Квадратный метр по $2000+, а спрос – бешеный. Почему минские новостройки все равно остаются выгодной инвестицией

Цены за квадратный метр в Минске за год выросли на 45%, иностранцы покупают не более 5% жилья, а спрос на квартиры с отделкой и для инвестиций растет. Как меняются предпочтения покупателей и что застройщик теперь должен делать, чтобы соответствовать требованиям покупателя — в большом видеоинтервью рассказывает директор по продажам «А‑100 Девелопмент» Наталья Бычихина.

Цены: рост замедляется, рынок выходит на плато

По данным риэлторов и Национального кадастрового агентства, 2026 год может оказаться годом стабилизации цен на недвижимость в Минске или плавной коррекции. Но за последний год квадратный метр подорожал на 45%.

Первое полугодие 2026 года, по оценке спикера, принесло рост цен примерно на 5−6%. Однако предпосылок для дальнейшего резкого роста Наталья Бычихина не видит: рынок перейдет в режим мягкой стабилизации либо отреагирует на изменения внешней экономической конъюнктуры незначительным ростом.

На устойчивость цены, по ее словам, влияют несколько факторов:

• активная банковская поддержка — программы ипотечного кредитования, разработанные совместно с коммерческими застройщиками;
• ограниченность предложения — на рынке мало ликвидных объектов, которые соответствуют запросам покупателей.

При этом спрос заметно превышает предложение. По оценке Натальи Бычихиной, примерно 2,5 семьи в среднем претендуют на 1 квартиру, доступную для покупки в Минске.

Полную версию интервью смотрите на YouTube-канале «Про бизнес»:

Внимание! У вас отключен JavaScript, ваш браузер не поддерживает HTML5, или установлена старая версия проигрывателя Adobe Flash Player.

Покупательская способность: у каждого свой «потолок»

Говорить о едином пределе покупательской способности Наталья считает некорректным: для разных групп клиентов он различается.

Рынок стал значительно более подвижным: люди все чаще продают нынешнюю квартиру на вторичном рынке, чтобы переехать в другой проект, который больше соответствует их ожиданиям. Люди больше не покупают жилье навсегда и даже не на перспективу более 10−15 лет.

Если говорить о конкретных цифрах, в проекте «Зеленая Гавань» средняя стоимость квадратного метра сегодня — около $ 2000. По оценке спикера, уровень цен выше $ 2500 за метр стал бы для части покупателей барьером: снизилась бы инвестиционная привлекательность, к тому же увеличение стоимости потребовало бы соответствующего роста доходов населения. Скорее всего, рынок будет оставаться в коридоре ± 5% к текущему уровню.

Иностранные покупатели: не более 5% сделок

В общественной дискуссии часто звучит версия, что рост цен связан с активным притоком россиян и других иностранных покупателей. Наталья Бычихина говорит, что в проектах «А‑100 Девелопмент» доля иностранцев не превышает 5% сделок, и примерно такие же цифры компания видит по другим застройщикам.

Основной зарубежный спрос формируют граждане России — они дают около 90% сделок от общего числа иностранных покупателей. Есть точечные приобретения со стороны клиентов из ОАЭ, Европы, Латинской Америки, но это не массовый тренд.

Иностранцы, как правило, не могут пользоваться банковскими продуктами белорусских банков и участвуют в сделках либо на вторичном рынке, либо в ограниченных сегментах. Поэтому, подчеркивает спикер, их присутствие не оказывает влияния на цену: значительная часть сделок проходит за счет финансовых инструментов белорусских клиентов, и именно они задают динамику рынка.

Что покупают: от таунхаусов до «евроформатов»

По типам недвижимости интересы клиентов выглядят довольно разнообразно:

• В «Зеленой Гавани» востребованы таунхаусы и лайнхаусы — форматы с небольшим участком земли в собственности;
• В «Новой Боровой» люди чаще интересуются жильем «евроформата» с кухней-гостиной, а также квартирами с отделкой, чтобы избежать длительного ремонта после приобретения;
• В проекте DEPO спросом пользуются просторные квартиры, которые дают ощущение «исключительного продукта».

Маркетинговый образ покупателя «А‑100 Девелопмент» — семейная пара «чуть за 30». В реальности портрет шире: возрастной диапазон — примерно от 25 до 50 лет, социально — от предпринимателей до топ‑менеджеров крупных компаний.

Объединяет их не статус, а ценности:

• требования к качественной архитектуре;
• запрос на развитую коммерческую инфраструктуру;
• внимание к безопасности и организованности быта;
• желание жить в близком по ценностям сообществе.

Как менялись требования покупателей за 10 лет

За десять лет запросы клиентов к жилью сильно эволюционировали. Если раньше ключевым параметром была надежность застройщика и гарантия, что дом будет построен в срок, то сегодня этого недостаточно.

Покупатели смотрят гораздо шире:

• где будут гулять и играть дети;
• есть ли закрытый безопасный двор без машин;
• где можно выпить утренний кофе и провести выходные, не выезжая далеко;
• какие школы и детские сады доступны поблизости и насколько они качественные и «интересные».

Клиент голосует за сообщество и сервис: он хочет не просто «квадратные метры», а среду, которая поддерживает его образ жизни и развитие семьи.

Какие квартиры самые ликвидные

По продуктовым характеристикам запросы можно резюмировать так:

• Для молодой семьи — небольшая, но максимально функциональная квартира;
• По мере роста семьи — жилье с отдельной комнатой для ребенка и большой кухней‑гостиной;
• Для инвестиций — самая ликвидная недвижимость, небольшие двухкомнатные квартиры (площадью около 40 м²).

Почему минские новостройки привлекательны для инвесторов

По словам Натальи Бычихиной, квартиры часто приобретаются с инвестиционными целями — и этот тренд тоже усиливается. Причина — понятность актива: покупатели хорошо представляют, как ведет себя объект недвижимости во времени. Для понимания, стоимость квартиры, приобретенной в 2023 году, выросла примерно на 30% к настоящему моменту.

Также во время владения таким активом, как жилая недвижимость, можно получать доход от сдачи ее в аренду. Средние арендные ставки в последние годы в Минске остаются стабильно высокими — от $ 350 до $ 600.

Наталья убеждена, что рынок минских новостроек «всегда привлекателен для инвесторов». Современные проекты отличаются от прежних тем, что застройщики много вкладывают в наполнение среды: архитектура, социальная и коммерческая инфраструктура, сценарии жизни.

Выбирая новостройку у застройщика, инвестор уже входит в более сложный продукт: квартирой выгоднее владеть и легче привлекать арендаторов или будущих покупателей, потому что вокруг нее есть качественное окружение.