«Ставки аренды на торговые объекты и спрос на апартаменты будут расти». Чего ждать от рынка ритейла и коммерческого жилья

III квартал 2023 года оказался вполне успешным для рынка торговой недвижимости Минска, считает партнер, исполнительный директор NAI Belarus Андрей Алешкин. Он отмечает потребительскую активность, в том числе за счет роста объемов доступного для населения потребительского кредитования. Это существенно оживило спрос, начался заметный рост динамики розничного товарооборота. «Следом возросла активность арендаторов, что позволило многим торговым центрам сократить имевшуюся вакантность, которая образовалась в том числе в процессе ротации и ухода с рынка отдельных сетей в прошлые периоды», — констатирует эксперт. Интересно, что в этот же период наблюдается всплеск рынка апартаментов. Мы пока сильно отстаем даже от рынка соседней России, где например, в Москве до 30% жилищного строительства приходится на апартаменты, а в Сочи — это вообще доминирующий тип жилья, поскольку на строительство традиционного жилья существуют очень жесткие ограничения. Но уже появися спрос — и это хороший знак. Подробности этих тенденций читайте в статье.

---

Общий обзор рынка ритейла и торговой недвижимости

Восстановление положительной динамики РТО

Если еще в I квартале динамика РТО в Минске показала снижение на 5%, (в Республике Беларусь — минус 3,5%), то в III квартале, по результатам 8 месяцев, динамика изменила вектор и РТО Минска вырос на 9,9%, а по стране в целом — на 6%.

Знаковая национализация

Во II квартале власти города завершили юридические процедуры по установлению контроля над ТРЦ Mega Park. В сентябре был объявлен аукцион по его продаже. Начальная цена — более 121 млн белорусских рублей.

Расширение экспансии российских гигантов e-commerce

Wildberries открыл новый региональный логистический центр: на этот раз в Бресте. Ozon провел форум для предпринимателей «COM•E ON Минск». Его цель — расширить как присутствие маркетплейса в плане реализации товаров в РБ, так и представительства белорусских товаров и селлеров.

Открытие ТЦ «Сеница»

Один из старейших «долгостроев» Минска, ТЦ «Сеница», наконец открылся 4 октября.

Предложение торговой недвижимости

— В течение I-III кварталов 2023 года в Минске и пригородах не происходило открытий новых объектов торговой недвижимости. Только девелопер проекта ТЦ «Сеница» открыл площади 4 октября. По современным меркам это далеко не масштабный объект, но его история с момента анонсирования насчитывает уже более 15 лет. На тот период это был вполне крупный и оригинальный проект.

Поскольку на III квартал обычно приходится разгар строительного сезона, активизировался процесс строительства будущих объектов общегородского уровня. За летние месяцы даже снаружи заметны произошедшие изменения в таких объектах, как МФК «Магнит Минска», ТРЦ на месте Червенского рынка, МФК «Призма», ТРЦ «Авиа Молл».

В ТРЦ «Авиа Молл» фактически завершены монолитные работы и монтаж панелей фасада. Производится монтаж оборудования и инженерных коммуникаций, отделка паркинга, разгрузочной зоны в месте будущего продовольственного «якоря». Также заметно развитие инфраструктуры будущей станции метро, без запуска которой практически невозможно начать эксплуатировать ТРЦ.

В МФК «Магнит Минска» в текущий период идет утепление фасадов и проводятся внутренние работы. В Мингорисполкоме заявили, что уже состоялось предварительное распределение площадей между будущими операторами. Первый этаж ТЦ отдали под торговые площади столичных предприятий. Минск уже распределил площади по зонированию: свои фирменные торговые точки разместят «Горизонт», «Атлант», обувные фабрики «Луч» и «Отико», Минский часовой завод «Луч», «Слодыч», «Коммунарка» и др. Второй и третий этажи разделили между областями, и сейчас каждая из областей планирует, кто из региональных операторов и производителей будет ее представлять.

