Рынки «Про бизнес» 26 марта 2020

«Кого не разорил коронавирус, может добить девальвация» — что творится на рынке коммерческой недвижимости

Отели терпят убытки, ритейл штормит, продавцы прокачивают онлайн-каналы, а офисный сегмент не спешит умирать. Что на самом деле происходит на рынке коммерческой недвижимости и какие факторы ему угрожают помимо коронавируса?

«Арендодатели спокойно и избирательно подходят к запросам о тотальном снижении ставок аренды. Хотя по ряду категорий переговоры и снижение ставок аренды просто необходимы», — обращает внимание управляющий директор, партнер Colliers International Денис Четвериков. Он подробно рассказывает о ситуации.

— Ситуация на рынке коммерческой недвижимости, сложившаяся в связи коронавирусом, непростая, и ее дальнейшее развитие предсказать сложно. Прогнозы развития пандемии мы оставим медикам и вирусологам и сосредоточимся на том, что происходит, чтобы попробовать ответить на главный вопрос: «Что будет дальше?»

управляющий директор, партнер Colliers International Денис Четвериков — **Денис Четвериков**
Управляющий директор, партнер Colliers International

Мы видим, что при прогнозах и анализе ситуации зачастую опускаются либо лишь вскользь упоминаются экономические факторы:

Связанные с мировой экономикой: падением индексов ведущих американских компаний и дальнейшими сложностями, связанными с остановкой предприятий и проч.
Локальные: люди заметили, но СМИ, органы власти и управления не уделяют такого внимания, например, тому факту, что белорусский рубль существенно обесценился, разрушив все экономические прогнозы на год.

Что будет дальше с рублем — сложно сказать, но вряд ли нам это понравится. Девальвация белорусского рубля уже сильно сказывается на состоянии рынка коммерческой недвижимости, и в первую очередь ритейла.

Тех, кого не разорил коронавирус, может добить девальвация.

Экономические факторы в сочетании с пандемией усложняют прогнозирование, сегодня это еще больше, чем обычно, похоже на гадание на кофейной гуще.

Что угрожает рынку коммерческой недвижимости

Итак, основными факторами — угрозами для рынка коммерческой (и не только) недвижимости уже стали коронавирус и девальвация национальной валюты. Можно предположить сценарии, как каждый по отдельности из этих факторов повлияет на рынок и отдельные сегменты недвижимости, как и какое влияние они окажут все вместе.

Коронавирус. При характеристике рынка коммерческой недвижимости в связи с воздействием на него коронавируса мы пытаемся разграничить два момента:

1. Текущая ситуация, чьи-то фактические убытки, прибыль, бизнес-решения и прочее.

2. Будущее и развитие ситуации с разными сценариями. Для простоты рассматриваются три основных:

Серьезного ухудшения ситуации не будет, через 2−3 месяца пандемия сойдет на нет, и эпидемиологическая ситуация стабилизируется
Пандемия затянется на более длительный срок, как минимум до конца года
Ситуация ухудшится, в стране введут тотальный карантин.

Девальвация национальной валюты. Тут основные вопросы связаны с тем, будет ли дальнейшее падение рубля или он стабилизируется на текущем уровне. Откат курсов обратно возможен, но, по опыту белорусов, маловероятен.

При прогнозировании также нельзя упускать из виду и другие факторы, которые могут сделать этот год еще более сложным и неожиданным для участников рынка: взаимоотношения и интеграция с Россией, выборы президента в Беларуси.

Далее предлагаю рассмотреть различные сегменты коммерческой недвижимости с учетом возможных сценариев, которые я обозначил выше.

Отели вынуждены закрываться

От коронавируса, точнее, из-за введенных ограничений на перемещения между странами, изоляции и самоизоляции, уже пострадали и продолжают терпеть убытки отели. Несмотря на то, что Беларусь границы не закрывала и карантин не вводила, посещаемость белорусских отелей также существенно упала.

Точные цифры могут озвучивать отельеры и компетентные государственные органы. Но мы полагаем, что большинство отелей терпят убытки. И помочь сфере гостеприимства выжить в данном случае может только государственная поддержка.

В Европе для минимизации убытков отели вынуждены закрываться, отправлять людей в бессрочные отпуска — укомплектованный штат они просто не смогут содержать. А в случае наличия кредитов возникают вопросы по возможностям погашения.

Для отелей развитие ситуации с коронавирусом до конца года является самым убыточным сценарием.

Учитывая минимальную загрузку ряда отелей, введение карантина на один-два месяца и полное закрытие отелей могут быть даже более выгодными, нежели работа при крайне низкой загрузке.

Некоторые белорусские санатории отреагировали на события очень быстро и уже начали снижать цены на размещение гостей.

