Каким должен быть бизнес-центр сегодня, чтобы быть заполненным завтра

В Минске интенсивно возводятся бизнес-центры. Наиболее продвинутые девелоперы начинают задумываться: что мы построили, где и для кого? О трендах в запросах по аренде и инвестициям в офисные площади рассказывают эксперты компании Colliers International Руслан Воронецкий и Денис Четвериков, а также основатели студии архитектуры и интерьера Nota Bene Татьяна Антипова и Максим Максименко, проектировавшие многие современные офисные пространства.

- Согласно проведенному Colliers опросу, при средней ставке аренды офиса по Минску € 10-12 за м², сегодня арендаторы готовы платить за офис, полностью соответствующий требованиям компании, € 17­-18 и больше.

Как меняется спрос бизнеса на офисные решения

Каждый день, работая над поисками офиса, мы исследуем, выполнение каких требований гарантирует платежеспособный спрос сегодня:

• Хорошее транспортное сообщение: наличие метро в пешей доступности важнее, чем расположение в центре
• Большая парковка рядом с бизнес-центром (желательно бесплатно)
• Изолированный офисный блок или этаж
• Развитая инфраструктура.

При проектировании помещений важно учитывать особенности аудитории. К примеру, в этом году только ИТ-компании находились в поиске новых офисных помещений общей площадью более 75 000 м². Предпочтения респондентов из этой сферы:

• 75% неважно (или незначительно) наличие конференц-зала
• 65% неважно наличие душевой комнаты
• Для 99% важны система вентиляции и кондиционирования, освещение и расположение окон, наличие кухонной зоны. Однако кто-то из застройщиков все равно решит сэкономить и на этом.

Спрос на офисы за последние 10 лет постоянно меняется: кроме ИТ-сектора основными арендаторами выступали консалтинговые и юридические компании, международные представительства. Инвестор должен знать ответы на вопросы: «Как будет работать бизнес-центр в качестве инструмента инвестиций?», «Что делать, если план с размещением ИТ-арендаторов не сработает?». Понимание таких нюансов позволит создавать гибкие и гибридные решения в объектах недвижимости, которые будут пользоваться спросом и стоить выше средних ставок аренды на рынке.

Единственный универсальный принцип - анализировать

Если сравнивать бизнес-центры по критериям международной классификации, то наши объекты по-прежнему отстают от аналогичных предложений в Москве, Киеве и других мегаполисах. Однако это вовсе не означает, что в Минске нет успешных проектов.

Из всей офисной недвижимости Минска есть несколько бизнес-центров, в которые стоит очередь из арендаторов.Не все из них удачно расположены, а значит, этот показатель не определяет успешность. Нельзя также сказать, что работа над лояльностью арендаторов является ключом к успеху. Это еще раз подтверждает факт: необходимо понимание, для кого мы строим.

Если разобрать критерии успеха бизнес-центров Минска, мы увидим, что универсального рецепта нет. Вот несколько примеров:

1. Kiroff Center - отличная синергия месторасположения и истории арендаторов. В этом бизнес-центре работают ИТ-компании, получившие признание на международном уровне:

• Всемирно известная компания-разработчик приложения MSQRD, приобретенная корпорацией Facebook
• Компания AIMATTER, которую в августе 2017 купила Google
• OWHealth - создатели популярной мобильной платформы в сфере женского здоровья Flo
• PandaDoc

В остальном объект является стандартным по уровню инженерии и качеству отделки. Наличие всего двух указанных плюсов помогли ему стать успешным. Пул арендаторов помог девелоперам недвижимости создать историю, и теперь многие ИТ-компании хотели бы иметь офис в этом бизнес-центре.

2. Omega Tower - абсолютное лидерство в работе person-to-person с арендаторами и хорошая инфраструктура. В нем расположены офисы TUT.BY, Samsung, Oxagile, Bayer. Управляющая компания постоянно работает с арендаторами:

• Устраивает для компаний праздники
• Поздравляет с нестандартными датами, например, началом весны
• Приглашает детей сотрудников на экскурсии в офис
• Сажает вместе со всеми деревья в сквере рядом
• Дает бонусную систему для всех арендаторов
• Располагает кафе с баллами, за которые можно покупать обеды.

Здание наполнено жизнью, если можно так выразиться. Реальный кейс: совместно с главой иностранного представительства мы посещали объекты в Минске. После знакомства с Omega Tower, он сказал, что это первый объект, где он увидел в здании счастливых работающих людей.

Это как раз тот случай, когда говорят: «Дьявол в мелочах». Благодаря постоянному вниманию к потребностям аудитории и работе над ее лояльностью, арендаторы уже не так критично настроены по поводу времени ожидания лифта или расположения объекта относительно центра города (что наблюдалось ранее).

3. Velcom-Центр отличается отличным месторасположением, высококачественными строительными материалами и инженерией. Именно по этой причине арендная ставка в этом бизнес-центре в 2 раза выше, чем в объектах, расположенных всего в 500 м от него.

