Можно добиться нулевой вакантности. Как девелопер «СолВиРент» растет в кризис и готов разместить у себя даже киностудию

Пандемия COVID-19 перекроила столичный рынок аренды — настало время арендаторов. Не удивительно, ведь на фоне замедления деловой активности многие из них поспешили оптимизировать издержки: кто-то договорился с арендодателем о снижении ставок, кто-то «ужался» в площадях, перебравшись в более скромные по метражу помещения.

А ведь еще минувшей зимой эксперты в один голос заявляли об очевидном дефиците предложения. Так, по данным Colliers International, в Минске в сегменте офисной недвижимости вакантность составляла лишь 3−3,7%, несмотря на вывод в 2019 году на столичный рынок 91,2 тыс. м² новых площадей.

Ожидалось, что неудовлетворенный спрос на офисы сохранится по меньшей мере до II полугодия т.г., когда откроются новые объекты (в целом на этот год заявлен ввод 147,1 тыс. м² офисных площадей).

Аналогичными были ожидания в сегменте складской недвижимости. Ввод в 2019 году 52,9 тыс. новых «квадратов» в Минске и пригородной зоне не смог угнаться за предложением. Вакантность на объектах составляла не более 3,7−4%, что стимулировало рост ставок. Очевидный дефицит площадей ослаб лишь в начале этого года, когда на активности бизнеса начала сказываться коронавирусная пандемия.

По мнению большинства участников рынка, текущая просадка временная, спрос обязательно восстановится и, скорее всего, вновь превысит предложение.

Более того, сохраняется дефицит качественных объектов недвижимости, особенно производственно-складского назначения.

Данный тезис подтверждает опыт предыдущих лет. Например, на фоне кризиса 2015−2016 (при падающем ВВП!) столичный рынок складской недвижимости продолжал активно расти, а новые «квадраты» быстро осваивались арендаторами. Вот и в нынешнем году, несмотря на некоторые экономические сложности, инвесторы обещают ввести рекордный объем новых площадей.

Динамика ввода современных складских площадей в Минске и пригородной зоне (тыс. м²)

 

Не сбылись прогнозы отдельных аналитиков о перенасыщении столицы офисной недвижимостью. Арендаторы быстро освоили офисы, возведенные в трудные 2015−2016, что вернуло рынок в состояние дефицита и подтолкнуло инвесторов анонсировать на текущий год строительство рекордных объемов.

Динамика ввода офисной недвижимости, предназначенной для сдачи в аренду в Минске (тыс. м²):

 

И даже сектор торговой недвижимости в условиях сдержанной покупательной способности населения и динамичного перехода продаж из офлайна в онлайн-формат продолжает стабильно прирастать новыми площадями. На сегодня в Минске аналитики Colliers International насчитали более 80 крупных объектов торговли суммарной арендопригодной площадью более 1,3 млн м². При этом строится еще порядка десяти крупных торговых центров.

Динамика ввода торговой недвижимости в Минске (тыс. м²)

 

Кому коронакризис не помеха

Каких трендов ждать на рынке и как арендодателям реагировать на текущую ситуацию, портал «Про бизнес» в рамках совместного проекта поинтересовался у одного из девелоперов столицы — компании «СолВиРент».

ООО «СолВиРент» специализируется на сдаче в аренду офисных, производственных и складских помещений. Основные активы сосредоточены по адресу: Минск, пер. Солтыса, 5. Совокупная площадь сооружений составляет 8403 м².

Общая полезная площадь сдаваемых в аренду объектов там (за исключением коридоров, подвалов и прочих мест общего пользования) порядка 6700 м². Из них 1040 м² приходится на офисы, 5230 м² — производственные помещения, 420 м² — склады.

Андрей Морозов, начальник отдела управления недвижимостью ООО «СолВиРент»:

— Многое сейчас зависит от арендаторов. Например, трясет IT-сферу, и, следовательно, нельзя исключать дальнейшего снижения ставок на арендуемые айтишниками офисы. Не исключено, что это зацепит и другие категории арендаторов. В любом случае многое будет зависеть от экономического положения арендаторов и от их платежеспособности.

— А как дела у вас на площадке?

—  На нашей базе сформировался своего рода кластер из организаций, которые оказывают транспортные услуги, а также обсуживают транспорт. Затишье в этом секторе наблюдалось буквально пару недель в начале весны. Однако, поскольку транспорт остается в числе первоочередных потребностей и физических, и юридических лиц, компании кластера смогли в целом сохранить выручку, а с ней и платежеспособность перед арендодателем. Поэтому ситуация выглядит достаточно стабильной.

Тем же, чей бизнес пострадал от воздействия пандемии COVID-19, мы снизили ставки на 10%. В итоге с марта т.г., когда на рынке начало ощущаться влияние пандемии, с объектов на Солтыса не ушел ни один из 34 арендаторов помещений. Сданы 100% площадей. Кроме того, продолжают действовать 80 договоров на открытых площадках базы.

