«Взбучка пойдет всем на пользу». Что происходит с офисной недвижимостью в Беларуси

О том, что происходило на белорусском рынке офисной недвижимости в уходящем году и чего ждать в следующем, рассказали эксперты Colliers International Belarus — Сергей Сенкевич, старший аналитик департамента исследований и консалтинга , и Денис Четвериков, управляющий директор, партнер компании.

— Основная особенность уходящего года — существенное отставание предложения от реального спроса. Мы еще в начале 2018 отметили, что дисбаланс между предложением и реальным спросом составил как минимум 80−85 тыс. м² офисных площадей.

К концу года отложенный спрос не вырос, но и не снизился. Те площади, что были на рынке, не в состоянии покрыть сложившийся неудовлетворенный спрос.

Дисбаланс спроса и предложения — это и есть основной тренд.

Вокруг него, если очень кратко, сформировались следующие тенденции:

• Высокая деловая активность в бизнесе — соответственно, высокая активность и на рынке офисной недвижимости
• Современные возможности девелоперов отстают от существующих потребностей потребителей
• Ряд законодательных инициатив по раскрепощению деловой инициативы и развитию ИТ-отрасли в начале года подогревали спрос на аренду офисов
• Закономерный рост ставок, особенно на качественные офисы
• Рост случаев заключения договоров еще до момента ввода бизнес-центров в эксплуатацию
• Рост спроса на договоры с возможностью последующей субаренды.

Объемы ввода и динамика ставок

За 2018 год было введено только около 42 тыс. м² валовой арендной площади (GLA) офисных помещений в шести более или менее современных бизнес-центрах (условно — классов В1-В2). Это мало для рынка, такой низкий показатель был только в 2012 году.

Динамика прироста стока современной офисной недвижимости составила около 4,4%. Это тоже невысокие темпы. Например, за прошлый 2017 год, когда тоже были не слишком большие объемы нового строительства, прирост составил 6,6%.

Ставки росли во всех сегментах. И это неудивительно: когда отложенный спрос составляет фактически 10% от существующего стока всей современной офисной недвижимости, независимо от класса, по-другому и не могло быть. Показатели ставок росли как за счет новых договоров, так и за счет пересмотра условий по ранее действующим.

Для нашего рынка аренды характерна практика 3-летних договоров. Очень много договоров было заключено в 2015 году, когда на рынке был избыток предложения, большой выбор для арендаторов и очень низкие ставки. В 2018 году ситуация изменилась, что и отразилось на ценах.

В итоге ставки даже в октябре 2018 по сравнению с январем 2018 стали в валютном номинале на 12−17% выше, а если сравнивать со серединой 2017, то рост составил и более 30%. Хотя, например, в классе В1 рост был уже и в тот период.

Соотношение классов

Подчеркнем, что классификация офисов у нас весьма условна, каждое агентство и девелопер могут иметь свои представления об «А» и «не-А» классах, а потому практический смысл классификации в целом для рынка — относителен.

Ситуация по классификации Colliers International, к сожалению, не меняется. Класс А не только не увеличивает свою долю, но в пору говорить о его исчезновении.

Тот единственный бизнес-центр, который уже многие годы формирует весь минский класс А, никак не может быть «вечно молодым».

А новых проектов в этом сегменте пока реализовано не было. И более того, все ожидаемые объекты — все более низкого класса. К нашему большому сожалению, даже те девелоперы, которые на изначальной стадии рассматривали класс А и, главное, которые реально в состоянии были его построить, постепенно начали рассматривать варианты упрощения и удешевления проектов.

Так что если и вести речь о новых качественных проектах — то только о классе В1.

Кто формирует спрос

Невозможно, чтобы рынок аренды жил только за счет одного источника или направления. Здесь, как, наверное, в любом бизнесе, есть комплекс факторов, формирующих спрос.

Безусловно (и этот год не стал исключением, и следующий, по всем прогнозам, тоже не будет исключением), очень активный и живой потребитель — это ИТ-сектор. Тема «ИТ-компания как потребитель офисной недвижимости» в последнее время была очень обсуждаема. В целом, если рассмотреть профиль крупнейших арендаторов, по нашим данным, в офисном сегменте в 2018, то ИТ-компании занимают более 80% всех категорий арендаторов.

Также активностью отличились, например, крупнейшие юридические фирмы, которые если и не переехали в этом году, то, по крайней мере, проявляли интерес к расширению. Также активность в плане поиска новых площадей проявляют аудиторские компании.

В текущем году в качестве крупных арендаторов отметились и банки. В свое время они были крайне привлекательными арендаторами, но позже сдали позиции перед ИТ. И вот в этом году снова напомнили о себе.

Если более пристально посмотреть на ИТ-компании, искавшие офисы в 2018, то это как новые игроки, так и компании, существовавшие на рынке не один год. Если рассматривать закрытые сделки и оставить за скобками активность слишком крупных игроков (например, Wargaming и Epam), то по спросу среди ИТ можно констатировать примерный паритет между новыми и старыми игроками на рынке Беларуси.

