Мнение «Про бизнес» 23 октября 2019

Выбираем подрядчика для обследования недвижимости — чек-лист

Бывает, что при покупке здания собственники игнорируют техническое обследование. Но когда речь идет о плановом осмотре или очевидно, что объект аварийный — провести техническую оценку состояния недвижимости необходимо по закону. Как выбрать подрядчика, чтобы не превратить это мероприятие в катастрофу или не прогадать с покупкой, рассказал директор «АрхСтройКонсалт» Алексей Хмельницкий.

— Техническое обследование здания проводится для того, чтобы определить, какие именно его элементы находятся в критическом состоянии и требуют ремонта и безопасно ли это здание вообще. Такое обследование целесообразно проводить перед покупкой недвижимости, масштабными работами по перепланировке и реконструкции, чтобы проверить возможность дальнейшей эксплуатации объекта по назначению.

**Алексей Хмельницкий**
*Директор ООО «АрхСтройКонсалт»*

По закону общие осмотры объектов недвижимости должны проводиться 2 раза в год — весной и осенью. Периодичность частичных осмотров устанавливается собственником здания, эксплуатирующей организацией или службой технической эксплуатации в зависимости от конструктивных особенностей здания и технического состояния его элементов.

Неплановые осмотры должны проводиться после стихийных бедствий, аварий и при выявлении недопустимых деформаций оснований.

На что стоит обратить внимание при выборе подрядчика по оценке технического состояния недвижимости, я расскажу в статье.

Кто имеет право право на проведение технического обследования здания

Хотелось бы начать с того, кто вообще может заниматься обследованием зданий и сооружений в Беларуси. Есть тысячи ИП, ООО, ЧУП, которые готовы браться за любой заказ здесь и сейчас. Но делать это легально могут только организации, получившие аттестат определенной категории на выполнение работ по обследованию. Вот список общих классификационных требований для всех категорий аттестата соответствия:

1. Наличие системы менеджмента качества в соответствии с заявленным видом деятельности.

2. Наличие в собственности, хозяйственном ведении, оперативном управлении и пр. основных средств, которые необходимы для выполнения заявленного вида деятельности.

3. Наличие системы охраны труда

4. Наличие архива технических отчетов (заключений).

Соответствие этим требованиям — уже определенный показатель надежности будущего подрядчика. Но даже при соблюдении общих требований часто оказывается так, что не каждая организация имеет аттестат на обследование. Например, зданий высотой более 30 м, относящихся к объектам второго класса сложности. Поэтому основное все-таки, что первым делом нужно выяснить у подрядчика, — имеет ли он аттестат соответствия нужной категории.

Разобраться в этом вопросе поможет таблица:

Категория аттестата соответствия	Квалификационные требования соответствия на выполнение работ по обследованию зданий	Классы сложности объектов
Четвертая	Наличие руководителя организации со стажем работы ≥ 5 лет по основному месту работы Наличие ≥ 2 специалистов, имеющих квалификационные аттестаты. Из них как минимум 1 специалист должен иметь стаж работы по специализации аттестации ≥ 8 лет по основному месту работы	Четвертый
Третья	Наличие руководителя организации со стажем работы ≥ 5 лет по основному месту работы Наличие ≥ 3 специалистов, имеющих квалификационные аттестаты. Из них как минимум 1 специалист должен иметь стаж работы по специализации аттестации ≥ 8 лет по основному месту работы	Третий
Вторая	Наличие руководителя организации со стажем работы ≥ 5 лет по основному месту работы Наличие ≥ 4 специалистов, имеющих квалификационные аттестаты, из них как минимум 1 специалист имеет стаж работы по специализации аттестации ≥ 8 лет и как минимум 1 специалист имеет стаж работы по специализации аттестации ≥ 10 лет по основному месту работы Наличие у организации опыта выполнения работ не ниже третьего класса сложности	Второй
Первая	Наличие руководителя организации со стажем работы ≥ 5 лет по основному месту работы Наличие ≥ 5 специалистов, имеющих квалификационные аттестаты. Из них ≥ 2 специалистов имеют стаж работы по специализации аттестации ≥ 8 лет и ≥ 2 специалистов имеют стаж работы по специализации аттестации ≥ 10 лет по основному месту работы Наличие опыта выполнения работ не ниже третьего класса сложности.	Первый

Аттестаты высшей категории (первой и второй) позволяют обследовать объекты практически любой сложности. Не каждая компания имеет такие аттестаты из-за нехватки квалифицированных инженеров. Поэтому смело спрашивайте у организаций, какой у них аттестат соответствия.

