«Уже не в коме, но оживлять нужно»: эксперт о белорусском рынке торговой недвижимости

В начале года мы писали о том, чего ждать от рынка торговой недвижимости в 2017. Тогда эксперты отмечали перенасыщение торговыми площадями в Минске и неготовность новых операторов выходить на рынок ритейла, а в регионах - недостаток качественных площадей. Спустя 5 месяцев специалисты заявляют: рынок начал развиваться и вышел на более качественный уровень. Мы узнали у Сергея Сенкевича, аналитика департамента консалтинга и оценки компании Colliers International, какие тенденции в сегменте есть сейчас и что еще может оживить рынок.

- Вот несколько тенденций рынка торговой недвижимости.

---

1. Ритейлеры пересматривают арендную политику. Последние несколько лет население является чистым продавцом валюты (продают больше, чем покупают): $ 2,44 млрд в 2016 и практически $ 1 млрд за 5 месяцев 2017. Вдобавок к расходам из текущих доходов элементарно проедались сбережения прошлых периодов. Доходы населения и, следовательно, розничный товарооборот (РТО) снижались.

Когда падают темпы роста РТО, а товарооборот сокращается в физическом объеме, многие ритейлеры-арендаторы начинают пересматривать арендную политику:

• Одни не выдерживают конкуренции и уходят с рынка (как, например, прекратили деятельность сети Axis, Kira Plastinina)
• Другие занимаются оптимизацией сети, сокращая число торговых объектов, закрывая менее «проходные»
• Третьи сохраняют объекты, но уменьшают арендные площади даже находясь в собственных помещениях. Например, отдельные объекты сетей «Гиппо» и ProStore несколько сократили площади торговых залов, уступив часть их сети JYSK

Читайте также: Год назад пустые полки - а что сейчас? ProStore рассказал, как выходил из кризиса

Читайте также: На въезде в новый магазин JYSK пробки уже больше недели. Вот как бренд привлек столько покупателей

2. Рынок арендных ставок в целом стабилизировался. Прекратилось их падение, в отдельных случаях по популярным объектам даже отмечалась небольшая коррекция в сторону роста в 5−7%. Но для уверенного массового повышение ставок пока нет предпосылок, влияние негативных тенденций на потребительском рынке высоко.

3. Большая вакантность сохраняется: пример торговых «гигантов». В конце 2016 в Минске наконец-то ввелись в эксплуатацию два торговых «гиганта большой троицы»: торгово-развлекательные центры Dana Mall и Galleria Minsk. В конце мая 2017 состоялось открытие последнего «гиганта» - ТРЦ Green City.

Объекты вводились в критическом режиме. Рекомендуется стартовать, имея сформированный пул арендаторов на минимум 65−70% площадей, но здесь старт происходил с вакантностью более 70%.

В Galleria Minsk, которая, по нашим оценкам, имеет плюсов больше, чем минусов, первые месяцы посетители гуляли по полупустым этажам, используя коридоры как декорации для фотосессий и селфи. Новые магазины продолжали активно открываться в апреле-мае, и многие открытия еще в перспективе.

В Dana Mall и Green City после открытия вообще работали фактически только продовольственные якоря-гипермаркеты.

Под влиянием кризиса взяла верх тенденция: объектам приходится стартовать с большой вакантностью. А сроки заполнения галерей выросли.

Если раньше галереи практически полностью заполнялись через 2−3 месяца после начала работы якорей объектов, то теперь этот процесс растянулся до 6−8 месяцев. И не факт, что все площади получится заполнить.

Поэтому девелоперам просто надо быть готовыми к работе в таких сложных условиях, учитывать это при бизнес-планировании.