Несколько месяцев назад было заявлено о начале формальной процедуры передачи ТРЦ Mega Park, превратившегося в долгострой, в управление городу. К концу III квартала, вероятно, юридические вопросы были улажены, и в конце сентября город выставил объект на торги. Аукцион объявлен на 27 октября. Начальная цена торгов — более 121 млн белорусских рублей. То, что объект будет предложен частным инвесторам, оговаривалось в период принятия решения о национализации. Однако будет ли данное предложение интересно инвесторам остается под вопросом: есть слишком много нюансов и условий. Если покупатели не найдутся, власти города заявили, что проект завершат сами и есть вероятность создания еще одного центра белорусских товаров, уже третьего в Минске.

Активно продолжаются СМР по ТРЦ на месте Червенского рынка. Если еще весной велись работы по возведению стен, то в начале осени практически завершена их теплоизоляция и закрепляются декоративные панели фасадов здания. С лицевой стороны будущего ТРЦ ведется остекление фасада. Также идут внутренние работы, обустройство инженерных коммуникаций.

Таким образом, объем предложения современной торговой недвижимости на конец рассматриваемого периода остался прежним, но перспектива новых открытий многообещающая. Причем не только масштабом ввода, но разнообразием качества и концептуального решения возводимых объектов.

Спрос на рынке торговой недвижимости

Спрос на торговые площади в текущий период был довольно динамичным. Для рынка в III квартале были характерны ротационные открытия, например, магазин O’STIN в ТРЦ Galileo. Также оказались востребованы площади в тех ТЦ/ТРЦ, где до этого были свободные предложения, не занятые арендаторами-предшественниками.

В ТРЦ PALAZZO в III квартале было несколько открытий, в т.ч. довольно крупных по площади объектов. В результате девелопер объявил, что к осени было заполнено 96% предназначенных для аренды павильонов. В последние месяцы в объекте открывались мебельный центр (шоу-рум), магазины одежды и обуви, два крупных сетевых объекта общественного питания.

В ТЦ «Столица», который к текущему году смог справиться с высокой вакантностью, в последнее время отмечалась ротация арендаторов, которую можно охарактеризовать как стратегию в пользу заполнения качественных и востребованных у покупателей объектов. В сентябре на образованных площадях в ТРЦ открылся крупный фирменный магазин «Коммунарка». Его площадь — практически 520 кв. м. На площадях кроме торговли разместились кафетерий и отдел по изготовлению и росписи шоколада ручной работы.

В проекции на наш рынок стоит рассмотреть устойчивую тенденцию на рынке торговой недвижимости России. Там эксперты рынка отмечают, что за последние 3 года из концепций новых ТРЦ полностью исчезают варианты размещения кинотеатров. Началось все с пандемии, затем продолжилось уходом с рынка РФ мировых компаний-прокатчиков, а завершилось тем, что Роскомнадзор начал массово запрещать и «параллельные» ленты, и даже многие собственные, российские, видя во всем подозрительную пропаганду нетрадиционных отношений. Во многих действующих ТРЦ уже отмечаются факты ликвидации мультиплексов и размещения на их площадках иных развлекательных и спортивно-досуговых функций. И даже коворкингов.

На нашем рынке в плане кинопроката ситуация несколько более лояльная, однако практика показывает, что для собственников ТРЦ кинотеатры становятся все равно неинтересны как арендаторы. Они и раньше были далеко не на первым месте по выручке, но хотя бы выполняли роль магнита по привлечению значительных потоков посетителей. Теперь же кинотеатры начинают постепенно утрачивать эту функцию.

Вакантность торговых площадей

Вакантность в III квартале в среднем по рынку сохраняется невысокой. На рынке остаются буквально несколько объектов, где есть существенный уровень незаполненных площадей. В остальных ТЦ она или не формируется или, наоборот, сокращается.

