Мнение Дмитрий Малахов, «Про бизнес» 14 сентября 2020

Выбор — есть, сделок — нет. Как реагирует рынок недвижимости на кризис и чего ждать к концу года

Рынок недвижимости в Беларуси исторически инертен, но даже он сегодня не может оставаться в стороне от влияющих на него внешних и внутренних факторов. Точно сказать, «как будет дальше», крайне сложно, но можно проанализировать текущую ситуацию и сделать более или менее вероятные прогнозы. С этим нам помогла разобраться эксперт по рынку недвижимости Наталья Литовская. Подробности — в нашем материале.

**Наталья Литовская**
Эксперт по рынку недвижимости

Что происходит с рынком жилой недвижимости по состоянию на середину сентября 2020 года

1. Количество предложений растет.

Количество квартир, выставленных на продажу в Минске, росло всю весну и достигло пика в июле (более 9 тысяч). Пока существовали кредиты на вторичное жилье, их активно брали — отсюда более 1100 сделок за август. В последние недели количество выставляемых на продажу квартир снова растет, за первую неделю сентября прирост — 2%, в продаже более 8 тысяч квартир — это более чем норма для Минска.

2. Сделок заключается меньше.

А вот количество сделок в сентябре минимальное, за две недели — всего 249 (по данным Национального кадастрового агентства). Даже в самые «спокойные» годы их фиксировалось в 2–2,5 раза больше. Есть подозрение, что большинство этих сделок было начато еще в довыборный период и официально завершилось только сейчас. А «свежих» сделок в этом количестве — совсем немного.

Фактически после выборов никто ничего не покупает. Об этом говорят и риелторы: людям сейчас не до квартир. Те, кто думают о покупке и имеют на нее средства, ждут, когда станет понятно, к чему все идет. А перед некоторой частью покупателей с деньгами вопрос и вовсе стоит иначе: нужно ли вообще что-то приобретать в Беларуси или пора сменить Синеокую на спокойную страну с развитой демократией? Граждане, связывающие свое будущее конкретно с Минском, тоже не предпринимают активных действий. Причина проста: все читают прогнозы экономистов и понимают, что нас ждет глубокий кризис, а значит, и падение цен. Зачем покупать сейчас, когда завтра будет дешевле?

3. Средняя цена квадратного метра не изменилась.

Фактически с начала лета цены предложений стоят на месте. Продавцы инертны, рынок наблюдал это уже не раз перед очередным кризисом: никто ничего УЖЕ не покупает, но продавцы все ЕЩЕ на что-то надеются. По опыту прошлых лет можно сказать, что эта «ценовая пауза» может продлиться несколько месяцев. Но чем дольше пауза, тем резче потом будет обвал цен.

4. Покупку жилья больше не кредитуют.

Новость последних дней — прекращение кредитования жилья даже в рамках партнерских программ с банками. По данным агентств недвижимости и отделов продаж застройщиков, от 30 до 45% продаж жилья в новостройках шло именно с привлечением кредитных средств. Что это означает на практике? Что продажи в новостройках остановились. И тут очень важно знать, сколько квартир в конкретном проекте реализовано. Если около половины — то, теоретически, у застройщика есть средства достроить конкретный дом. Если всего 10–20%, а проект сам по себе дорогой, и цену до 800–900 долларов в нем не скинешь — мы видим перед собой очередной долгострой, приобретать квартиру в котором более чем рискованно.

Отдельно стоит упомянуть одну из «болевых» точек столицы — комплекс «Минск-Мир». Строятся там не самые богатые граждане, часть которых взяла рублевые кредиты, часть — влезла в валютную рассрочку. Увы, статистику по продажам квартир в комплексе не афишируют, ссылаясь на коммерческую тайну. Напомним, снос на территории аэропорта и вокруг, строительство дорог, сетей, детских садов и т.д. — все это финансируется за счет бюджета Минска, то есть для застройщика — бесплатно и в себестоимость строительства жилья не включается. Таким образом, себестоимость квадратного метра в домах этого комплекса равна стоимости возведения домов — это 500, максимум 600 долларов.

С точки зрения экономики, дома можно достраивать, просто «умерив» свою прибыль до приемлемых для покупателей размеров.