4. Фаренгейт имеет правильную форму квадрата: в центре располагается шахта с инженерией, серверная, а по периметру - окна и рабочие места. Бизнес-центры необычной формы с наклонными стеклами и полукруглым фасадом выглядят красиво, но их сложно коммерциализировать. Если сравнивать два офиса площадью 500 м² с разной формой, то в них по-разному сядут люди: где-то это будет 70 человек, а где-то - только 50. Квадратное здание идеально и функционально для деления офисного пространства с минимальной потерей полезной площади.

5. Rivera Business. При плохо развитой инфраструктуре, основная концепция этого объекта заложена в его архитектуре. Это однозначно «оверпрайс» внутри: 5 видов мрамора, красивая входная группа (ресепшн), которая подчеркивает статус бизнес-центра.

Вместе с тем, наклонные стекла, сужающийся шаг колонн и глубоко посаженное ядро усложняют размещение рабочих мест. Компания Colliers осуществляла аудит этого проекта на стадии эскиза, и ряд моментов - к сожалению, не всех - был улучшен, чтобы минимизировать потери на возможных сценариях расстановки мебели. Даже при наличии недостатков здание обладает уникальностью, и благодаря этому является притягательным для различных арендаторов. Например, в отличие от компаний, нацеленных на максимальное использование пространства, большая глубина этажа может быть плюсом для некоторых ИТ-компаний с потребностью во вспомогательных помещениях: ресепшн, игровые, переговорные и комнаты для отдыха, кухни.

Говоря о «рецептах» успеха, можно отметить один универсальный принцип для застройщика и девелопера - анализировать.В Минске мало качественных современных офисов: например, всего лишь одно здание относится к А классу. Здесь почти нет продуманных зданий, при создании которых были заданы вопросы:

• Зачем создается объект?
• Что будет со зданием через 5−10−15−20 лет?
• Кто будет пользоваться объектом и как?
• Какие эмоции должно вызывать здание снаружи, внутри?
• Почему здание должно быть интересно той или иной целевой аудитории?
• Откуда и каковы предпочтения данной целевой аудитории в Беларуси? и т.д.

Ответы на них позволили бы появиться бизнес-центрам с четкой концепцией, конструктивными решениями, набором вспомогательных помещений и пр., как, например, «Клевер Парк».

На что обратить внимание, выбирая офис

Значительная часть деятельности по проектированию студии Nota Bene приходится на офисные интерьеры. Как правило, клиенты обращаются за проектированием внутреннего офисного пространства в связи с переездом в новый офис.

1. Первый вопрос, на который должен ответить собственник бизнеса: какие задачи он решает переездом?

Они могут быть простые (расширение или, наоборот, тяжелые времена и надо уменьшиться) и сложные. Сложные задачи чаще озвучивают клиенты не из Беларуси, когда в рамках задач компании меняется отношение к рабочему процессу и нужен офис, который соответствует новым корпоративным коммуникациям и стратегии, создает все необходимые условия для деятельности.

2. Ошибка с выбором помещения. При переезде рекомендуем составить список требований по выбору объекта. Наряду с базовыми моментами (месторасположение, транспортная доступность, инфраструктура, наличие парковки), важно оценить возможности помещения для решения задач бизнеса. Планировочная структура здания может им противоречить: мешать созданию мобильного офиса, Open space или трансформируемого пространства. Указанные требования должны быть решены на этапе выбора здания, и лучше приглашать дизайнера еще на этой стадии.

Офис - это не квадратные метры. Это экосистема, объединяющая определенное сообщество.Техническое задание собственника для дизайнера уже не звучит как «посадите мне тут любыми путями 100 человек». Сегодня офис - это место для жизни. Ушла та парадигма, что ты пришел на работу к 9:00, и в 17:45 уже стоишь на проходной, чтобы в 18 провести карточку и выйти. График работы может быть 24/7. Компании устраивают мероприятия, куда можно прийти семьей, инвестируют в сотрудников, поддерживают их личные проекты. В Беларуси это тоже есть. Сегодня собственнику важно, чтобы люди хорошо работали, хорошо себя чувствовали, хотели приходить и не хотели уходить.

3. Indoor и Outdoor пространство. Сейчас у всех компаний есть брендбук, но дизайна по нему уже не достаточно.

Сегодня у нас есть возможность поместить в повседневную рабочую среду не только красоту, но и смысл, улучшив тем самым жизнь людей и эффективность бизнеса. Каждый элемент дизайна интерьера - форма пространства, свет, планировочное решение, цвет стен, расположение мебели - несет в себе сообщение с определенным значением. Все вместе они предлагают способ, сценарий работы, жизни или общения в офисе. Визуальный язык пространства информирует, вызывает эмоциональный отклик и говорит о характере компании.

Более того, люди могут увольняться, если им не нравится офис. Один из руководителей ИТ-компании поделился случаем, когда сотрудник уже подписал job offer, а потом во время экскурсии по офису дал понять, что появились сомнения.