Новые арендные площади за счет крупных объектов не выводились на рынок не только в текущем квартале, но и в целом за прошедший период 2023 года. Это также стало дополнительным фактором, способствующим стабилизации вакантности в текущем периоде. В оставшиеся месяцы 2023 года не ожидается событий или факторов, способных сильно повлиять на уровень вакантности в ту или иную сторону. Наиболее вероятно, что среднерыночный уровень вакантности останется на приблизительно таком же стабильном уровне с некоторым трендом на снижение, поскольку есть анонсированные открытия магазинов, которые должны состояться до Нового года.

Ставки аренды на торговые площади

В III квартале, а точнее 23 сентября, исполнился ровно год как рынок аренды в сегменте торговой недвижимости работает в условиях рублевых ставок арендной платы. И арендаторы, и собственники восприняли переход на рублевую систему довольно спокойно, поскольку в сегменте ритейла достаточно высокий удельный вес договоров, основанных на проценте от оборота, а также их гибридных аналогов (процент от оборота и предусмотренная фиксированная ставка). Рост розничного товарооборота, характерный для рынка в последние месяцы, вполне компенсирует курсовую разницу, если эти платежи сопоставлять с фиксированными ставками в «еврономинале».

Ставки по договорам с фиксированными арендными ставками были подвержены изменениям несколько больше, поскольку в III квартале рубль не отличался стабильностью к основным валютам. В итоге арендодатели были вынуждены искать способы компенсации потерь от курсовой разницы исходя из тех условий, которые позволяли договоры. Например, один из девелоперов, в объектах которого присутствует большое число арендаторов с договорами в фиксированных ставках, использовал корректировочные коэффициенты. И если после на октябрь 2022 года арендодатель установил коэффициент 0,91, то в годовщину рублевой аренды, в сентябре 2023 года, — уже 1,40. Фактически это тот же размер девальвации рубля к евро, который мы наблюдали за этот период.

Если взять во внимание корректировки по ранее заключенным договорам; перевести на «фикс» договоры с процентом от оборота; посмотреть на уровень предлагаемых ставок для новых арендаторов — по всем этим направлениям будет фиксироваться рост ставок аренды в рублях. В I полугодии данный рост был не так очевиден. А к концу III квартала собственники просто были вынуждены пойти на пересмотр ставок. Даже те, кто был очень лоялен к своим арендаторам и пересматривал условия раз в квартал или даже не чаще, чем в полугодие.

Тенденции и прогнозы по рынку торговой недвижимости

Мы предполагаем, что на рынке в ближайшее время будут такие тенденции:

• Спрос на торговые площади до конца года сохранится умеренным, факты заполнения имеющихся на рынке вакансий продолжатся.
• В прошедший период 2023 года Национальный банк 6 раз снижал ставку рефинансирования. На начало IV квартала регулятором принято решение ее не повышать, что на ближайшее время сохранит привлекательность потребительского кредитования для населения. Сохранится доступность потребительских кредитов, что будет стимулировать рост выручки в сегменте дорогостоящих товаров. Это косвенно может повысить активность игроков данного сегмента рынка аренды.
• Вакантность будет сокращаться из-за преобладания новых открытий над потенциальными закрытиями розничных объектов.
• Ввод новых площадей в ближайшие месяцы будет умеренным.
• Среднерыночные ставки в рублях вырастут, ожидается коррекция на 7−8%, по успешным объектам — до 10−12% к III кварталу.

В свою очередь участники рынка, особенно собственники и девелоперы, сохраняют определенную надежду, что IV квартал 2023 года станет периодом завершения эксперимента с исключительно рублевыми ставками. Есть предположения, что с 1 января 2024 года разрешат вернуть если не еврономинал, то хотя бы абстрактную «условную единицу». Особенно это актуально для тех собственников, где наблюдается высокий удельный вес договоров с фиксированной ставкой, а сами договоры лояльны к арендаторам в плане периодичности пересмотра размера ставок. Рубль, обесцененный фактически на 40% только за календарный год, — это не только текущие убытки арендодателей, но еще и жирный «крест» на инвестпроектах, особенно с зарубежным участием.