А чтобы понять, к какому классы сложности относится объект, который вам нужно обследовать, — загляните в СТБ 2331−2015 «Объекты строительства. Классификация. Основные положения».

Виды обследования недвижимости

Виды обследования непосредственно влияют на итоговую стоимость всего мероприятия. Их всего три:

Предварительный осмотр
Общее обследование
Детальное обследование.

В таблице, которую мы составили, опираясь на нормативные акты, указано, что именно входит в каждый из этих этапов:

Этап обследования	Состав работ	Особенности
Предварительный осмотр	Изучение имеющейся проектной, исполнительной документации и условий доступа к обследуемым элементам здания	Производят до составления технического задания на проведение обследования для уточнения цели и задач работы
Общее обследование	Изучение планировочных и конструктивных решений, анализ их соответствия проектной документации Осмотр и фотографирование конструкций Составление дефектных ведомостей, схем, разверток или таблиц со ссылками на фотоиллюстрации, содержащих подробную информацию о конкретном месте расположения дефекта Изучение особенностей прилегающей к зданию территории, вертикальной планировки Общая оценка категорий технического состояния Оценка необходимости проведения детального обследования с определением участков его проведения	При отсутствии необходимой проектной документации или несоответствии здания проектной документации следует выполнять обмерочные чертежи Заказчик организует и финансирует необходимые работы по вскрытию и заделке конструкций (облицовки) в необходимых местах, устройству и перемещению подмостей, другие вспомогательные работы
Детальное обследование	Подробные обмеры конструкций и узлов их сопряжений, измерение параметров трещин, прогибов, наклонов элементов Определение армирования и оценка степени коррозионного износа Определение фактических характеристик материалов конструкций неразрушающими методами или путем проведения испытаний Окончательная схематизация и классификация дефектов Получение данных о параметрах эксплуатационных сред Уточнение исходных данных	Детальное обследование необходимо производить в следующих случаях: При заполнении эксплуатационно-технического паспорта При увеличении нагрузки на элементы здания и (или) изменении условий их эксплуатации При выявлении элементов или их отдельных участков, где степень повреждения конструкции достаточно велика

Состав, конкретный перечень и объем работ для обследования устанавливаются в техническом задании. Поэтому всегда требуйте его составление от подрядчика.

Результаты обследования оформляются в виде отчета, акта или заключения организации, проводившей обследование. Состав отчета должен соответствовать техническому заданию и может быть уточнен с учетом вида работ, целей и задач обследования и специфики конкретного здания.

Заключение по результатам обследования действительно в течение 3 лет при условии выполнения рекомендаций по устранению дефектов в установленные сроки.

Цена вопроса

Даже имея довольно подробные общие сведения о проведении одного из трех видов обследования, может быть сложно оценить стоимость услуг. На примере реального объекта мы покажем, как формируется цена на обследования здания. Допустим, это «престарелый» кинотеатр в центре города, который представляет историко-культурную ценность (то есть менять его назначение запрещено).

Представим, что кто-то все-таки решился на покупку, и нужно провести обследование. В таком случае цены у подрядчиков будут выглядеть примерно так:

Предварительный осмотр обычно нужен перед покупкой. Выезд специалиста на объект с этой целью в среднем обойдется $ 400−750. Как мы уже указали в таблице, процедура будет включать анализ технической, проектной и эксплуатационной документации, а также визуальный осмотр объекта
Общее обследование потребуется после покупки, если владелец объекта захочет внести изменения, которые не касаются несущих конструкций (например, перенос перегородок, перенос дверного проема), и обойдется порядка $ 1500−4000
Детальное обследование понадобится, если владелец, например, решил надстроить несколько этажей над купленным кинотеатром. В таком случае стоимость процедуры может увеличиться до $ 10 000−15 000 и, кроме прочего, будет включать сбор нагрузок с вышележащих конструкций на элементы здания.

На что еще обратить внимание

1. Слишком низкая цена. Например, $ 100 на общее обследование с выездом квалифицированного специалиста на объект — это сказка. С очень большой вероятностью вы нарветесь на студента, который сделает техническое заключение, требующее повторного обследования. Лучше выбирать подрядчика со средним ценовым диапазоном.

2. Неправильно составленное ТЗ и/или смета. Например, вы устно договорились, что будет выполнено детальное обследование, в результате которого будут представлены данные и расчеты о несущей способности. А в техническом задании прописан объем работ только для общего обследования. Что в итоге? Вы заплатите гораздо больше из-за невнимательности. Внимательно составляйте и перечитывайте документы перед тем, как подписать их.

3. Нет архива проведенных обследований (портфолио). У действительно надежного подрядчика всегда можно найти примеры выполненных объектов на сайте, спросить название организаций или адреса объектов.