Читайте также: JYSK и Leroy Merlin приходят в Беларусь. Чего ждать дальше от магазинов DIY-сегмента: комментарий эксперта

4. Рынок не в коме и ожидает прихода новых брендов. За последние полтора года в Беларуси появилось много новых сетей и брендов, причем достаточно знаковых в своих сегментах и направлениях. В частности, новыми для рынка являются магазины уже упомянутого JYSK, открылись магазины Pandora, Reserved, Quiksilver, Koton, Cropp и др. Прямые входы (без франшиз) осуществили на наш рынок Finn Flare, Gloria Jeans, «Леонардо».

Уже ведется подготовка помещений под открытие известных брендовых магазинов группы Inditex. В конце осени текущего года планируется открытие франчайзинговых точек сети итальянского изготовителя белья и пляжной одежды Calzedonia, а также французского производителя детской одежды La Compagnie des Petits. Так что рынок не в коме.

Довольно неплохо развивался и общепит, особенно в сегменте сетевого фастфуда. Появились как новые бренды, так и расширили число и географию объектов сети, вышедшие на рынок несколько раньше. Например, на наш рынок вышли американская сеть фаст-фуда Carl's Junior и российская «Крошка Картошка».

Что особенно можно отметить - созданные фудкорты, прежде всего, в торгово-развлекательных центрах, стали интереснее и разнообразнее в плане ассортимента, выбора кухни. И это становится заметно: все больше людей, особенно молодежи, отдает предпочтение именно фудкортам перед другими объектами.

Читайте также: «Крошка Картошка» и Reserved уже пришли - какие известные франшизы еще на подходе

5. Девелоперы продолжают реализацию начатых проектов. Возможно, по причине кризиса темпы проведения строительно-монтажных работ несколько упали, но все же ряд проектов, в том числе таких крупных, как ТРЦ Palazzo, Diamond City, «Галерея Сеница» находятся в столице на стадии довольно высокой готовности.

Реализация проектов торговой недвижимости происходит и в регионах. Например, в Витебске в мае открылся новый ТРЦ «ТриО».

В Бресте активно ведется реконструкция Брестского ЦУМа. В итоге это будет качественно совершенно иной объект нового формата, вполне соответствующий высоким требованиям к современным торговым центрам. Контрольный пакет акций магазина выкупила компания «Санта-Инвест». В реконструкцию намечается вложить около $ 2 млн, торговая площадь увеличится на 2,5−3 тыс. м².

В Гродно ведется строительство одного из крупнейших в республике объектов: МФК ТРЦ «Тринити», площадь которого свыше 85 тыс. м². Этот центр, ввод которого заявлен на 2018 год, будет включать в себя:

• Торговые объекты
• Ледовый каток, по периметру которого разместятся фудкорт и другие объекты общепита
• Детский развлекательный центр
• Фитнес-клуб
• Многозальный кинотеатр
• Фермерский рынок и другая инфраструктура досуга и развлечений

В строительство планируется инвестировать более € 120 млн.

Выводы. И в столице, и в регионах торговая недвижимость меняется и начинает развиваться качественнее:

• Появляются более современные форматы объектов
• Происходит их укрупнение по площади
• Заметен ориентир на многофункциональность. В частности, вместо типовых торговых центров чаще возводятся торгово-развлекательные центры
• Девелоперы на ранней стадии проработки проектов все чаще обращаются к профессиональным консультантам, прогнозируют будущий пул арендаторов и стараются учесть их требования еще на стадии проектирования и т.д.

Это ведет к развитию конкуренции, что в итоге приведет к уходу с рынка отдельных устаревших существующих объектов или к их реконцепции. Мы, как участники и эксперты этого рынка, считаем, что второй вариант предпочтительнее. Многие из устаревших объектов зачастую расположены в очень выгодных «проходных» локациях, и их модернизация может быть вполне успешным коммерческим проектом.

Постепенно в Беларуси начинают появляться предпосылки к положительным изменениям на рынке труда, к росту денежных доходов. Это должно улучшить ситуацию с товарооборотом, что в целом оживит и рынок ритейла, и рынок торговой недвижимости.