Обзор рынка апартаментов в Минске

В 2023 году в Минске произошел бум предложения апартаментов. Парадокс ситуации заключается в том, что до этого момента предложение в классическом его понимании в сегменте отсутствовало. Не существует достоверной оценки и прогноза спроса, поскольку нет базы, от которой можно отталкиваться. Тем не менее в 2023 году девелоперы начали активно продвигать данный тип недвижимости на рынке. Появились как новые специализированные проекты, так и варианты в процессе девелопмента.

Проблемы на рынке Беларуси в сегменте апартаментов:

• нет четкого правового статуса (за исключением проекта в Минск-Мире, который регулируется отдельным Указом);

• нет единой классификации (если быть более точными, в Беларуси вообще отсутствует классификация рынка апартаментов).

Предыстория сегмента

Несмотря на все вышеизложенные факты, рынок апартаментов в Минске имеет более чем десятилетнюю историю, которая началась с сервисных апартаментов. В 2012 году в Минске на ул. Щорса открылся апарт-отель «Комфорт». Он представлял собой 4-подъездный 9-этажный дом и включал 135 номеров (апартаментов).

Однако бизнес оказался частично удачным. Часть номерного фонда была переведена в жилой фонд и уже начиная с 2016 года собственники отеля продавали квартиры через аукционы. В т.ч. по нескольким лотам аукционы проводились и в 2023 году. На данный момент постоянно под сервисную функцию используется только 15 юнитов.

Следующий заявленный крупный проект с наличием апартаментов — современный МФК «Проспект». На тот момент проект имел рабочее название Kempinski, где предусматривалось наличие двух 10-этажных корпусов апартаментов. После того как объект перешел к новому собственнику, девелопер ООО «Элит Эстейт» принял решение об отказе от апартаментов. В уже возведенных зданиях происходил снос межкомнатных перегородок, велась реконструкция под организацию офисных блоков.

В 2021 году был завершен проект МФК «Резиденция Графит», который позиционировался на рынке как комплекс апартаментов. Был даже озвучен инсайт, что российский инвестор выкупил целый этаж с целью создания сервисных апартаментов (тип апарт-отеля), однако позже данная информация не подтвердилась, а интерес к объекту в основном проявляли компании, заинтересованные в офисах в центре города.

Аналогичным образом формировался спрос на еще один качественный проект: Liberty Residence. Проект, заявленный как МФК с доминированием функции апартаментов, вызывал большой интерес со стороны компаний, желающих разместить офисы в здании.

Наличие апарт-отеля предполагала концепция МФК «Имперский» на ул. К. Цеткин. Презентуя объект, девелопер заявлял: «Второй пусковой комплекс включает в себя ввод в эксплуатацию 10-этажного апарт-отеля, ФОКа, ресторана и надземную часть паркинга на 24 машино-места». Однако и вторая очередь, равно как и первая, оказалась более востребованной потребителями под размещение офисов, что избавило собственника от трудов по продвижению апартаментов на рынке.

Предложение

Сейчас в Минске появилось сразу несколько масштабных проектов, в которых предлагаются апартаменты на продажу. Крупнейшим проектом по предложению апартаментов станет квартал «Австралия и Океания» в районе Минск-Мир. Это квартал, расположенный у границ строящегося Международного финансового центра. Согласно проекту, квартал будет состоять из 6 домов, 4 из которых являются закрытыми по периметру («дома-колодцы). С августа 2023 года компания приступила к продаже апартаментов в первом здании — доме «Адриатик». Цены: € 1010−1150 за 1 кв.м.