Требования арендаторов

Требования, конечно, сильно зависят от целевой группы, того, кто является потенциальным арендатором. Например, для ИТ-компаний важно наличие метро в шаговой доступности от бизнес-центра, для юридических компаний приоритетом является достаточное количество машино-мест.

Среди самих технологических и ИТ-компаний можно разделить также требования:

• Состоявшиеся продуктовые компании, офис для которых является важным активом и конкурентным преимуществом в борьбе за квалифицированные кадры. Тут важны многочисленные вспомогательные помещения для общения, обучения, отдыха и проч., дизайн и свет и т.п.
• Аутсорсинговые компании с большой численностью, часто берущие на работу молодых специалистов и опирающиеся на модель минимизации операционных затрат, в том числе минимальных затрат на офис.
• Стартапы и молодые компании, пока не получающие стабильной выручки и также не знающие, что будет с платежеспособностью и потребностью в офисном пространстве не то что через год, но даже через несколько месяцев.
• Хардверные компании, выпускающие, в том числе, оборудование и имеющие особые требования по высоте потолков, вентиляции и т.п.

Если обобщить некоторые наиболее часто встречающиеся требования к офисам среди ИТ и технологических компаний, то тут ничего особенного нет, и можно выделить следующие:

• Близость к метро
• Возможность организации кухни
• Возможность зонирования пространства исходя из структуры бизнес-процессов: иногда крупные помещения («open space» по-белорусски — 200−300 м²), иногда кабинеты помельче
• Электроснабжение и интернет-провайдеры — требования по нагрузке, бесперебойное электроснабжение, два и более интернет-провайдера
• Велопарковки и велоинфраструктура
• Наличие в здании или непосредственной близости услуг и инфраструктурных объектов: кафе и бары, спортивные комплексы и проч.
• Надлежащий комфорт в использовании здания: достаточное количество санузлов, интервал ожидания лифтов
• Для некоторых особенно важна безопасность: уровни доступа, наличие охраны, ресепшена 24/7
• Полноценная работа здания в выходные и нерабочее время (некоторые собственники до сих пор просто так не пускают арендаторов на выходных, отключают лифты и освещение мест общего пользования в выходные).

У ряда компаний особым пунктом является интересный дизайн и отделка, «фишки» в офисе, фирменный стиль.

В целом также можно отметить, что представители ИТ являются своего рода драйвером, задающим тренды и диктующим рынку, каким быть в будущем, зачастую опережая развитие девелоперов на данном этапе.

ИТ-компании, в частности, являются той группой потребителей, которая достаточно чувствительна к уровню сервиса. И тут речь идет о сервисе на различных этапах: от выбора офиса до ремонта и эксплуатации здания.

Поэтому, например, некоторые прогрессивно мыслящие (для белорусского рынка) девелоперы уделяют особое внимание управлению зданием и взаимоотношениям с арендаторами, предоставляя им бесплатные услуги и делая их жизнь в офисе насыщенной положительными эмоциями: йога, фрукты на ресепшене и прочее. В свою очередь крупные провайдеры услуг в сфере недвижимости стараются предоставить услуги полного цикла, закрывая весь спектр потребностей арендаторов.

О конкуренции

На самом деле проектами отметились десятки компаний, но при этом девелоперов среди них не так и много. Мы недавно рассматривали портфели недвижимости, имеющиеся у той или иной компании. У большинства в нем оказалось по 1−2 проекта, причем это может быть один проект из одного сегмента, второй — совершенно из другого. И только единицы могут продемонстрировать солидный портфель, да еще со статусом игрока в одном сегменте.

О высокой конкуренции между ними пока говорить не приходится. Со временем, по мере насыщения, конкуренция также, скорее, обострится не между этими компаниями, а между ними и случайными игроками-одиночками, имеющими по одному реализованному проекту, да и то за счет «долевки».

Прогноз 2019

Не стану утверждать, что грядущий год собьет дефицит, нормализует рынок и приведет соотношение спроса/предложения в равновесное состояние, но однозначно год будет ярким на проекты. Ведь в следующем году в офисном сегменте ожидаются такие масштабные и неординарные объекты, как «Шантер Хилл», «Футурис», «Аякс», МФК на ул. Полесской.

Возможно, не все эти проекты будут предлагаться в аренду, и на первый взгляд крупная площадь (суммарно 95 тыс. м² GLA) будет распределена еще до ввода объектов.

Как мы уже отмечали, выход на рынок крупных объектов может вызвать масштабные ротационные движения, вдохнет определенную динамику.

Возможно, это вызовет рост вакантности по устоявшимся объектам, но это и хорошо, поскольку полтора года работы рынка в крайне низкой вакантности привели к определенному застою. «Взбучка» пойдет на пользу всем.