Top.Mail.Ru
Войти
  • 2,57 USD 2,5658 -0,0097
  • 3,04 EUR 3,0414 +0,0049
  • 3,42 100 RUB 3,4205 -0,0053
Мнение
«Про бизнес» 14 сентября 2020

Выбор — есть, сделок — нет. Как реагирует рынок недвижимости на кризис и чего ждать к концу года

Фото: unsplash.com
Фото: unsplash.com

Рынок недвижимости в Беларуси исторически инертен, но даже он сегодня не может оставаться в стороне от влияющих на него внешних и внутренних факторов. Точно сказать, «как будет дальше», крайне сложно, но можно проанализировать текущую ситуацию и сделать более или менее вероятные прогнозы. С этим нам помогла разобраться эксперт по рынку недвижимости Наталья Литовская. Подробности — в нашем материале.


Наталья Литовская
Эксперт по рынку недвижимости

Что происходит с рынком жилой недвижимости по состоянию на середину сентября 2020 года

1. Количество предложений растет.

Количество квартир, выставленных на продажу в Минске, росло всю весну и достигло пика в июле (более 9 тысяч). Пока существовали кредиты на вторичное жилье, их активно брали — отсюда более 1100 сделок за август. В последние недели количество выставляемых на продажу квартир снова растет, за первую неделю сентября прирост — 2%, в продаже более 8 тысяч квартир — это более чем норма для Минска.

2. Сделок заключается меньше.

А вот количество сделок в сентябре минимальное, за две недели — всего 249 (по данным Национального кадастрового агентства). Даже в самые «спокойные» годы их фиксировалось в 2–2,5 раза больше. Есть подозрение, что большинство этих сделок было начато еще в довыборный период и официально завершилось только сейчас. А «свежих» сделок в этом количестве — совсем немного.

Фактически после выборов никто ничего не покупает. Об этом говорят и риелторы: людям сейчас не до квартир. Те, кто думают о покупке и имеют на нее средства, ждут, когда станет понятно, к чему все идет. А перед некоторой частью покупателей с деньгами вопрос и вовсе стоит иначе: нужно ли вообще что-то приобретать в Беларуси или пора сменить Синеокую на спокойную страну с развитой демократией? Граждане, связывающие свое будущее конкретно с Минском, тоже не предпринимают активных действий. Причина проста: все читают прогнозы экономистов и понимают, что нас ждет глубокий кризис, а значит, и падение цен. Зачем покупать сейчас, когда завтра будет дешевле?

3. Средняя цена квадратного метра не изменилась.

Фактически с начала лета цены предложений стоят на месте. Продавцы инертны, рынок наблюдал это уже не раз перед очередным кризисом: никто ничего УЖЕ не покупает, но продавцы все ЕЩЕ на что-то надеются. По опыту прошлых лет можно сказать, что эта «ценовая пауза» может продлиться несколько месяцев. Но чем дольше пауза, тем резче потом будет обвал цен.

Фото: unsplash.com
Фото: unsplash.com

4. Покупку жилья больше не кредитуют.

Новость последних дней — прекращение кредитования жилья даже в рамках партнерских программ с банками. По данным агентств недвижимости и отделов продаж застройщиков, от 30 до 45% продаж жилья в новостройках шло именно с привлечением кредитных средств. Что это означает на практике? Что продажи в новостройках остановились. И тут очень важно знать, сколько квартир в конкретном проекте реализовано. Если около половины — то, теоретически, у застройщика есть средства достроить конкретный дом. Если всего 10–20%, а проект сам по себе дорогой, и цену до 800–900 долларов в нем не скинешь — мы видим перед собой очередной долгострой, приобретать квартиру в котором более чем рискованно.

Отдельно стоит упомянуть одну из «болевых» точек столицы — комплекс «Минск-Мир». Строятся там не самые богатые граждане, часть которых взяла рублевые кредиты, часть — влезла в валютную рассрочку. Увы, статистику по продажам квартир в комплексе не афишируют, ссылаясь на коммерческую тайну.  Напомним, снос на территории аэропорта и вокруг, строительство дорог, сетей, детских садов и т.д. — все это финансируется за счет бюджета Минска, то есть для застройщика — бесплатно и в себестоимость строительства жилья не включается. Таким образом, себестоимость квадратного метра в домах этого комплекса равна стоимости возведения домов — это 500, максимум 600 долларов.

С точки зрения экономики, дома можно достраивать, просто «умерив» свою прибыль до приемлемых для покупателей размеров.