Торговля уходит в онлайн

В торговле первыми ощутили влияние новых условий операторы общественного питания, развлечений и досуга: кафе и рестораны, детские развлекательные центры, кинотеатры. Пока, абстрагируясь от прогнозов, — эти заведения в ряде случаев уже сообщают о крайне низкой посещаемости, многие работают в минус и терпят убытки.

С другой стороны, девальвация белорусского рубля повлияла на всплеск посещаемости, продаж и выручки в белорусских рублях у офлайн-ритейлеров, торгующих относительно дорогостоящими товарами: бытовой техникой и электроникой, мебелью, автомобилями и комплектующими и проч.

Если принять во внимание курсовые разницы, то, несмотря на активные продажи, прибыль в иностранной валюте приближается к нулю либо можно зафиксировать убытки.

И в среднесрочной перспективе, с учетом необходимости закупать товары за границей по новым курсам, остановки некоторых производств в Европе и проч., оживления и улучшения ситуации тут также не предвидится.

Конечно, стало очевидным преимущество онлайн-ритейлеров: посещаемость сайтов и количество заказов существенно выросли. И онлайн-агрегаторы, торгующие, например, техникой и электроникой, могли ощутить на себе серьезное увеличение спроса как по причине ограничений, связанных с эпидемией, так и из-за падающего курса белорусского рубля.

Торговые центры в целом пока не заявляют СМИ о снижении посещаемости и проблемах. Скорее, наоборот, были заявления, что пока все хорошо.

Уровень посещаемости каждый может оценить самостоятельно по парковкам у ТЦ, по количеству людей в будни и выходные: торговые центры отнюдь не опустели, хотя оценочно людей стало несколько меньше, в разных объектах по-разному. И, соответственно, арендодатели спокойно и избирательно подходят к запросам о тотальном снижении ставок аренды.

Дальнейшие сценарии сильно зависят не только и даже не столько от продолжительности, сколько от заболеваемости коронавирусом и критичности ситуации. Двух-трехмесячное развитие и окончание пандемии, конечно, скажутся на показателях ритейлеров, особенно негативно на мелком бизнесе (ИП), общепите и развлечениях, однако о серьезном системном ущербе говорить рано. Затягивание текущей ситуации на более длительный срок однозначно потребует поиска нового баланса и правил.

Да, посещаемость торговых центров снизится, но люди постепенно привыкнут, даже при наличии некоторых ограничений, а арендодатели и арендаторы при сохранении посещаемости «нормальная — минус 15−25%» смогут найти новые компромиссные уровни ставок и коммерческих условий.

А вот если ситуация качественно изменится, например, власти будут вынуждены закрыть торговые центры и другие места массового скопления людей, то это уже достаточно серьезная (в зависимости, конечно, от продолжительности) ситуация, которая может нанести системный ущерб всему среднему и крупному ритейлу и требует усилий всех причастных субъектов.

Тут ни операторы не смогут платить аренду, ни собственники ТЦ — не смогут выплачивать кредиты банкам. Придется принимать решения в отношении задолженностей.

Потребуется вмешательство государства для сохранения не столь многочисленного крупного девелоперского бизнеса.

Помимо коронавируса, ритейл достаточно чувствителен и к девальвации рубля. Арендаторы, получающие выручку в рублях, не смогут платить ранее согласованные фиксированные ставки аренды в иностранной валюте. В ряде случаев в зависимости от степени обесценивания, кредитной политики и нового уровня зарплат в валютном выражении арендаторы могут ощутить существенный удар по выручке, потребуется пересмотр нерентабельных точек. Также есть вопросы по бесперебойности поставок, новым ценам в рублях и платежеспособности населения. Как показывает опыт предыдущих лет, тут можно найти компромисс, главное — взаимопонимание всех сторон: арендодателя, поставщиков, арендаторов.

Есть еще факторы, актуальные в большей степени именно для ритейла. Например, в этом сезоне у нас фактически не было зимы, что сказалось на продаже зимних коллекций, торговле сезонными товарами и также нанесло неожиданный ущерб торговле.

Но дальнейшее падение рубля и снижение посещаемости торговых объектов — остается самым сложным сценарием.

В крайнем случае все приведет к вымиранию мелкого, затем среднего и крупного бизнеса в ритейле, который с таким трудом развивался в последние годы.

В результате по ряду категорий переговоры и снижение ставок аренды просто необходимы, хотя бы на период действия особых условий. И тут от сторон требуется понимание основных принципов финансовых моделей и работы контрагента: арендодателей по отношению к арендаторам и наоборот.

Также необходима определенная степень прозрачности и открытости: сведения по посещаемости торговых центров, по фактическим затратам на маркетинг и эксплуатацию, и, с другой стороны, по выручкам и конверсии арендаторов.

