«Цены от $150 тысяч». Можно ли заработать на недвижимости в Дубае, где за год продажи выросли на 80%

В 2022 году в Дубае было продано на 80% недвижимости больше, чем годом ранее. Всего объем продаж составил 57 млрд долларов. И, по прогнозам экспертов, 2023 год может стать тоже рекордным. Как правило, недвижимость в Дубае приобретают не столько для жизни, сколько для заработка и инвестиций. «Про бизнес» решил узнать о ценах и нюансах этого экзотического рынка. Мнением поделились инвестиционный эксперт, основатель агентства недвижимости ULO Михаил Уложенко и управляющий партнер HABIBI Real Estate Мария Широчина.

---

Стоит ли вкладываться в недвижимость в Дубае с расчетом на будущее?

— Дубай давно ассоциируется с роскошью и благополучием. Однако такого взрывного роста рынка недвижимости раньше не наблюдали. Мы зафиксировали, что в 2022-м году заключено на 62% больше сделок по недвижимости, чем в 2021-м. И это, похоже, не предел.

Власти ОАЭ приняли ряд своевременных экономических и политических решений, оказавших позитивное влияние на рыночную ситуацию. На сегодня залог процветания этой жаркой страны — не только нефтедоллары, но и сервис, туризм, сфера услуг и, конечно же, недвижимость. Иностранцы могут свободно приобретать дома, виллы, квартиры и апартаменты в безраздельную собственность. Предприниматели и в целом активные, амбициозные люди со всего мира тянутся в Дубай не только за заработком, но и за достойной, комфортной жизнью, а также связями. Тот факт, что ОАЭ входит в десятку стран с высочайшим уровнем развития не только экономики, но и безопасности, для многих становится решающим фактором выбора.

Цены на недвижимость в Дубае

Недвижимость покупают и продают с разными целями. Первая и самая очевидная: жить в ней самому. Если рассматривать Дубай именно как место для жизни, то это достойный выбор. В крупнейшем, богатейшем городе Арабских Эмиратов прекрасные детские сады, школы, хорошая медицина и очень низкий уровень преступности. Цены весьма высокие, но не настолько, чтобы шокировать, например, москвича. И это относительно компенсируется довольно гуманной системой налогообложения.

Цены на недвижимость в Дубае начинаются от $ 150 тысяч. Если вас заинтересовала однокомнатная квартира в районе Бизнес-Бэя, центрального района, который сейчас активно застраивается, то готовьтесь заплатить от $ 350 тысяч. Близость к морю поднимет стоимость объекта до $ 500 тысяч. Достойную виллу на этапе строительства можно купить за сумму от $ 1 млн. На знаменитом искусственном острове Пальма Джумейра объекты продаются за $ 6 млн.

Кстати, если говорить об элитной недвижимости, то в Дубае цены на подобные объекты ниже, чем в целом по миру на 20−80%: за $ 1 млн там можно купить 105 квадратных метров, а, например, в Нью-Йорке или Лондоне — только 33 квадратных метра.
Лучший способ сэкономить на покупке или заработать в дальнейшем — инвестировать на раннем этапе. Если строительство перспективного здания еще на стадии котлована, самое время подключаться к проекту.

Инвестиции: краткосрочные и долгосрочные

Если жить на берегу Персидского залива вы пока не хотите, можно купить там апартаменты, чтобы сдавать. Этот проект может стабильно приносить вам от 7% до 12% годовых. Но возможен и более быстрый заработок.

Предположим, у вас есть около $ 500 тысяч. Вы можете вложиться в строительство нового объекта и начать отбивать эту сумму уже через год, хотя дом в среднем строится три года. Дело в том, что еще неготовую квартиру можно продать, оплатив только 30−40% ее стоимости — в зависимости от условий конкретного застройщика. На перепродаже вы сможете получить от 20% до 40% от вложенных денег, особенно если вам удастся найти действительно интересные объекты, а таковых — хватает.

Кстати, ваши деньги будут находиться под защитой от возможных форс-мажоров. До момента окончания строительства дома деньги покупателей хранятся на эскроу-счетах, все закупки и работы застройщик проводит за свой счет. Кроме того, в Эмиратах строгие законы и внушительные штрафы за просрочку сдачи объекта.