Однако в этом уравнении неизвестным является не только количество уже проданных квартир. Сам инвестдоговор вызывает вопросы. Неизвестно, готовы ли владельцы «Дана Холдингс» продолжать строительство, скажем, в случае смены власти. Согласна ли будет новая власть признать тот секретный инвестдоговор действительным и продолжить финансирование сетей и инфраструктуры за счет бюджета города. На судьбу самой крупной стройплощадки города политика будет влиять, полагаю, даже больше, чем экономика.

5. Рынок арендного жилья «падает».

Пусть и небольшое — но падение есть. Сначала рынок отреагировал на растущий курс доллара при достаточно низком спросе на съемные квартиры. Рынок арендного жилья в принципе первым «чувствует» увеличение количества безработных и сокращение доходов населения. Так что здесь в ближайшие месяцы можно ожидать еще большего падения. А вот ценовое «дно», до которого может опуститься аренда жилья, — предсказать сложно. Самая массовая категория арендаторов — молодые семьи минчан. При существенном падении уровня жизни они просто переедут из арендных квартир обратно к родителям. В худшем сценарии мы можем увидеть массовый отток рабочей силы из Минска. Если так и произойдет — на рынке появятся предложения сдачи квартир в аренду всего лишь за «коммуналку» плюс амортизация. А коммуналка, полагаю, к концу года вырастет не на 5 долларов.

Фото: unsplash.com
Фото: unsplash.com

Чего можно ожидать от рынка при разных сценариях развития ситуации в стране?

Можно рассмотреть три варианта развития ситуации в стране:

  • Пессимистичный. То есть — если произойдет форс-мажор вроде введения военного положения, гражданской войны, аннексии Беларуси и других нежелательных развязок. 

В таком случае можно ожидать массовой эмиграции жителей из страны, а также — оттока рабочей силы из столицы в регионы, где всегда в такие времена спокойней, хоть и голодно. Стройки станут, рынок аренды опустеет, продать жилье за сколь-нибудь разумную цену будет невозможно — проще, быстрей и безопасней будет «заколотить» двери и уехать.

  • Умеренный. Это — если мирные протесты населения не будут утихать, экономика продолжит падение (но медленно), а население начнет покидать столицу/страну, но тоже — постепенно.

В этом сценарии начатые строительством, но не проданные в докризисное время новостройки превращаются в долгострои. Новые проекты не стартуют. Арендное жилье дешевеет до исторических минимумов. Цены на вторичном рынке, постояв пару месяцев, начинают снижаться. Средняя цена квадратного метра в столице достигнет психологического рубежа в 1000 долларов. И остановится на плюс-минус этой отметке — за счет тех, кто в принципе не планирует переезд в другую страну и как раз дожидался этого ценника, по которому готов покупать. Таких людей, как ни странно, хватает.

Нужно понимать, что цифра в 1000 долларов для нашего рынка — четкий психологический барьер.

Все, что строилось в последнее десятилетие, ВСЕГДА обходилось минчанам (за исключением силовиков и многодетных) дороже 1000 долларов за квадратный метр. И человеку не только финансово, но и психологически тяжело что-то купить за 1050–1300, вложить в ремонт еще 200, а продать «на выходе» за 1000 или даже дешевле. Но если даже на эту «тысячу» долгое время не будут находиться покупатели, ситуация может развиваться еще дальше, по сценарию: «Я думал, это дно, но тут снизу постучали».

  • Оптимистичный. Если ситуация в стране стабилизируется в течение 2–3 месяцев, курс доллара перестает расти, а значительного оттока населения не происходит.

Даже в этом случае следует ждать падения цен в валютном выражении во всех сегментах недвижимости. Пусть и не такого глубокого и не такого резкого.  Экономический кризис для нашей страны уже заложен: его не получится «отключить». Сколько-нибудь существенных внешних кредитов нашей стране ожидать не приходится. Пока не стабилизируется экономика, кредиты для населения под покупку жилья также не появятся. Процесс роста безработицы и снижения доходов населения уже не остановить, вопрос лишь в скорости и объеме этих явлений. Есть, конечно, оптимистичная надежда на то, что у власти найдутся управляющие, способные реализовывать уже отработанные в сопредельных европейских странах антикризисные программы. Но даже в этом случае реализация программ потребует времени. А это не месяцы, это, увы, годы.

Резюмирую: если у вас есть деньги на покупку жилья — не спешите их вкладывать в «бетонометры». Подождите, когда продавцы на вторичном рынке (да и застройщики) созреют до реальных скидок, а экономические прогнозы станут четче. Впрочем, судя по замершему рынку недвижимости, белорусы и так это понимают.

Читайте также