Пока нет глубоких исследований нашего рынка, но согласно исследованию Университета Восточной Англии, британские компании теряют большие деньги из-за неэффективности сотрудников на рабочем месте - около 15 млрд фунтов.

Мы вывели следующие критерии современного офиса:

• Персонализация - возможность выбрать место для разной активности и видов работ: где можно расслабиться и отдохнуть или наоборот погрузиться в работу, сесть за стационарное место
• Открытость и мобильность - пространство должно помогать формировать разные мобильные команды для решения любых задач. Это определяет скорость принятия решений
• Неформальный подход - это решение креативных задач. Когда пространство выглядит нестандартно, оно создает предпосылку для того, чтобы и поставленные задачи решались смело и креативно
• Современные технологии - начиная от вентиляции и заканчивая технологиями, которые повышают эффективность и продуктивность. Это SMART-технологии «умного офиса», бронирование Meeting Room через онлайн-приложение, снижение затрат за счет автоматизированного выключения электроэнергии, отопления и т.д.

Поскольку основные арендаторы - это все-таки ИТ-компании, что означает особую плотность рассадки, большое количество тепла от техники и множество людей, находящихся на работе с 11 до 23 и дольше, - очень важно учитывать качество инженерии: вентиляцию, климат, электрику.

Современный офис должен постоянно меняться, и задача дизайнера учесть это при решении технических аспектов. Если не заложить эту мобильность на уровне проектных решений, потом ее будет трудно реализовать.

Вызовы девелоперам недвижимости

Для того чтобы обеспечивать постоянный рост спроса на аренду офисной недвижимости, застрощики и девелоперы должны помнить и учитывать несколько основных моментов.

1. Анализ на этапе проектирования. Мы каждый день слышим причины отказа, почему нравится или не нравится тот или иной объект. Знаем стоимость каждого исправления. К сожалению, иногда изменить что-то уже нельзя. По сути, мы работаем с информацией, которая была бы нужна тем, кто работал до нас: девелоперам, застройщикам, архитекторам. Им надо понимать, что экономия на услугах экспертов и консультантов в самом начале - мнимая. Впоследствии придется вкладывать собственные средства в дополнительный ремонт, давать большие арендные каникулы, чтобы арендатор смог добавить все то, что не учел девелопер, или сдавать по заниженной ставке.

2. Выстраивание бизнес-процесса с участием профессионалов. К сожалению, случается, что все решения по планировке, финансам, инженерии принимает один и тот же человек - руководитель. Это одна из причин высокой себестоимости строительства в Минске. А она выше, чем на рынке Москвы, например.

3. Скорость. Чем длиннее срок строительства, тем менее привлекателен объект с точки зрения инвестирования. Здесь действительно время - деньги.

Проблема белорусского рынка офисов и всех других рынков тоже - в неумении работать рационально и отсутствии опыта, культуры организации эффективной коммерческой деятельности. В Киеве девелопер говорит нам, что заказчик диктует требования. У нас эта культура пока отсутствует.

Чаще бизнес-центры строят, как асфальтовые дорожки: вначале строят, а потом смотрят, где люди «ходят». Хотя много можно предусмотреть на этапе проектирования.Например, даже белорусские нормы по подаче воздуха сегодня значительно отстают от европейских: если у них 60 кубов на человека, то у нас все еще 20. В этом смысле хорошее решение предложили в БЦ Rivera Business. Они не стали вкладывать деньги в полноценную вентиляцию, но дали возможность каждому доработать автономную.

У нас действительно высокая себестоимость и низкое качество объектов по различным причинам: высокая стоимость заемных средств, высокая стоимость импортных материалов, устаревшие правила в строительных нормах, недостаточный опыт строителей, неустранимое желание заложить максимально высокую маржу, где можно и где нельзя.

Время, когда бизнес-центры брали исключительно количеством квадратных метров, ушло. Сегодня уже нельзя строить по накатанной, учитывая только предыдущий, уже не актуальный опыт, находящийся вне мышления того поколения, которое будет в нем работать.

Если давать рекомендации девелоперам, акцентируем внимание на следующем:

• Бизнес-центр - это коммерческий продукт для извлечения прибыли, поэтому на всех этапах жизненного цикла должны приниматься экономически эффективные решения. Это касается себестоимости и строительства, позиционирования, планировочной эффективности, возможных затрат на управление, ставок аренды и пр.
• Бизнес-центр как конечный продукт создается для кого-то и зачем-то. В центре качественных параметров и потребительских свойств (общей площади, размеров и глубины этажа, модульных и сеток колонн, инженерии, систем энергоснабжения и управления зданием и пр.) должен стоять потенциальный потребитель, компания-арендатор и ее люди
• У бизнес-центра есть множество измерений. Желателен тщательный анализ, глубокая рефлексия относительно объекта со стороны лиц, ответственных за его создание. Помимо экономического и потребительского измерения есть градостроительные аспекты, включенность бизнес-центра в городскую среду и окружение, экологическая безопасность и устойчивость, изменения с течением времени и возможности по реконцепции и пр.