Новые уровни ставок аренды в цифрах назвать сложно, но это могут быть некие правила, предоставляющие послабление или «обнуление» на время текущей непростой ситуации и затем позволяющие рассчитать приемлемую ставку в зависимости от развития событий и финансового состояния участников. Как вариант — в некоторых случаях это может быть большая ориентация на процент от оборота и отказ от фиксированных ставок на время действия особых условий.

Смерть офисам предрекают уже давно

Рынок офисов переживает интересные изменения, пока не такие трагичные, как отели или ритейл. Слово «удаленка» уже прочно вошло в обиход на период пандемии.

Спрос на офисы ощутимо снизился, т.к. значительную его долю обеспечивали ИТ-компании
Снизилась платежеспособность в отношении офисов. Это связано с кризисом по всему миру, снижением спроса или приостановлением заказов для ИТ-аутсорсеров, ослаблением позиций компаний HoReCа
Ряд ИТ-компаний замерли в ожидании относительно своих будущих планов и развития, набора новых сотрудников и проч. Исключение составляют компании из GameDev, онлайн-проекты
Ряд арендаторов, в том числе крупных ИТ-компаний, уже обратились к арендодателям с просьбой о снижении аренды. Запросы варьируются от нескольких евро до полного освобождения от аренды. Часто встречается запрос на освобождение от 50% аренды на 3 месяца
Арендодатели уже начали давать скидки, от 2 евро до половины аренды
Ряд переговоров о новой аренде приостановился. Некоторые же, наоборот, желая воспользоваться ситуацией, пробуют «выбить» для себя выгодные условия аренды по новым помещениям. Последних пока, следует сказать, ощутимо меньше
Уровни ставок аренды не пришли в равновесное положение и, по сути, неизвестны.

Рассматривая различные сценарии, можно говорить о вариантах изменения рынка. В частности, отмечают, что компании, ушедшие на «удаленку», могут оценить ее преимущества и массово начать отказываться от офисов. Но сделать это глобальным и массовым процессом — вряд ли получится.

В ИТ-секторе, например, об «удаленке» знали уже давно — смерть офисам предрекают уже не первый год и без коронавируса. Но офисы по-прежнему актуальны.

Причины тут могут быть различными: начиная от соображений безопасности и заканчивая необходимостью поддержания комьюнити, эффективности личного общения, личного контроля и постановки задач, которые более эффективны офлайн.

Конечно, ряд мелких предприятий, особенно из сферы услуг, ИП, даже за несколько месяцев эпидемии могут обанкротиться и уйти с рынка, однако вряд ли в сценарии 2−3 месяцев коронавирусных ограничений офисный сегмент серьезно пострадает (относительно отелей или ритейла).

Полное закрытие предприятий на карантин заставит повсеместно внедрять практику отказа от договоров или уменьшения аренды, однако офисы менее инертны, чем торговые центры, и после отмены карантины в скором времени люди будут возвращаться на свои рабочие места.

Длительное пребывание в текущей ситуации, связанной с коронавирусом, будет более ощутимым для офисного сегмента, потребуются решения от банков, поддержка государства.

Девальвация и обесценивание белорусского рубля теоретически не должны так ударить по офисам, как, например, по торговле.

Однако тут есть моменты: все-таки ИТ — не единственная категория арендаторов. Да, это наиболее активные арендаторы и наиболее крупные. Но у нас в стоке офисных площадей до 40% текущих арендаторов не из ИТ. Плюс если общий уровень потребления и уровень цен в валюте в стране будет снижаться, то, конечно, давление вниз на офисные ставки это окажет.

Пока речь идет о каникулах на 2−3 месяца со сравнительно ощутимым снижением ставок. Далее же — в зависимости от сценариев. Но даже при умеренных сценариях ставки уже не будут прежними, снижение на 2−3 евро от уровней января-февраля 2020 — ожидаемый откат, ближайшая ступенька вниз.

Выводы

Текущая ситуация — непростая для белорусского рынка коммерческой недвижимости. Хотя белорусский девелопмент и рынок недвижимости имеет иммунитет к кризисам, девальвациям и прочим неожиданностям, ситуация новая, непредсказуемая и может плачевно закончиться для некоторых категорий бизнеса, в первую очередь мелкого.

Она затрагивает всех участников рынка. Нельзя сказать, что только арендодатели должны идти навстречу или только арендаторы. Все участники рынка должны общаться и достигать разумных компромиссов — не только арендаторы или арендодатели, а кредитующие банки, генподрядчики, поставщики и, конечно, государство. Краткосрочная выгода от получения или, наоборот, снижения аренды может поставить под вопрос дальнейшее существование некоторых категорий бизнеса.