Стоит отдельно подчеркнуть, что в Дубае нет налога на продажу недвижимости и других довольно часто встречающихся препятствий для предпринимателей. Сделки проводятся в том числе удаленно, приезжать в ОАЭ вовсе не обязательно. В целом рынок недвижимости там сочетает возможности бурно развивающейся системы и гарантии системы устоявшейся.

---

Как зарабатывать на недвижимости в Эмиратах

— Если рассматривать приобретение недвижимости в Дубае как инвестицию, то важно определиться — это долгосрочные или краткосрочные вложения? К долгосрочным инвестициям можно отнести приобретения квартиры или виллы для сдачи в аренду. Здесь основной доход -- это рента, выплачиваемая арендаторами в какой-либо заранее оговоренный период.

К краткосрочным инвестициям относится покупка объекта для дальнейшей перепродажи. Например, покупка в самом начале старта продаж напрямую у застройщика по стартовой цене, а затем — перепродажа уже по более высокой стоимости. Доход — та самая разница, которая образовалась между этими действиями. И ликвидность здесь — это степень легкости «выхода» из объекта, скорость его продажи по цене либо приближенной к рыночной, либо выше рынка. По-настоящему ликвидный объект легко конвертируется в реальные деньги.

И здесь важно учитывать главную особенность дубайского рынка недвижимости — он относительно доступный. Во-первых, из-за стоимости объектов. В соотношении цена/качество и по сравнение с теми же московскими ценами на жилье Дубай — это невероятно доступный для покупки жилья город. Например, цены на жилплощадь почти в центре Дубая меньше, чем на окраине Москвы!

Звучит невероятно, но вот простой пример. Стоимость квадратного метра в Бурдж-Халифе в центре Дубая — около 420 тысяч российских рублей (примерно $ 5460). В Москве за такие деньги квадратный метр можно встретить в районе метро «Тульская», в третьем транспортном кольце. И, как правило, это дома далеко не свежей постройки — их застройка производилась в начале 90-х годов.

Во-вторых, вход облегчают выгодные программы рассрочек. Иностранцы могут оформить 0% рассрочку с первым взносом от 10%. Рассрочки можно комбинировать с ипотекой, и более того — даже не выплатив всей суммы можно претендовать на вид на жительство Эмиратов. Есть несколько видов беспроцентной рассрочки: аренда с последующим выкупом и рассрочка на строящееся жилье. В первом случае рассрочка оформляется как договор аренды с последующей сменой собственника. Платежи по аренде назначаются выше рыночных. Когда вся сумма выплачена, недвижимость становится собственностью арендатора. Во втором варианте 50−70% от стоимости объекта распределяются на период строительства, а остальная часть стоимости вносится после сдачи жилья в эксплуатацию. Грубо говоря первый доход от инвестиций в недвижимость можно получить, еще не выплатив всей суммы: сдать в аренду или перепродать.

Ликвидность: как выбрать самый доходный объект

Основная сложность для инвесторов заключается в том, чтобы выбрать наиболее доходный и ликвидный объект.

Ликвидность — это достаточное относительное свойство недвижимости. Сегодня ваша квартира очень ликвидна — она находится в хорошей локации и на рынке за нее предлагают высокую цену, а завтра напротив вашего дома построят модернизированный ЖК и у потенциального покупателя появится альтернативный выбор вложения своих средств, а у вас — серьезный конкурент.

Если говорить о покупке недвижимости для долгосрочных инвестиций, то важно учесть следующее:

• Локация объекта. Выбирайте район, где туристы предпочтительнее всего останавливаются. Как правило, это Даунтаун Дубай — самый современный район, Дубай Марина — один из доступных районов для аренды жилья, а также JVC и соседние локации.
• Планы развития инфраструктуры районов, в которых рассматриваете покупку недвижимости. Так можно примерно спрогнозировать, вырастет ваш объект в цене или, наоборот, есть риск просадки.
• Застройщик. Как правило, апартаменты от ведущих застройщиков Дубая продаются быстрее и по более высокой стоимости. Например, по опыту работы, мы можем выделить топ-5 застройщиков: EMAAR, Damac, Ellington, Sobha, Binghatti.
• Возраст дома. Новый дом еще долгие годы не потребует ремонта, поэтому продастся быстрее.

Если говорить о краткосрочных инвестициях и покупке недвижимости для перепродажи, то важно покупать объекты напрямую у застройщика и уметь выбирать наиболее яркие проекты с высоким спросом.