Правила «СолВиРент»

Разумеется, не только выручка определяет желание клиента арендовать тот или иной объект. И вполне благополучные в финансовом плане компании склонны мигрировать в поисках оптимальных условий. В «СолВиРент» считают, что удержать арендаторов на фоне растущего чемоданного настроения в целом по рынку помогли сразу несколько факторов:

1. Управление недвижимостью. Классность объекта и качество его обслуживания напрямую зависят от количества собственников. В идеале собственник должен быть один (долевка в данном случае — серьезный минус). ООО «СолВиРент» — единственный собственник базы на Солтыса, занимающийся обслуживанием и развитием всех объектов.

2. Гибкая ценовая политика. ООО «СолВиРент» предлагает конкурентоспособные ставки. В среднем за квадратный метр по офисам они составляют € 6, складским помещениям — € 5, производственным — € 5,5, открытым площадкам — 1,67 бел. руб. Ценообразование движется за рынком.

3. Договоры на стороне арендатора. Договоры заключаются на один год с автоматическим продлением, если арендатор не заявил о его расторжении. Если арендатор хочет, чтобы в договоре было указано большее количество лет, мы всегда идем навстречу. Главное, чтобы платежи поступали вовремя и соблюдалась техническая часть договора (пожарная безопасность, санитарное состояние).

4. Вложения в ремонты защищены. Новым арендаторам предоставляются арендные каникулы на 1−2 месяца для проведения ремонта. Таким образом, есть возможность сэкономить на аренде, потратив средства на обустройство помещений под нужды бизнеса. Кроме того, наша компания компенсирует до половины расходов арендатора на неотделимые улучшения объектов, например, по замене окон, дверей.

Цель на расширение

Компания «СолВиРент» не только избежала вакантности площадей, но и нацелилась на строительство новых объектов. Территория базы в 6 га позволяет возвести на ней порядка 12 тыс. кв. метров новых площадей.

В ближайших планах девелопера строительство 4-х комплексов сборно-разборных зданий общей площадью 4200 м². Стоимость проектов — $ 1,5 млн. Первый ангар на 1056 «квадратов» рассчитывают ввести в строй уже в ближайший месяц. Сейчас девелопер изучает спрос на рынке, чтобы понять, как «заселить» новое здание. Возможно, здесь разместится очередное СТО либо склад. Один потенциальный арендатор даже рассматривает обустройство киностудии, которая должна составить конкуренцию «Беларусьфильму».

К слову, «СолВиРент» использует сборно-каркасные технологии (металлоконструкции обшивают сэндвич-панелями) — это один из наименее затратных подходов в капитальном строительстве, помогающих ускорить окупаемость инвестиций.

Топ-менеджеры компании убеждены, что как раз нынешние макроэкономические трудности — хорошее время для инвестиций и увеличения своей доли на рынке. К неизбежному усилению спроса надо готовиться уже сейчас, ведь девелопмент недвижимости — это в каком-то смысле «вечный бизнес», темп роста которого традиционно опережает темп всей экономики.

Предложение инвесторам

Опыт «СолВиРент» показывает, что даже в кризис девелоперская компания может развиваться и расширять бизнес. Просто необходимо действовать адекватно рыночной ситуации, а под новые объекты искать будущих арендаторов уже на этапе проектирования.

Устойчивость бизнес-модели позволила «СолВиРент» презентовать себя как надежного заемщика на рынке долговых инструментов в расчете получить дополнительные средства на развитие бизнеса. В мае компания выпустила долларовые облигации номиналом $ 500 и доходностью 8% годовых. Объем эмиссии составил $ 500 000. Срок погашения — 27.01.2025. Приобретать бумаги могут и юридические, и физические лица. Доход по облигациям будет выплачиваться каждые 89−95 дней в долларах США либо в белорусских рублях по курсу Нацбанка на дату выплаты.

Как следует из бухгалтерского баланса компании, по состоянию на 1 июля т.г. краткосрочная дебиторская задолженность (сколько контрагенты должны компании) в четыре раза превышала кредиторскую задолженность (сколько должна компания). Сумма нераспределенной прибыли составила 363 тыс. руб., чистой — 227 тыс. Активы компании оцениваются в 1,739 млн руб., в том числе долгосрочные активы составляют 1,252 млн руб.

Облигации обеспечены залогом недвижимости, стоимость которой превышает объем выпущенных ценных бумаг. К тому же держатели облигаций вправе воспользоваться офертой и в течение полугода вернуть инвестиции, не дожидаясь окончания срока обращения. Если же учесть, что годовая доходность облигаций «СолВиРент» (8%) кратно превышает доходность по долларовым банковским депозитам, приобретение бумаг этой компании становится интересной возможностью получить пассивный доход при достаточных гарантиях выплат.