Как выбрать помещение под кафе, магазин, салон, чтобы к вам зашло больше покупателей

На этапе старта бизнеса каждый собственник сталкивается с вопросом выбора удачного помещения. О том, на что обратить внимание и какие хитрости использовать, чтобы клиентов было больше, рассказывает Галина Ермоленко, арт-директор студии дизайна и декора интерьеров Loft Design.

- Существует американское правило трех «L»: что самое важное в новом предприятии. Эти три «L» - «Location, location & location».

---

Готовя к открытию новые помещения, мы часто видим ошибки, допущенные собственниками торговых объектов при их выборе. Расскажем об основных.

Правильно оцениваем площадь

Первая ошибка, которую совершают начинающие предприниматели, - оценка минимально необходимой площади помещения «на глаз». Опасно промахнуться не только в меньшую сторону (все ваши предметы интерьера попросту не поместятся), но и в большую. Ведь оплата аренды лишних метров может сказаться на рентабельности бизнеса.

Что делать:

• Сделайте список всего оборудования, столов, стендов и стоек, которые планируете разместить в помещении, и распишите их габариты
• Внимательно изучите существующие нормы для конкретной сферы деятельности: какие площади рекомендованы, за какие рамки нельзя выходить? Это есть в декрете № 7 «О развитии предпринимательства», а также в СанПиНах, которые можно почитать на minzdrav.gov.by
• Например, для офисных помещений на один рабочий стол необходимо закладывать не менее 4,5 метра квадратных, для барбершопа одно место обслуживания - не менее 6 квадратных метров
• Определитесь, сколько людей вы хотите разместить в помещении одновременно
• Сделайте (самостоятельно или с помощью дизайн-студии) планировочное решение для сферического коня в вакууме - абстрактного помещения, в котором комфортно разместится весь запланированный вами в первом пункте объем. Это очень бюджетная услуга, которая даст вам конкретное представление о внешнем виде наиболее подходящего помещения и избавит от возможной ошибки.

К примеру, кофе-поинт можно уместить и на двух квадратных метрах. Добавление одного барного стула возможно уже при двух с половиной квадратных метрах. А для размещения одного дополнительного столика потребуется минимум 4 метра квадратных.

Правильно определяем инженерные требования

Вторая ошибка - закрывать глаза на отсутствие необходимых инженерных коммуникаций. Не оставляйте этот пункт без внимания. Дьявол кроется в деталях - часть требований вы как собственник бизнеса можете и не знать, т.к. не имеете соответствующей компетентности в сферах электрики, водоснабжения, строительства.

Что делать:

• К списку оборудования и мебели добавьте осветительные и электроприборы. Сделайте список технических характеристик и деталей: потребляемая мощность, особенности монтажа, необходимость приточно-вытяжной вентиляции и водопровода и т.д.
• Обязательно обсудите этот список с экспертами по установке и техническому обслуживанию оборудования и составьте перечень необходимых и опциональных требований к помещению. Например, кофейню можно открыть и в помещении без проточной воды - это опциональное требование. А вот кафе или ресторан без приточно-вытяжной вентиляции не сделаешь - это требование обязательное. Не менее важны электрические мощности - слишком малые могут просто не потянуть все необходимые вам электроприборы.
• Не забывайте и об элементах монтажа. Например, вы хотите разместить стенды с гирями по всей площади, а на стену повесить мопед. Тогда вам не подойдут помещения с подвесными потолками и гипсокартонными стенами, которые можно уронить неловким движением руки. Перед окончательным утверждением помещения дайте его оценить специалисту по ремонту, имеющему перед глазами планировочное решение, - несущие конструкции должны соответствовать нормам прочности.

Стрит-ритейл VS торговый центр

Часто у собственника уже есть сформировавшаяся картинка его помещения - сверкающая вывеска над баром, уютные столики кофейни или ламповая атмосфера собственного сервис-центра. Мы же прагматично советуем оставить мечту мечтой, а в реальности воспользоваться аналитикой. Иногда стоит пренебречь отдельным входом или красивой стеклянной витриной ради рентабельности и прибыли.

Если у вас уже есть абстрактный план помещения и его технические характеристики, то теперь стоит сравнить отдельно стоящие помещения (стрит-ритейл) с помещениями в торговых центрах. Основное отличие ТЦ от отдельно стоящего помещения - наличие проходного трафика. Если вы открываете новое место, пока неизвестное аудитории, для вас это может быть хорошим вариантом. Но сначала нужно все хорошо взвесить.

Сначала оцените плюсы каждого из вариантов.

А дальше обязательно сравните, в чем минусы вашего будущего размещения в ТЦ и отдельном помещении.

Что делать:

Нет однозначного решения, какой тип помещения лучше подойдет для того или иного бизнеса. Следует собрать все возможные «за» и «против» и выбрать формат исходя из личных предпочтений.

Наличие конкурентов: хорошо или плохо?