Однако в этом уравнении неизвестным является не только количество уже проданных квартир. Сам инвестдоговор вызывает вопросы. Неизвестно, готовы ли владельцы «Дана Холдингс» продолжать строительство, скажем, в случае смены власти. Согласна ли будет новая власть признать тот секретный инвестдоговор действительным и продолжить финансирование сетей и инфраструктуры за счет бюджета города. На судьбу самой крупной стройплощадки города политика будет влиять, полагаю, даже больше, чем экономика.

5. Рынок арендного жилья «падает».

Пусть и небольшое — но падение есть. Сначала рынок отреагировал на растущий курс доллара при достаточно низком спросе на съемные квартиры. Рынок арендного жилья в принципе первым «чувствует» увеличение количества безработных и сокращение доходов населения. Так что здесь в ближайшие месяцы можно ожидать еще большего падения. А вот ценовое «дно», до которого может опуститься аренда жилья, — предсказать сложно. Самая массовая категория арендаторов — молодые семьи минчан. При существенном падении уровня жизни они просто переедут из арендных квартир обратно к родителям. В худшем сценарии мы можем увидеть массовый отток рабочей силы из Минска. Если так и произойдет — на рынке появятся предложения сдачи квартир в аренду всего лишь за «коммуналку» плюс амортизация. А коммуналка, полагаю, к концу года вырастет не на 5 долларов.

Чего можно ожидать от рынка при разных сценариях развития ситуации в стране?

Можно рассмотреть три варианта развития ситуации в стране:

Пессимистичный. То есть — если произойдет форс-мажор вроде введения военного положения, гражданской войны, аннексии Беларуси и других нежелательных развязок.

В таком случае можно ожидать массовой эмиграции жителей из страны, а также — оттока рабочей силы из столицы в регионы, где всегда в такие времена спокойней, хоть и голодно. Стройки станут, рынок аренды опустеет, продать жилье за сколь-нибудь разумную цену будет невозможно — проще, быстрей и безопасней будет «заколотить» двери и уехать.

Умеренный. Это — если мирные протесты населения не будут утихать, экономика продолжит падение (но медленно), а население начнет покидать столицу/страну, но тоже — постепенно.

В этом сценарии начатые строительством, но не проданные в докризисное время новостройки превращаются в долгострои. Новые проекты не стартуют. Арендное жилье дешевеет до исторических минимумов. Цены на вторичном рынке, постояв пару месяцев, начинают снижаться. Средняя цена квадратного метра в столице достигнет психологического рубежа в 1000 долларов. И остановится на плюс-минус этой отметке — за счет тех, кто в принципе не планирует переезд в другую страну и как раз дожидался этого ценника, по которому готов покупать. Таких людей, как ни странно, хватает.

Нужно понимать, что цифра в 1000 долларов для нашего рынка — четкий психологический барьер.

Все, что строилось в последнее десятилетие, ВСЕГДА обходилось минчанам (за исключением силовиков и многодетных) дороже 1000 долларов за квадратный метр. И человеку не только финансово, но и психологически тяжело что-то купить за 1050–1300, вложить в ремонт еще 200, а продать «на выходе» за 1000 или даже дешевле. Но если даже на эту «тысячу» долгое время не будут находиться покупатели, ситуация может развиваться еще дальше, по сценарию: «Я думал, это дно, но тут снизу постучали».

Оптимистичный. Если ситуация в стране стабилизируется в течение 2–3 месяцев, курс доллара перестает расти, а значительного оттока населения не происходит.

Даже в этом случае следует ждать падения цен в валютном выражении во всех сегментах недвижимости. Пусть и не такого глубокого и не такого резкого. Экономический кризис для нашей страны уже заложен: его не получится «отключить». Сколько-нибудь существенных внешних кредитов нашей стране ожидать не приходится. Пока не стабилизируется экономика, кредиты для населения под покупку жилья также не появятся. Процесс роста безработицы и снижения доходов населения уже не остановить, вопрос лишь в скорости и объеме этих явлений. Есть, конечно, оптимистичная надежда на то, что у власти найдутся управляющие, способные реализовывать уже отработанные в сопредельных европейских странах антикризисные программы. Но даже в этом случае реализация программ потребует времени. А это не месяцы, это, увы, годы.

Резюмирую: если у вас есть деньги на покупку жилья — не спешите их вкладывать в «бетонометры». Подождите, когда продавцы на вторичном рынке (да и застройщики) созреют до реальных скидок, а экономические прогнозы станут четче. Впрочем, судя по замершему рынку недвижимости, белорусы и так это понимают.