиниц Минска составила 21%. Для сравнения, по итогам 2019 года коэффициент загрузки номерного фонда составлял 44,4%. Снижение существенное. И это даже с учетом того, что многие гостиницы на период пандемии прекратили работу по профилю и стали принимать медиков «ковидных» больниц и отделений, как, например, East Time и IT Time, и, соответственно, были исключены из общегородской статистики.

Вместе с загрузкой упали и цены проживания. Так, если сравнивать с аналогичным периодом 2019 года, прайс в евро упал на 21% для отелей категории 5*, на 12% - для отелей категории 4* и практически на 25% - для отелей категории 3*.

В ситуации, когда одновременно упала и загрузка, и стоимость проживания, многие отели пошли на предоставление услуг по долгосрочному (от месяца) проживанию в номерном фонде. По сути, был применен принцип «арендного жилья». Такие услуги стоили:

• 400−600 бел. рублей (около $ 150−230) - в отелях уровня 3* (гостиницы «Орбита», «Юбилейная»)
• 500−800 бел. рублей (около $ 190−310) - в отелях уровня 4* («Виктории» и «Виктории &СПА», на стандартные номера).

Услуга стала пользоваться спросом, поскольку, например, снять обычную квартиру на пр. Победителей в районе той же гостиницы «Юбилейная» и улицы Заславской стоило $ 500−600. Изначально отели эти акции анонсировали на весну, когда было понятно, что ситуация с COVID-19 не изменится. Затем были продлены на весь летний период, поскольку улучшения в сторону стандартной структуры потребления не отмечалось.

С наступлением осени загрузка минских гостиниц за счет обычных постояльцев тоже не выросла, и отели пошли на ее продление как минимум до ноября.

Перспектива ближайших месяцев для гостиничного сегмента неутешительная. Ожидаемая (по некоторым оценкам, уже начавшаяся) вторая волна пандемии снова ведет к закрытию границ и сокращению международного пассажирского сообщения. Внутриполитическая и экономическая ситуация в Беларуси тоже не способствует росту делового туризма, который и обеспечивал львиную долю постояльцев отелей, особенно категории 4−5*. Однозначно, сегмент не будет привлекательным для инвесторов.

Даже в период 2017-2019 годов, когда экономика находилась на подъеме и росте после кризиса, а упрощение визового режима стимулировало туристический поток, многие инвесторы не спешили в гостиничный сегмент, а наоборот - по возможности покидали его. Пример - заявление новых собственников проектов «экс-Кемпински» и «Шантер Хилл» о намерениях избавиться от гостиничной функции и перепрофилировать предназначенные для этих целей здания в офисные. Сейчас, в сложившейся рыночной ситуации, не приходится говорить о новых проектах в сегменте.

Экономика и инвестиции

Предпосылок для развития рынка коммерческой недвижимости в ближайшее время нет. Причины очевидны:

• девальвация
• нарастающие инфляционные ожидания
• резкий отток депозитов населения
• прекращение потребительского кредитования и кредитов на недвижимость
• сокращение ЗВР (золотовалютных резервов)
• рекордный рост задолженности страны и субъектов хозяйствования.

Существенный факт для инвесторов - ухудшение суверенного кредитного рейтинга государства и рейтинга ряда белорусских банков, по оценке ведущих рейтинговых агентств Standard and Poor's и Moody`s.

Сохраняется риск введения серьезных экономических санкций в отношении государства в целом и отдельных компаний. Политическая ситуация и ее последствия также отпугивают иностранных инвесторов, особенно западных.

В такой ситуации сложно вести речь о серьезных иностранных инвестициях в девелопмент. Реинвестирование возможно, но вряд ли рынок девелопмента в ближайшее время ожидает приток прямых иностранных инвестиций.

Читайте также

• Релокейт в какую страну выгоднее? Сравнение условий для бизнеса у «соседей»
• «Место, где рождаются "единороги"» - как Украина строит ИТ-оазис и планирует покорить Европу

• Где жить будем? Вот что ждет рынок недвижимости и смежные отрасли в ближайшее время