Что нужно знать, продавая предприятие как имущественный комплекс. Пошаговый алгоритм

Способ продажи бизнеса через ПИК применяют, когда есть конкретный покупатель, который желает приобрести именно предприятие как имущественный комплекс.

Либо когда собственник изъявил желание о продаже непосредственно имущественного комплекса, а не доли в уставном фонде организации.

Отметим, что унитарное предприятие не является собственником имущества, числящегося на его балансе. Собственник имущества УП - его учредитель.

Необходимость продажи предприятия как имущественного комплекса может быть обусловлена самыми разными факторами: слишком низкая прибыль, желание изменить сферу деятельности, переезд собственника и др.

При этом собственнику не всегда необходимо продавать свой бизнес целиком, у него может быть потребность продать филиал или обособленное структурное подразделение юрлица. Следует учитывать, что в случае с ПИК права на него и сделки с ним подлежат госрегистрации.

Существует определенная предпродажная подготовка предприятия: проведение due diligence (правовой и финансовый аудит деятельности предприятия за определенный период с указанием потенциальных рисков).

После завершения предпродажной подготовки для продажи ПИК нужно выполнить следующее:

1. Провести инвентаризацию имущества унитарного предприятия

Инвентаризация имущества проводится на основании приказа руководителя предприятия. В ходе инвентаризации документально подтверждаются наличие, состояние и оценка активов и обязательств предприятия. По итогу составляется акт полной инвентаризации ПИК, включая документы, подтверждающие наличие и размер суммы безналичных денежных средств на банковских счетах.

2. Определить имущество и имущественные права, входящие в состав ПИК

Что включать в состав ПИК, самостоятельно определяет собственник имущества.

В состав ПИК могут включаться:

• здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукция, земельные участки, которые находятся в собственности.
• права требования, долги
• исключительные права на объекты интеллектуальной собственности, включая права на средства индивидуализации (кроме права на географические указания)
• право аренды
• другое имущество и имущественные права в случаях, предусмотренных законодательством

Не включаются:

• земельные участки, предоставленные на праве пожизненного наследуемого владения, постоянного пользования, временного пользования
• объекты, изъятые либо ограниченные в обороте
• долги, вытекающие из административных, семейных, трудовых правоотношений
• права на географические указания

3. Заключение аудиторской организации о составе и стоимости предприятия

При создании ПИК нужно определить его стоимость. Для этого получается заключение аудиторской организации или аудитора (индивидуального предпринимателя).

Определенная аудитором стоимость отражает цену создаваемого предприятия как имущественного комплекса с учетом его состава.

Важно: аудитор (аудиторская организация) дают заключение о стоимости предприятия исключительно для целей регистрации в Национальном кадастровом агентстве. И реальная рыночная цена ПИК может существенно отличаться. Стоимость, определенная аудитором, никак не ограничивает собственника в установлении цены. Он может самостоятельно или при помощи специалистов сформировать начальную цену продажи. Часто для этого обращаются к аттестованным оценщикам.

4. Зарегистрировать ПИК в ГУП «Национальное кадастровое агентство»

Госрегистрация создания ПИК и возникновения права собственности на него происходит одновременно.

Срок регистрации составляет 30 дней.

При регистрации необходимо подать в Национальное кадастровое агентство пакет определенных документов (бухгалтерский баланс на дату проведения инвентаризации, заключение аудиторской организации о составе и стоимости предприятия и др.).

5. Продажа ПИК

Способы отчуждения (продажи):

• прямая продажа
• аукцион

Особенности купли-продажи ПИК с аукциона

Этапы продажи ПИК через аукцион включают в себя:

1. Подготовку

Принятие решения уполномоченного органа управления юрлица о продаже ПИК на аукционе.

2. Организацию аукциона

Публикацию извещения о проведении аукциона в одной из газет, утвержденной соответствующим постановлением Совмина («Советская Белоруссия», «Рэспублiка», «Звязда», «Народная газета», «Белорусская нива», информационно-аналитический бюллетень «Конкурсные торги в Беларуси и за рубежом»).

Далее:

• организация рекламной кампании
• регистрация участников аукциона
• проведение торгов
• составление итогового протокола о результатах аукциона

3. Регистрацию сделки и перехода права собственности на ПИК в Национальном кадастровом агентстве

С победителем аукциона либо единственным зарегистрированным участником аукциона, согласившимся приобрести ПИК по начальной цене, увеличенной на 5%, подписывается договор купли-продажи ПИК (на основании итогового протокола о результатах аукциона).

Договор купли-продажи ПИК обязательно заключается между сторонами, подписывается и подлежит государственной регистрации. Право собственности на ПИК также переходит к покупателю с момента государственной регистрации.

Также нужно помнить, что если ПИК находился в совместной собственности супругов, то на его продажу нужно письменное согласие супруга (супруги). Его можно получить в присутствии регистратора либо оно должно быть нотариально удостоверено.

Необходимо учитывать налоговые последствия сделки

Доходы от продажи ПИК являются объектом налогообложения.

Физическое лицо, продающее ПИК, обязано заплатить подоходный налог с полученной суммы в размере 13%.

При возмездном отчуждении ПИК юридическим лицом - резидентом у него возникает обязательство по уплате налога на прибыль, налога на добавленную стоимость.

Также если в состав ПИК входят капитальные строения (здания, сооружения), их части, а также машиноместа, может возникнуть обязательство по уплате налога на недвижимость, а при наличии прав на земельные участки - по уплате земельного налога.