Следующий крупный проект — апартаменты в пригороде Минска, в д. Копище, ул. Лопатина. В данной локации компания «Си-Трейдинг» реализует проект Многофункционального комплекса «K-one». В свое время компания анонсировала строительство нового бизнес-центра, но после существенного снижения спроса на офисы вернулась к проекту в новой концепции. Цены: $ 1000−1200 за 1 кв.м.

Кроме масштабных проектов есть отдельное предложение апартаментов в некоторых минских МФК. В частности, в МФК «Центрополь» и Helen & Valery Plaza.

Отдельно можно выделить государственный апарт-отель, который возводит на территории бывшего хлебозавода на ул. Раковской КУП «Минская спадчина». В объекте запланировано 40 номеров-юнитов.

Масштабное предложение в будущем

В текущем году Указом президента № 152 от 1 июня 2023 года девелоперу проекта МФК «Газпром Центр» разрешили внести изменения в концепцию и реализовать проект как комплекс бизнес-апартаментов. Однако на текущий момент инвестором не заявлено, коснется ли смена концепции всего МФК или его отдельных зданий, поскольку Указ разрешает применять функциональные изменения как в отношении комплекса целиком, так и его отдельных частей. Поскольку официальные сроки реализации проекта перенесены до 2027 года, девелопер еще не объявлял старт продаж апартаментов. С началом продаж ситуация с объемом предлагаемых бизнес-апартаментов будет более понятная.

Спрос

Спрос на апартаменты в Беларуси и, в частности, в Минске оценить очень сложно, поскольку отсутствует культура потребления данного продукта. Можно констатировать, что девелоперы сами не создали своего потребителя. В Беларуси довольно хорошие объемы «классического» жилищного строительства, в больших объемах возводится многоквартирное жилье. Те редкие проекты апартаментов, которые анонсировались на рынке и даже были реализованы, в итоге перешли в офисный сегмент в большинстве случаев.

Для сдерживания спроса на апартаменты в Минске есть несколько факторов, формируемых поведенческим характером местного потребителя. Первый — коммунальные услуги. Например, за водоснабжение и отопление в квартирах, где никто не прописан, население должно возмещать 100% стоимости коммунальных услуг. И когда в отопительный период в выставленных счетах вместо, к примеру, 40 рублей за отопление видят 140, то очень болезненно на это реагируют. Т.е. приобрести в собственность дополнительную квартиру, и иногда даже не одну, куда нет необходимости регистрироваться — это нормально, а платить за услуги ЖКХ условно на $ 30−40 в месяц больше, чем за квартиру, в которой проживают? — непозволительная роскошь. Когда жители будут поставлены перед фактом, что тарифы за ЖКУ в апартаментах будут аналогичны коммерческому сектору, наступит «потребительский культурный шок».

Второй фактор, который, безусловно, будет сдерживать спрос — невозможность оформить регистрацию. Регистрация, как и раньше прописка, — актуальный вопрос для населения. Значительная доля покупателей на рынке новостроек Минска — иногородние. И без права стать полноценным минчанином этот сегмент потребителей просто отпадет. Здесь в выигрыше окажется проект компании «Дана Астра», где в качестве преференций право регистрации предусмотрено Указом Президента. Факты приобретения в собственность части апартаментов апарт-отеля «Комфорт» как показательные рассматривать не стоит, поскольку эти юниты были выведены в обычный жилой фонд, а их покупатели получили все права жильцов многоквартирных домов.

Однако данные ограничения негативно влияют на спрос в массовом сегменте. В сегменте дорогих апартаментов их влияние менее существенно: разница в несколько десятков долларов в месяц в коммунальных платежах, а также отсутствие права на регистрацию здесь вторичны, поскольку это, вероятно, не первое и не единственное жилье у данной категории покупателей. Поэтому в дорогих минских проектах — Liberty Residence и Helen & Valery Plaza — есть реальные сделки по приобретению помещений именно под апартаменты.