Не стоит сразу пугаться наличия рядом с выбранным помещением прямых конкурентов. В торговле работает парадоксальный принцип: искать помещение нужно не там, где конкуренции нет, а там, где она максимальна. Крупные торговые сети тратят большие бюджеты на поиск места, выбирая оптимальное. У начинающих предпринимателей таких денег, скорее всего, нет, но вы можете увидеть результат чужой аналитики на карте расположения ключевых конкурентов в вашей нише.

Если вы открываете кофе-поинт через дверь от МакДональдса, вам нужно переиграть не всех конкурентов на рынке, а только МакДональдс и только в позиции кофе. Кроме этого, у посетителей может сработать эффект молла - людям нравится иметь выбор.

Совет шепотом: обязательно убедитесь, что конкурентная точка не принадлежит вашему арендодателю. В чужой монастырь со своим бизнесом не ходят.

Что делать:

• Определите ключевых конкурентов на рынке в вашей нише
• Проанализируйте расположение их точек
• Составьте список своих преимуществ - с помощью каких позиций вы сможете выиграть
• Составьте список своих слабых мест - какие позиции конкурентов обойти не удастся
• При выборе помещения руководствуйтесь не вопросом «где меньше конкуренции?», а вопросом «чем я смогу этого конкурента переиграть?»
• При работе над дизайном помещения дайте дизайнерам конкретное ТЗ. Например: помещение под кофе-поинт расположено возле МакДональдса, задача - привлечь целевую аудиторию: студенты + работающие люди от 17 до 35 лет без детей, возможно, велосипедисты и люди с собаками. Чем точнее вы опишете своих конкурентов и свою ЦА, тем больше шансов привлечь эту аудиторию и удовлетворить ее потребности за счет мелочей в дизайне.

Правильно анализируем проходящий поток

Еще одна распространенная ошибка - открывать бизнес в оживленной точке, не проанализировав предварительно проходящий поток.

Помните, что количество людей не равно количеству клиентов.

Ваша целевая аудитория может быть вообще не здесь.

Что делать:

• Проанализируйте основные направления движения людей возле помещения. Для ТЦ это якорные арендаторы: крупные магазины и известные бренды, гипермаркет, кинотеатр; для стрит-ритейла - остановки, бизнес-центры и крупные объекты поблизости. И ответьте на вопросы:

а) Совпадает ли частично их аудитория с вашей?

б) Придется ли ваша услуга ко времени? (Если цель человека - посмотреть фильм, он не будет совершать дорогостоящие покупки, даже если он из вашей ЦА).

• Поток людей проходит непосредственно возле вас или рядом? Помните, что в шаге от шумной оживленной улицы могут быть тупиковые и непроходимые места. Привлечь туда потенциальных клиентов будет достаточно сложно.
• Сделайте реальные замеры потока людей в разное время суток и недели - час пик, день, вечер, выходной день. Это можно сделать с помощью специального счетчика посетителей или вручную, установив на смартфон любое приложение-счетчик.
• Если рядом есть конкуренты, купите у них что-нибудь незначительное утром, сразу после открытия, и перед закрытием - по разнице в номерах чека можно определить, сколько покупателей было за день. А по среднему чеку в вашей нише посчитать приблизительную выручку за день.
• Узнайте, почему это помещение пустует: кто здесь был до вас, почему съехал, как часто меняются арендаторы? Законы бизнеса, кармы и невезения гласят: есть места, где не клеится ни у кого.

Оцениваем помещение вовремя

Еще одна частая ошибка начинающих предпринимателей - приходить за точной сметой работ по дизайну, ремонту и декору помещения уже после подписания договора аренды. Во-первых, ремонт может обойтись вам дороже, чем вы рассчитывали, во-вторых, в этом помещении, например, вообще невозможно сделать то, что вы распланировали.

Что делать:

• После того как вы нашли помещение, которое нравится, оцените его техническое и декоративное состояние с дизайнером
• Потратьте пару дней на согласование примерного дизайна, перечня ремонтных работ и их стоимости. Это вам все равно понадобится, лучше это сделать до принятия окончательного решения, а не после
• Сравните полученный бюджет с планируемым. Если вас все устраивает, смело подписывайте договор аренды. Если нет - полученная смета пригодится вам и в новом помещении.

Маленькие хитрости

Не забывайте о хитростях психологии. К примеру, в магазинах ТЦ никогда не делают порогов, а вход стараются сделать максимально прозрачным и открытым, побуждая людей войти. Мрачные входы, длинные коридоры и закрытые двери отталкивают посетителей.

Если у вас есть выбор, старайтесь выбрать помещения по правую сторону от входа в ТЦ, т.к. войдя человек в первую очередь поворачивает голову вправо.

А надписи и самую важную информацию размещайте на уровне глаз.

И напоследок - никогда не бойтесь рисковать. Риск - очень хорошая штука. Особенно если вы все заранее предусмотрели.

И не забудьте подписаться на наш telegram-канал и на наш канал в Дзене.