В проекте «Австралия и Океания» дать оценку реального спроса сложно. Анонс продаж в 1-ом доме комплекса, «Адриатик», состоялся 15 июля 2023 года. По состоянию на 15 сентября в свободном доступе было 616 юнитов из 823, т.е. заявленная предварительная бронь была на оставшиеся 207. Однако это не показатель реального спроса, поскольку ввод дома заявлен только на август 2027 года. Любому проявившему интерес дают возможность предварительно забронировать несколько понравившихся вариантов и время на рассмотрение до 10 дней. На этот период все забронированные лоты исчезают из общего доступа. Но потом, если покупателя ничего не устроило или, например, получен отказ в кредитовании от банка, на который потенциальный покупатель рассчитывал, — все лоты снова появляются в предложении.

Еще один сдерживающий фактор — кредиты банков на недвижимость для физических лиц. Апартаменты — это объекты коммерческой недвижимости, а типовые жилищные кредитные программы в данном случае не всегда будут применимы. На текущей момент только компания «Дана» объявила о партнерской программе с банком, где покупатели могут одинаково обращаться как за кредитами как на жилье, так и на апартаменты. Остальные продавцы эту ситуацию замалчивают.

Прогноз развития рынка апартаментов

В ближайший и среднесрочный период ожидается активизация сегмента в плане предложения и спроса. В предложении, прежде всего, стоит ожидать активности девелоперов по продвижению апартаментов в заявленных проектах. Возможно, более активными и агрессивными станут рекламные кампании. Не исключено появление новых проектов.

И главное, начнет формироваться реальный спрос на данный тип недвижимости. Во-первых, состоятся новые сделки в дорогих проектах с ограниченным предложением, поскольку здесь потенциальным покупателям не критичны коммунальные платежи по коммерческим расценкам и не столь важно наличие постоянной регистрации. Во-вторых, в масс-сегменте начнутся реальные сделки купли/продажи апартаментов: станет заметен эффект от рекламных кампаний девелоперов, а также часть сделок будет осуществляться иностранными гражданами, прежде всего из России и Казахстана. Так, на жилищном рынке в последние месяцы отмечен рост активности граждан из этих стран. Если граждане РФ и раньше довольно часто фигурировали в сделках, то растущий интерес граждан Казахстана — довольно новое явление. На рынках РФ и РК апартаменты — это уже привычный и развитый тип недвижимости, так что они вполне могут рассматриваться как альтернатива традиционной квартире.

Косвенно повысить спрос на апартаменты может и обсуждаемый запрет ИП работать на рынке аренды недвижимости. На рынке присутствует категория ИП, у которых сформировались сети по посуточной сдаче квартир, в т.ч. с превращением объектов по факту в хостелы. Если их поставят в те же условия, как и юрлиц, то при сохранении данного направления бизнеса уход с жилого сектора в сектор апартаментов будет скорее плюсом. Как минимум, финансовые условия выровняются, а вопрос постоянных конфликтов с соседями будет снят.

Следует ожидать разворота микробизнеса к апартаментам: самозанятых, ремесленников, занимавшихся своими видами деятельности в собственных квартирах (надомный труд). Для микрофирм апартаменты — это хорошая альтернатива офису в старых административных зданиях с кабинетной системой: компактные площади позволяют регистрировать юрадреса, а также вести коммерческую деятельность без ограничений. Для самозанятых, если их работа была каким-то образом связана с использованием шумных механизмов (например, лобзиковая пила, гончарный круг с электроприводом и т.д.), здесь не будет временных ограничений на шумные работы, применяемых в жилом секторе. В их случае, если они намерены развивать свой бизнес (хобби), есть даже резон продать жилую квартиру и приобрести апартаменты.

Таким образом, можно прогнозировать кратный рост рынка. Сейчас число реальных продаж апартаментов идет на единичные заключенные сделки. Если рынок в течение последних месяцев 2023 года и в 2024 году станет составлять даже 50−70 реально проданных апартаментов, это уже будет многократный рост.